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Mietvertrag kündigen: Das müssen Vermieter beachten

Manchmal bleibt Ihnen als Vermieter keine andere Wahl: Wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt, ständig Ärger verursacht oder die Wohnung verkommen lässt, muss gehandelt werden.

In diesem Artikel zeigen wir, wie Sie Ihrem Mieter rechtssicher kündigen und geben Ihnen die wichtigsten Regeln zur Kündigung eines Mietverhältnisses in Deutschland an die Hand.

Inhaltsverzeichnis
Mieter kündigen: Diese Regeln gelten
Kündigungsschutz wird in Deutschland großgeschrieben
Ordentliche Kündigung: Was Vermieter beachten müssen!
In welchen Fällen ist eine fristlose Kündigung möglich?
Was tun, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht?
EverReal: Administrativer Aufwand beim Mieterwechsel reduzieren
Kündigung Mietvertrag Vermieter: Häufig gestellte Fragen zum Thema

Mieter kündigen: Diese Regeln gelten

  • Kündigungsgrund: Vermieter dürfen ihren Mietern nur bei berechtigtem Interesse kündigen. Das ist z.B. bei Eigenbedarf, Vertragsverletzungen (Verzug der Mietzahlung, Störung des Hausfriedens) oder wirtschaftlicher Verwertung der Mieträume der Fall.
  • Kündigungsfristen: Die Kündigungsfrist variiert je nach Mietdauer. Unter 5 Jahren: 3 Monate; 5-8 Jahre: 6 Monate; über 8 Jahre: 9 Monate.
  • Fristlose Kündigung: Bei schwerwiegenden Verstößen wie Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten oder unerlaubter Untervermietung.
  • Abmahnung: Bei leichteren Pflichtverletzungen (z.B. bei Lärmbelästigung) ist eine vorherige Abmahnung notwendig.
  • Kündigung wegen Eigenbedarfs: Eigenbedarf muss plausibel und nachvollziehbar begründet sein. Als Vermieter müssen Sie Ihren Bedarf im Kündigungsschreiben genau darlegen.
  • Form und Zustellung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und alle im Mietvertrag genannten Mieter ansprechen. Eine persönliche Zustellung oder Einschreiben ist ratsam.
  • Härtefallregelung: Bei unzumutbarer Härte (z.B. Krankheit, hohes Alter) dürfen Ihre Mieter Widerspruch einlegen.

Kündigungsschutz wird in Deutschland großgeschrieben

In Deutschland sind die Gesetze selten auf der Seite des Vermieters.

Der Mieterschutz ist historisch tief verankert. Noch heute gelten bei Kündigungen von Wohnraum strenge Regeln: Eine Mieterhöhung ist nur bedingt möglich und selbst bei Mietrückständen muss der Vermieter dem Mieter eine Schonfrist einräumen. Ein Umstand, der Vermieter teuer zu stehen kommen kann.

Härtefallklauseln machen es dem Vermieter zusätzlich schwer, eine rechtssichere Kündigung durchzusetzen. Das Mietrecht schützt Mieter vor plötzlichen Kündigungen.

Zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus der Wohnung aus, kann sich das Verfahren über Monate hinziehen und erhebliche Kosten verursachen.

Ordentliche Kündigung: Was Vermieter beachten müssen!

Eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist nicht einfach – das Mietrecht regelt genau, in welchen Fällen sie zulässig ist. Laut § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters) braucht der Vermieter berechtigte Kündigungsgründe, wie z.B. Eigenbedarfskündigung oder Vertragsverletzungen seitens des Mieters.

Kündigungsfristen: Wichtig ist es, die Kündigungsfristen einzuhalten: je nach Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist 3, 6 oder 9 Monate.

Der Kündigungsgrund muss detailliert im Kündigungsschreiben angegeben werden. Achten Sie darauf, dass alle im Mietvertrag genannten Mieter die Kündigung erhalten. Fehlt die Angabe eines wichtigen Grundes oder wird eine falsche Kündigungsfrist gewählt, bleibt die Kündigung der Wohnung unwirksam.

Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, vorab eine Abmahnung zu verschicken, um den Mieter auf die Missstände aufmerksam zu machen. So vermeiden Sie unnötige Prozesse und erhöhen die Chance auf eine reibungslose Beendigung des Mietverhältnisses.

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In welchen Fällen ist eine fristlose Kündigung möglich?

Auch wenn die Gesetzgebung in Deutschland tendenziell stärker auf Seite des Mieters steht als in vielen anderen Ländern - Wenn das Maß voll ist, sind Sie als Vermieter nicht machtlos.

Doch wann darf ein Vermieter die Wohnung wirklich fristlos kündigen?

Ganz klar: Bei schweren Verstößen gegen den Mietvertrag! Kommt der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug oder zahlt er über mehrere Monate hinweg zu spät, können Vermieter sofort mit einer außerordentlichen Kündigung ohne Kündigungsfristen reagieren. Auch, wenn der Mieter den Hausfrieden dauerhaft stört, die Wohnung verwahrlosen lässt oder unerlaubt untervermietet, können Sie sofort einem Mieter kündigen.

Wichtig dabei: Immer alle Vorfälle dokumentieren und der fristlosen Kündigung am besten eine Abmahnung vorausschicken. Denn am Ende entscheiden die Gerichte. Der Kündigungsgrund muss also hieb- und stichfest sein. Sonst bleibt der Mieter sitzen – und Sie zahlen darauf.

Sonderfall: Kündigung wegen Zahlungsverzug

Mieter kündigen wegen Verzug? Das ist möglich, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug beendet das Mietverhältnis sofort. Zusätzlich sollte der Vermieter auch eine ordentliche Kündigung aussprechen, um die Wohnung rechtssicher zurückzubekommen.

Was tun, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht?

Ein heikles Thema, das viele Vermieter trifft: Der Mieter weigert sich, nach der Kündigung auszuziehen! Was nun?

Hier hilft nur der rechtliche Weg über das Amtsgericht: Eine Räumungsklage einreichen! Doch das kann dauern und richtig teuer werden. Das Gericht prüft, ob die Kündigung rechtskräftig ist und entscheidet dann über die Räumung. Ein zäher Prozess, der Monate oder sogar Jahre dauern kann. In dieser Zeit bleiben die Kosten für die Fortsetzung des Mietverhältnisses oft bei den Vermietern hängen.

  • Tipp: Bei Mietrückständen oder harten Vertragsbrüchen sollten Sie parallel zur Kündigung die Klage einreichen, um keine Zeit zu verlieren. So bleibt der Druck auf den Mieter hoch, die Wohnung möglichst schnell zu räumen.

Vorsicht: Mit eigenmächtigem Handeln wie dem Auswechseln der Schlösser an der Mietwohnung verstoßen Sie gegen geltendes Recht.

EverReal: Administrativer Aufwand beim Mieterwechsel reduzieren

Mieterwechsel sind oft ein echter Zeitfresser: Kündigung durchsetzen, Besichtigungen koordinieren, Mietverträge aufsetzen und Übergaben planen – das kostet Nerven! Mit EverReal reduzieren Vermieter diesen Aufwand auf ein Minimum.

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Statt komplizierter Einzelprozesse bietet EverReal eine zentrale Lösung, die alles vereinfacht: Auswahl von Wunschmietern, Terminabstimmungen und Kommunikation laufen digital ab.

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Kündigung Mietvertrag Vermieter: Häufig gestellte Fragen zum Thema

Folgend beantworten wir Ihnen die häufigsten Fragen, die Vermieter zum Thema Kündigung haben.


1. Aus welchen Gründen darf ein Vermieter einem Mieter ordentlich kündigen?

Ein Vermieter kann eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Beispiele hierfür sind Eigenbedarf, Pflichtverletzungen des Mieters (wie Zahlungsverzug) oder die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie.


2. Welche Kündigungsfrist des Mietvertrages gilt für eine Kündigung?

Die Kündigungsfrist steht in Verbindung mit der Mietdauer: Bei einem Mietverhältnis unter fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei fünf bis acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate und bei mehr als acht Jahren dauert die Kündigungsfrist sogar neun Monate.

3. Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Mietrückstände: Eine fristlose Kündigung kann bei Verzug von mehr als zwei Monats-Mieten gesprochen werden.

Pflichtverletzungen: Auch bei schwerwiegenden Verletzungen der Mietpflichten wie der Störung des Hausfriedens kann eine Kündigung des Mietvertrags ohne Kündigungsfrist ausgesprochen werden.

Der Vermieter muss den Kündigungsgrund detailliert darlegen.


4. Was passiert, wenn der Mieter die Mietzahlungen nicht leistet?

Kommt der Mieter oder die Mieterin mit der Zahlung der Miete in Verzug, kann der Vermieter nach einer Abmahnung das Mietverhältnis kündigen. Gemäß § 573c BGB ist sowohl eine ordentliche als auch eine fristlose Kündigung der Wohnung wegen Mietrückständen möglich, wenn die Mietzahlungen für zwei Monate oder länger ausbleiben.

Der Vermieter muss allerdings die Fristen des Mietrechts (573 c BGB) und Schutzrechte einhalten, damit die Kündigung rechtlich wirksam ist. Erfolgt die Räumung nicht, bleibt oft nur der gerichtliche Weg.

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Mietvertrag kündigen: Das müssen Vermieter beachten

Manchmal bleibt Ihnen als Vermieter keine andere Wahl: Wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt, ständig Ärger verursacht oder die Wohnung verkommen lässt, muss gehandelt werden.

In diesem Artikel zeigen wir, wie Sie Ihrem Mieter rechtssicher kündigen und geben Ihnen die wichtigsten Regeln zur Kündigung eines Mietverhältnisses in Deutschland an die Hand.

Inhaltsverzeichnis
Mieter kündigen: Diese Regeln gelten
Kündigungsschutz wird in Deutschland großgeschrieben
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In welchen Fällen ist eine fristlose Kündigung möglich?
Was tun, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht?
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Kündigung Mietvertrag Vermieter: Häufig gestellte Fragen zum Thema

Mieter kündigen: Diese Regeln gelten

  • Kündigungsgrund: Vermieter dürfen ihren Mietern nur bei berechtigtem Interesse kündigen. Das ist z.B. bei Eigenbedarf, Vertragsverletzungen (Verzug der Mietzahlung, Störung des Hausfriedens) oder wirtschaftlicher Verwertung der Mieträume der Fall.
  • Kündigungsfristen: Die Kündigungsfrist variiert je nach Mietdauer. Unter 5 Jahren: 3 Monate; 5-8 Jahre: 6 Monate; über 8 Jahre: 9 Monate.
  • Fristlose Kündigung: Bei schwerwiegenden Verstößen wie Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten oder unerlaubter Untervermietung.
  • Abmahnung: Bei leichteren Pflichtverletzungen (z.B. bei Lärmbelästigung) ist eine vorherige Abmahnung notwendig.
  • Kündigung wegen Eigenbedarfs: Eigenbedarf muss plausibel und nachvollziehbar begründet sein. Als Vermieter müssen Sie Ihren Bedarf im Kündigungsschreiben genau darlegen.
  • Form und Zustellung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und alle im Mietvertrag genannten Mieter ansprechen. Eine persönliche Zustellung oder Einschreiben ist ratsam.
  • Härtefallregelung: Bei unzumutbarer Härte (z.B. Krankheit, hohes Alter) dürfen Ihre Mieter Widerspruch einlegen.

Kündigungsschutz wird in Deutschland großgeschrieben

In Deutschland sind die Gesetze selten auf der Seite des Vermieters.

Der Mieterschutz ist historisch tief verankert. Noch heute gelten bei Kündigungen von Wohnraum strenge Regeln: Eine Mieterhöhung ist nur bedingt möglich und selbst bei Mietrückständen muss der Vermieter dem Mieter eine Schonfrist einräumen. Ein Umstand, der Vermieter teuer zu stehen kommen kann.

Härtefallklauseln machen es dem Vermieter zusätzlich schwer, eine rechtssichere Kündigung durchzusetzen. Das Mietrecht schützt Mieter vor plötzlichen Kündigungen.

Zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus der Wohnung aus, kann sich das Verfahren über Monate hinziehen und erhebliche Kosten verursachen.

Ordentliche Kündigung: Was Vermieter beachten müssen!

Eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist nicht einfach – das Mietrecht regelt genau, in welchen Fällen sie zulässig ist. Laut § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters) braucht der Vermieter berechtigte Kündigungsgründe, wie z.B. Eigenbedarfskündigung oder Vertragsverletzungen seitens des Mieters.

Kündigungsfristen: Wichtig ist es, die Kündigungsfristen einzuhalten: je nach Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist 3, 6 oder 9 Monate.

Der Kündigungsgrund muss detailliert im Kündigungsschreiben angegeben werden. Achten Sie darauf, dass alle im Mietvertrag genannten Mieter die Kündigung erhalten. Fehlt die Angabe eines wichtigen Grundes oder wird eine falsche Kündigungsfrist gewählt, bleibt die Kündigung der Wohnung unwirksam.

Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, vorab eine Abmahnung zu verschicken, um den Mieter auf die Missstände aufmerksam zu machen. So vermeiden Sie unnötige Prozesse und erhöhen die Chance auf eine reibungslose Beendigung des Mietverhältnisses.

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Doch wann darf ein Vermieter die Wohnung wirklich fristlos kündigen?

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Sonderfall: Kündigung wegen Zahlungsverzug

Mieter kündigen wegen Verzug? Das ist möglich, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug beendet das Mietverhältnis sofort. Zusätzlich sollte der Vermieter auch eine ordentliche Kündigung aussprechen, um die Wohnung rechtssicher zurückzubekommen.

Was tun, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht?

Ein heikles Thema, das viele Vermieter trifft: Der Mieter weigert sich, nach der Kündigung auszuziehen! Was nun?

Hier hilft nur der rechtliche Weg über das Amtsgericht: Eine Räumungsklage einreichen! Doch das kann dauern und richtig teuer werden. Das Gericht prüft, ob die Kündigung rechtskräftig ist und entscheidet dann über die Räumung. Ein zäher Prozess, der Monate oder sogar Jahre dauern kann. In dieser Zeit bleiben die Kosten für die Fortsetzung des Mietverhältnisses oft bei den Vermietern hängen.

  • Tipp: Bei Mietrückständen oder harten Vertragsbrüchen sollten Sie parallel zur Kündigung die Klage einreichen, um keine Zeit zu verlieren. So bleibt der Druck auf den Mieter hoch, die Wohnung möglichst schnell zu räumen.

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Kündigung Mietvertrag Vermieter: Häufig gestellte Fragen zum Thema

Folgend beantworten wir Ihnen die häufigsten Fragen, die Vermieter zum Thema Kündigung haben.


1. Aus welchen Gründen darf ein Vermieter einem Mieter ordentlich kündigen?

Ein Vermieter kann eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Beispiele hierfür sind Eigenbedarf, Pflichtverletzungen des Mieters (wie Zahlungsverzug) oder die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie.


2. Welche Kündigungsfrist des Mietvertrages gilt für eine Kündigung?

Die Kündigungsfrist steht in Verbindung mit der Mietdauer: Bei einem Mietverhältnis unter fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei fünf bis acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate und bei mehr als acht Jahren dauert die Kündigungsfrist sogar neun Monate.

3. Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Mietrückstände: Eine fristlose Kündigung kann bei Verzug von mehr als zwei Monats-Mieten gesprochen werden.

Pflichtverletzungen: Auch bei schwerwiegenden Verletzungen der Mietpflichten wie der Störung des Hausfriedens kann eine Kündigung des Mietvertrags ohne Kündigungsfrist ausgesprochen werden.

Der Vermieter muss den Kündigungsgrund detailliert darlegen.


4. Was passiert, wenn der Mieter die Mietzahlungen nicht leistet?

Kommt der Mieter oder die Mieterin mit der Zahlung der Miete in Verzug, kann der Vermieter nach einer Abmahnung das Mietverhältnis kündigen. Gemäß § 573c BGB ist sowohl eine ordentliche als auch eine fristlose Kündigung der Wohnung wegen Mietrückständen möglich, wenn die Mietzahlungen für zwei Monate oder länger ausbleiben.

Der Vermieter muss allerdings die Fristen des Mietrechts (573 c BGB) und Schutzrechte einhalten, damit die Kündigung rechtlich wirksam ist. Erfolgt die Räumung nicht, bleibt oft nur der gerichtliche Weg.

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