Digitale und kreative Konzepte für Ihr Leerstandsmanagement

Mehr als 100 Interessenten pro Wohnung an attraktiven Standorten sind keine Seltenheit. In anderen Regionen hingegen fehlt die Nachfrage völlig. Die Folge - Wohnungen und Häuser stehen leer.

Das Thema Leerstand ist aufgrund der Korona-Krise aktueller denn je: Einbrechende Gewinne könnten die Leerstandsquote erhöhen, insbesondere bei Büros, Restaurants und Einzelhandelsflächen. Wohnungsunternehmen mit bereits hohen Leerstandsraten werden in den kommenden Monaten große Herausforderungen zu bewältigen haben.

Freie Stellen haben ihre Gründe und sind nicht immer leicht zu verwalten. Wir geben Ihnen Tipps und Informationen, wie Sie offene Stellen abbauen können.

Was ist eigentlich eine freie Stelle?

"Im Allgemeinen sprechen wir von leerstehenden Wohnungen, wenn sie auf dem Wohnungsmarkt angeboten werden und nach mindestens drei Monaten keine (neuen) Mieter gefunden wurden". - Klebsch, 1997, S.536

In einfachen Worten: Leerstand beschreibt Immobilien, die vermietet werden könnten, es aber nicht sind.

Was sind die Ursachen für offene Stellen?

Es gibt verschiedene Ursachen, die zu offenen Stellen führen können:

1. fluktuationsbedingte Leerstände - Menschen ziehen um und der nächste Mieter wird nicht immer sofort gefunden. In der Fachsprache wird diese kurzfristige Vakanz als Fluktuationsreserve bezeichnet.

2. Struktureller Leerstand - Immobilien, die trotz guten Zustands und guter wirtschaftlicher Lage nicht verkauft oder vermietet werden können, sind häufig das Ergebnis von strukturellem Leerstand. Dieser tritt häufig auf, wenn Unternehmen und Menschen aus einem Gebiet wegziehen. Dann übersteigt das Angebot an Immobilien die Nachfrage.

3. latenter Leerstand - Flächen, die derzeit noch vermietet, aber nicht vom Mieter genutzt werden. Diese Flächen werden häufig untervermietet oder geräumt. Wenn der Vertrag ausläuft oder der Mieter zahlungsunfähig wird, stehen sie leer.

4. spekulativer Leerstand - die Immobilie ist nutzbar und es besteht Nachfrage danach. Es wird jedoch bewusst nicht vermietet. In einem solchen Fall hofft der Eigentümer oft auf eine Erhöhung des Kaufpreises. Er möchte zum jetzigen Zeitpunkt weder verkaufen noch vermieten. Das Ergebnis - die Immobilie steht leer.

5. monopolbedingter Leerstand - Voraussetzung dafür ist, dass ein einzelner Marktteilnehmer eine Monopolstellung, z.B. in einem Stadtteil, oder eine Marktnische, z.B. Studentenwohnungen, innehat. Je nach Monopolstellung kann oft ein höherer Durchschnittspreis erzielt werden, wenn einige Wohnungen leer stehen. Ein Monopolmarkt sollte in Deutschland nicht auftreten.  

Wie gehen Sie mit offenen Stellen um?

Während es sich bei den letzteren Fällen meist um geplante Leerstände handelt, gibt es Möglichkeiten, Fluktuation und strukturellen Leerständen entgegenzuwirken:

Konventionelles Stellenmanagement

Wird verwendet, wenn die strukturellen Bedingungen gut sind und andere Eigenschaften im gleichen Gebiet keine Probleme haben. Das Problemkind in diesem Fall ist in der Regel eine einzelne Immobilie.

Strategisches Stellenmanagement

Diese Art der Leerstandsverwaltung beschreibt, wie man mit einer größeren Anzahl leerstehender Immobilien umgeht, die aufgrund struktureller Probleme leer stehen.

Maßnahmen gegen konventionelle Stellenangebote

Sobald die Immobilie als leer stehend identifiziert wurde, besteht der nächste Schritt darin, die möglichen Gründe für das geringe Interesse zu ermitteln.

Liegt es am Eigentum? Ihre Ausstattung, ist das Bad oder andere Räume renovierungsbedürftig? Was sind die Preisvorstellungen der Verkäufer/Vermieter? Sind sie eindeutig zu hoch für den Standort und die Immobilie?

Oder ist es möglicherweise auf das Marketing zurückzuführen? Ist das Exposé aussagekräftig? Entsprechen die Bilder und Informationen der Realität? Wenn es Interessenten gab, warum gab es keine Schlussfolgerung? Wo werben sie für das Objekt? Hat es genügend Reichweite?

Gewinnen Sie wichtige Erkenntnisse durch Software-Lösungen

Softwarelösungen, die Sie im Marketing- und Vermietungsprozess einsetzen, helfen Ihnen, diese Informationen und Daten zu analysieren und auszuwerten. Sie sehen bereits auf einen Blick, wie viele Interessenten Ihre Anzeige generiert. Im weiteren Verlauf des Marketingprozesses wird deutlich, wo das Interesse abnimmt.

Wenn Sie zu wenige Anfragen erhalten, wird das Exposé keinen guten Eindruck machen. Wenn Sie nach der Besichtigung das Interesse verlieren, dann liegt es wahrscheinlich am Objekt, am Angebotspreis, an der Umgebung usw.

Daten zum Marketing-Status, die Sie z.B. bei EverReal nachlesen können:

- Alter der Anzeigen

- Anzahl der interessierten Parteien

- Anzahl der Termine: ausstehend, gebucht

- Gründe für Ablehnungen

- Zahl der Bewerber

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Maßnahmen gegen strukturelle Leerstände

Nun zur Königsdisziplin des Leerstandsmanagements - dem strukturellen Leerstandsmanagement. Lösungen sind hier oft nicht leicht zu finden und liegen oft außerhalb Ihres Einflussbereichs. Vielleicht sind die folgenden Ideen die richtigen für Sie?

Zusammenarbeit mit der Lokalpolitik

In den meisten Gemeinden und Städten sind die Bürger sehr darauf bedacht, ihr Heimatland zu erhalten. Deshalb finden sich hier immer wieder innovative Ideen gegen strukturelle Leerstände. Ein gutes Beispiel dafür ist die Gemeinde Hiddenhausen in Nordrhein-Westfalen. Mit dem Förderprogramm "Jung kauft alt" werden junge Familien mit bis zu 9.000 Euro beim Erwerb einer eigenen Immobilie unterstützt, die mindestens 25 Jahre alt ist. Darueber hinaus wird auch die Begutachtung eines Altbaus mit bis zu 1.500 Euro gefoerdert.

Die Initiative scheint erste Auswirkungen zu zeigen, da die Einwohnerzahl, die bei der Volkszählung 2011 bei etwa 19.800 lag, nun wieder über 20.000 liegt.

Zusammenarbeit mit Vereinen und Verbänden

Finanzielle Anreize sind jedoch nicht immer notwendig, um strukturellen Leerständen entgegenzuwirken. Kunst & Kultur fördert auch das lokale Leben. So wurden alte Scheunen zu Theatern umgebaut, Malwettbewerbe abgehalten und Konzerte organisiert. Gemeinden und Städte, die viel zu bieten haben, ziehen auch mehr junge Familien an.

Business Improvement Distrikte

Business Improvement Districts (BIDs) sind Bereiche, in denen sich eine Vielzahl von Akteuren, wie z.B. Immobilienbesitzer und Gewerbetreibende, zu Public Private Partnerships (PPP) zusammenschließen. Hier ist es üblich, dass sie eine Abgabe an die PPP entrichten. Das Geld wird wiederum dazu verwendet, das Gebiet durch verschiedene Massnahmen aufzuwerten. Dies kann zum Beispiel eine Marketingkampagne sein. Andere Maßnahmen sind die Instandhaltung des Gebietes, bei der Graffiti und Müll entfernt werden. Aber auch Baumaßnahmen sind möglich.

Der Vorteil dieses Modells ist, dass es in der PPP Mitarbeiter gibt, die verantwortlich sind. Dadurch sind die Teilnehmer nicht auf freiwilliges Engagement angewiesen, das auch von Zeit zu Zeit variieren kann. Ein weiterer Vorteil ist, dass es durch die Pflichtbeiträge keine Trittbrettfahrer gibt.

Mit digitalen und kreativen Maßnahmen dem Stellenabbau entgegenwirken

Die Verwaltung von Stellenangeboten ist nicht einfach. Dennoch gibt es Möglichkeiten, diese Herausforderung anzugehen. Von klassischen Lösungen, wie der Aufwertung von Immobilien oder der Zusammenarbeit mit den Menschen vor Ort, bis hin zum digitalen Leerstandsmanagement. Vor allem letzteres sollte nicht unterschätzt werden, da es Daten liefert, die zu besseren Managemententscheidungen führen können.

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