Die Versteuerung von Mieteinnahmen wirft oft Fragen auf. Von absetzbaren Kosten über Freibeträge bis hin zu Sonderregelungen; Sie müssen alle steuerlichen Optionen und Pflichten kennen, um rechtlich korrekt und steueroptimiert zu handeln. 

Dieser Beitrag bietet Ihnen eine Übersicht zu den wichtigsten Grundlagen und gibt praxisnahe Tipps für eine vorteilhafte Versteuerung Ihrer Mieteinnahmen.

‍

Die wichtigsten Eckdaten für Sie als Vermieter zusammengefasst:

• Mieteinnahmen (Kaltmiete und Nebenkosten) sind steuerpflichtig.
• Es gibt keine spezielle Steuer auf Mieteinnahmen; der Steuersatz bestimmt die Steuerhöhe. Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit anderen Einkünften verrechnet werden.
• Nach Abzug der Kosten werden die Einnahmen wie ein normales Einkommen versteuert. Abschreibungen, Schuldzinsen und Werbungskosten sind absetzbar.
• Ein Grundfreibetrag gilt für alle steuerpflichtigen Einkünfte. Ein spezifischer Freibetrag für Mieteinnahmen ist jedoch nicht vorgesehen.

Mieteinnahmen versteuern – Rechte und Pflichten

Nach § 21 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) zählen Mieteinnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und sind damit steuerpflichtig. 

Für Immobilienverwalter und Unternehmen bietet die gesetzliche Regelung verschiedene steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, um die Steuerlast zu reduzieren.

Quellen von Mieteinnahmen

Die wichtigsten Quellen von Mieteinnahmen sind;

• Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien
• Ferienimmobilien (Wohnung oder Haus)
• Garagen und Stellplätze
• Untervermietung von Wohnraum
• Vermietung und Verpachtung unbebauter Grundstücke

Die Vielfalt ist groß. Dabei spielt jedoch die Art der Immobilienvermietung bei der Versteuerung der Einnahmen keine Rolle. Alle werden nach den gleichen Prinzipien versteuert.

 Wichtiger Hinweis zu Rücklagen und Mietkaution:

Rücklagen: Rücklagen, beispielsweise für die Instandhaltung, zählen nicht als Aufwendung. Sie dürfen daher nicht abgezogen werden. Hierbei handelt es sich nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung.

Mietkaution: Die Mietkaution des Mieters sowie deren Erträge oder Zinsen dürfen Sie nicht versteuern oder als Einnahme angeben. Wird die Kaution zur Reparatur unbezahlter Schäden oder zum Ausgleich nicht gezahlter Miete verwendet, zählt sie als Einkommen und muss in der Steuererklärung angegeben werden.

In welcher Höhe müssen Sie Mieteinkünfte versteuern?

Wie bereits anfänglich erwähnt, richtet sich die Steuerhöhe für Ihre Mieteinnahmen als Vermieter nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Alle Einnahmen, die innerhalb eines Jahres erwirtschaftet werden, liegen diesem Steuersatz zugrunde.

Spanne der Steuersätze: 

• Einstiegssteuersatz: 14 Prozent
• Spitzensteuersatz: 42 Prozent

Im Umkehrschluss bedeutet das aber auch, dass Sie bei Verlusten durch Vermietung die steuerliche Belastung reduzieren. Diese Verluste schmälern nämlich die Gesamteinkünfte. 

Dies ist vor allem in den ersten Jahren nach dem Erwerb der Immobilie besonders interessant, denn hier sind die Ausgaben besonders hoch.

Liebhaberei oder tatsächliches Verlustgeschäft?

Aber Achtung – tappen Sie nicht in die Falle der Liebhaberei: Machen Sie als Vermieter mehrfach hintereinander ein Verlustgeschäft und es ist für den Gesetzgeber nicht mehr klar ersichtlich, dass Sie damit Gewinne erzielen möchten? In diesem Fall kann es passieren, dass Ihre Vermietung als Liebhaberei eingestuft wird. Dann können Sie weder Kosten noch Verluste in Ihrer Steuererklärung anführen.

Bis zu welcher Höhe sind Mieteinnahmen steuerfrei?

Bei der kurzfristigen beziehungsweise vorübergehenden Untervermietung der eigenen vier Wände gibt es eine Ausnahmeregelung:

• Bleiben Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das gesamte Jahr unter €520, müssen Sie diese nicht versteuern. 
• Übersteigen sie diesen Betrag, muss der gesamte Betrag versteuert werden.
• Bei langfristiger Untervermietung liegt diese Grenze bei €410 pro Jahr. 
• Liegen Sie darunter, fallen für die Vermietung keine Steuern an. 
• Bis €820 gilt ein verminderter Steuersatz, ab €820 wird der Gewinn voll versteuert.

Ausgaben als Vermieter steuerlich geltend machen

Folgende Kosten, die im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie stehen, können Sie als Werbungskosten geltend machen und von der Steuer absetzen:

• Sanierungs- und Renovierungskosten
• Laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Hierzu zählen Hausverwaltung oder Grundsteuer.
• Gebühren für Inserate, Maklerkosten oder Vermietungskosten bei Neuvermietung
• Kontoführungsgebühren
• Fahrwege zur Immobilie
• Kosten für Steuerberatung und Anwälte
• Bürokosten
• Kreditzinsen

Gewisse Instandhaltungskosten können Sie - in dem Jahr, in dem Sie angefallen sind - in voller Höhe als Werbekostenvon den der Steuer absetzen. 

Werfen wir einen Blick ins Detail:

Anschaffungskosten: Abhängig von der Höhe der Anschaffungen können diese noch im Jahr der Anschaffung komplett abgesetzt oder über mehrere Jahre anteilig abgeschrieben werden.

Reparaturen: Bei den Reparaturen können Sie zwischen zwei Arten von Reparaturen unterscheiden: dem Erhaltungsaufwand und den Herstellungskosten. Diese können Sie auf zwei Arten bei der Reduzierung der Einkünfte bei der Steuer berücksichtigen:

• Sie machen die Reparaturkosten zu 100 Prozent im selben Jahr steuerlich geltend.
• Sie verteilen die Kosten auf bis zu fünf Jahre.

Es gilt ein Maximalbetrag von €4.000 für Reparaturkosten pro Jahr. Damit soll verhindert werden, dass unnötige Reparaturen durchgeführt werden, nur um Steuern zu sparen.

• Kreditkosten: Oftmals werden Immobilien mit Hilfe einer Baufinanzierung erworben. Daher entstehen meist hohe Finanzierungskosten. Der Zinskostenanteil kann in den Werbekosten mit angeführt werden. - Die Tilgung jedoch nicht. 

Wichtig ist hier, dass Sie nur den Finanzierungsbedarf für den vermieteten Bereich absetzen dürfen, nicht für selbst bewohnte Bereiche. 

Bei der Versteuerung der Mieteinnahmen können folgende Beträge Ihre Einkommensteuer weiter senken:

• AfA (Absetzung für Abnutzung): 50 Jahre lang zwei Prozent des Gebäudewertes
• Bei älteren Gebäuden, die vor dem 31.12.1924 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 Prozent über 40 Jahre

Mieteinnahmen besteuern – so berechnen Sie Ihren Gewinn

Neben Ihrem persönlichen Steuersatz entscheidet der Gewinn über die Höhe der Steuern, die Sie bezahlen müssen. Daher ist es besonders wichtig, dass Sie alle laufenden Kosten für Ihre Immobilien von der Warmmiete abziehen.

Rechenbeispiele zur Versteuerung Ihrer Mieteinnahmen: Ganz simpel heruntergebrochen – unter Berücksichtigung aller oben genannten Kosten – ist die Gewinnermittlung die einfache Verrechnung von Einnahmen und Ausgaben, wie Sie sie aus anderen Bereichen auch kennen.

Übrig bleibt der zu versteuernde Gewinn.

Beispiel Mietobjekt mit €10.000 Mieteinnahmen

Mieteinnahmen €10.000
Abzüglich Zinsen Immobilienkredit -€3.500
Abzüglich Abschreibung -€3.000
Abzüglich laufende Kosten -€750
Abzüglich Reparatur defekte Dusche -€150
Gesamtsumme €2.600

In diesem Beispiel bleiben €2.600 übrig. Das sind die Gewinne aus der Vermietung - diese müssen Sie versteuern. Geht man von einem persönlichen Steuersatz von ca. 20 Prozent aus, liegen die Steuern bei €520 für das Beispieljahr. 

Was passiert, wenn Sie Grundstücke vermieten oder verpachten? 

Auch hier gilt: Mieteinnahmen auf Grundstücken sind steuerpflichtig und müssen ordnungsgemäß deklariert werden. Die Höhe der ortsüblichen Miete spielt eine wichtige Rolle, denn wird unterhalb des Marktwerts vermietet, könnten steuerliche Vorteile entfallen. Zudem ist die Nutzung entscheidend: Wird ein Grundstück langfristig verpachtet, können Werbungskosten wie Notargebühren oder Verwaltungskosten abgesetzt werden. 

Ein Pluspunkt für Vermieter, die bei Grundstücksvermietungen alle steuerlichen Spielräume ausschöpfen möchten!

Mieteinnahmen versteuern: Sondersituationen und was Sie darüber wissen sollten

Sonderfälle und deren Besonderheiten - Möblierte Wohnung, Leerstand, Nießbrauch und Einkünfte aus der Verpachtung oder Vermietung aus dem Ausland:

1. Nießbrauch: Für Einnahmen aus Nießbrauch fallen Steuern an. Kosten für Instandhaltung und Verwaltung dürfen als Werbungskosten abgesetzt werden, was die Steuerlast senkt.
2. Mieteinnahmen aus dem Ausland: Mieteinnahmen aus ausländischen Immobilien sind im jeweiligen Land steuerpflichtig. Ein Doppelbesteuerungsabkommen verhindert zusätzliche Steuern in Deutschland; die Einnahmen sollten dennoch in der deutschen Steuererklärung vermerkt werden.
3. Möblierte Wohnung: Einkünfte aus Vermietung einer möblierten Wohnung werden regulär versteuert, aber die Kosten für Möbel und Einrichtung können abgeschrieben werden. Eine genaue Dokumentation ist hierbei wichtig.

Leerstand: Kosten wie Grundsteuer und Instandhaltung können bei ungewolltem Leerstand abgesetzt werden, sofern der Leerstand durch Inserate nachweisbar ist.

Steuertipps für Vermieter 

1. Verluste nutzen: Werbungskosten, Abschreibungen und Schuldzinsen senken den Steuerbetrag und reduzieren die steuerliche Belastung.
2. Freibeträge ausschöpfen: Der Grundfreibetrag schützt die Basis vor Steuern.
3. Strategisch investieren: Hohe Investitionen können den zu versteuernden Gewinn verringern. Achten Sie jedoch darauf, dass wiederholte Verluste das Finanzamt misstrauisch machen können.
4. Sonderabschreibung nutzen: Bei neu geschaffenen Wohnraum können Sie über vier Jahre eine erhöhte Abschreibung geltend machen.
5. Umsatzsteuer-Vorteil bei gewerblicher Vermietung: Entscheiden Sie sich gegen die Umsatzsteuerbefreiung, wird die gezahlte Mehrwertsteuer für Herstellung und Anschaffung als Vorsteuer erstattet.

Disclaimer: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar und dient ausschließlich Informationszwecken. Bitte wenden Sie sich bei individuellen Fragen zur Versteuerung von Mieteinnahmen an eine qualifizierte Fachperson.

EverReal – Effizientere Vermietung und Immobilienverwaltung für Ihren Erfolg

In der Immobilienverwaltung kommt es auf effiziente Abläufe und klare Prozesse an – hier setzt die Vermieter-SoftwareEverReal an. Die cloudbasierte Plattform digitalisiert und automatisiert den gesamten Vermietungsprozess und vereinfacht das Management von Mieteinnahmen Ihrer Immobilien - egal ob Haus oder Wohnung.

Von der ersten Interessentenanfrage über die digitale Mieterauswahl und Vertragsabwicklung bis hin zur laufenden Verwaltung und Abrechnung der Mieteinnahmen: EverReal bietet eine flexible Komplettlösung für Sie als Vermieter – auch, wenn Sie weniger als 25 Immobilientransaktionen pro Jahr abwickeln.

Die Vorteile von EverReal für Sie auf einen Blick

• Zeitersparnis durch Automatisierung: Mit EverReal erledigen Sie zahlreiche Schritte des Vermietungs- und Verwaltungsprozesses digital und automatisiert. Terminvereinbarungen, Mietvertragsabschlüsse, Kommunikation mit Interessenten und Mietern sowie die Verwaltung von Dokumenten und Mieteinnahmen laufen über eine zentrale Plattform – so sparen Sie wertvolle Zeit, die Sie in andere Projekte investieren können.
• Übersichtlichkeit und Kontrolle: Die Plattform bietet eine benutzerfreundliche Übersicht über alle laufenden Vorgänge, von monatlichen Einnahmen über ausstehende Zahlungen bis hin zu auslaufenden Mietverträgen. Dies ermöglicht Ihnen jederzeit volle Kontrolle über Ihr Portfolio, optimiert Ihre Prozesse und erleichtert die Verwaltung von Mietobjekten erheblich.
• Maximale Effizienz durch digitalisierte Prozesse: EverReal automatisiert administrative Aufgaben wie Mietvertragserstellung und Bonitätsprüfung und bietet Ihnen eine zentrale Plattform, um alle Unterlagen und Informationen gebündelt zu verwalten. Dadurch reduzieren Sie den Verwaltungsaufwand und minimieren potenzielle Fehlerquellen.
• DSGVO-konforme Datensicherheit: Ihre Daten und die Ihrer Mieter sind bei EverReal sicher aufgehoben. Durch strikte Datenschutzmaßnahmen und eine vollumfängliche DSGVO-Konformität schützt EverReal die Vertraulichkeit und Integrität aller gespeicherten Informationen. So können Sie sicher sein, dass sensible Daten optimal geschützt sind.
• Flexibilität und Skalierbarkeit: EverReal passt sich Ihren Anforderungen an, auch wenn Sie ein kleines Portfolio verwalten. Die Plattform ermöglicht eine effiziente und kostengünstige Verwaltung 

EverReal ist die Lösung für all jene, die ihren Verwaltungsaufwand deutlich reduzieren und gleichzeitig eine moderne und professionelle Lösung für die Vermietung und Verwaltung ihrer Objekte suchen. 

Auch kleine Unternehmen profitieren von bedarfsgerechten, fairen Abrechnungen, angepasst an ihre Bedürfnisse. Mit EverReal bleibt Ihr Fokus auf dem Wesentlichen – dem Wachstum und Erfolg Ihres Immobiliengeschäfts.

Steueroptimierung leicht gemacht

Die Versteuerung von Mieteinnahmen erfordert ein solides Grundwissen über absetzbare Kosten, Freibeträge und steuerliche Pflichten. 

Durch die Kenntnis über absetzbare Kosten und Optimierungsmöglichkeiten lassen sich steuerliche Vorteile erzielen und die Steuerlast mindern: Vermieter können durch strategische Planung und gezielte Nutzung steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten ihre Steuerlast optimieren und sich rechtlich absichern.

EverReal erleichtert die Verwaltung bei der Vermietung und ermöglichen es Ihnen, den Überblick zu behalten und Ihre Prozesse zu optimieren.

30 Tage kostenlos testen: Steigern Sie Ihre Effizienz und sparen Sie Zeit mit EverReal – Ihrer digitalen Lösung für die Vermietung. Jetzt 30 Tage kostenlos testen und Ihre Immobilie mit nur einem Klick inserieren!