Wohnung vermieten: der komplette Ablauf in 9 Schritten

EverReal Redaktion. Dieselbe Vermietungstechnik, für die sich 450+ Immobilienunternehmen entschieden haben. Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026.

Problem: Die erste eigene Vermietung fühlt sich an wie eine Prüfung ohne Lehrplan. Ursache: Das Wissen ist verstreut, und die naheliegende Reihenfolge erhebt Daten zu früh. These: Vermieten ist vor allem eine Frage der Reihenfolge. Neun Schritte, einmal richtig sortiert.

Wie läuft es ab, eine Wohnung zu vermieten?

Eine Wohnung zu vermieten läuft in neun Schritten ab: Unterlagen zusammenstellen, Miete festlegen, Inserat schreiben, veröffentlichen, Anfragen sichten, besichtigen, Selbstauskunft einholen, Mietvertrag schließen, Wohnung übergeben. Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Laut Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz fragst du Einkommen und Beruf erst ab, wenn jemand erklärt, diese Wohnung mieten zu wollen, in der Regel also nach der Besichtigung.

Wohnung vermieten: Was du beachten musst, und warum die Reihenfolge zählt

Die neun Schritte sehen aus wie eine Liste, die du auch anders sortieren könntest. Drei Abkürzungen liegen nahe, und alle drei kosten dich später Zeit oder Geld.

Das Inserat vor der Preisrecherche. Wer die Miete schätzt und erst danach nachsieht, was vergleichbare Wohnungen kosten, korrigiert später nach oben oder unten. Beides schadet. Eine Korrektur nach unten wirkt wie ein Ladenhüter, eine Korrektur nach oben ist bei laufendem Inserat kaum durchsetzbar, und in Gebieten mit Mietpreisbremse nach § 556d BGB ist die Obergrenze ohnehin nicht Verhandlungssache.

Die Selbstauskunft vor der erklärten Mietabsicht. Von den drei Fehlern ist das der einzige, bei dem es um Datenschutz geht, und er sieht wie eine Abkürzung aus. Der Gedanke ist naheliegend: Wenn ich das Formular gleich mit der Anfrage verschicke, spare ich mir Besichtigungen mit Leuten, die sich die Wohnung nicht leisten können. Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz zur Einholung von Selbstauskünften (Version 2.0, Stand Januar 2026) ist das in aller Regel nicht erforderlich: Wollen Interessenten zunächst nur besichtigen, brauchst du keine Angaben zu ihren wirtschaftlichen Verhältnissen. Erforderlich werden sie in der Regel erst, wenn jemand erklärt, diese konkrete Wohnung mieten zu wollen. Nach dem Musterfragebogen der Orientierungshilfe besteht vorab keine Pflicht zur Antwort; ein zu früh verschicktes Formular kann deshalb leer zurückkommen. Entscheidend ist also, ab wann du diese Daten überhaupt benötigst.

Die Übergabe ohne Protokoll. Ohne dokumentierten Zustand und ohne abgelesene Zählerstände am Übergabetag steht am Ende des Mietverhältnisses Aussage gegen Aussage. Das Protokoll ist schnell erledigt, sein Fehlen kann die Kaution kosten.

Schritt 1 bis 3: Unterlagen, Miete, Inserat

Die ersten drei Schritte passieren vollständig, bevor irgendjemand von der Wohnung erfährt. Du steuerst sie allein, und deshalb liegt hier der Teil des Zeitplans, den du in der Hand hast.

Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen

Sammle zuerst, was du für Inserat und Vertrag brauchst.

Checkliste: Diese Unterlagen brauchst du, um deine Wohnung zu vermieten

• Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr und Grundriss

• Fotos

• Eigentumsnachweis

• bei einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung und Hausordnung, weil sie die Nutzung der Wohnung regeln können

• ein gültiger Energieausweis samt den Pflichtangaben für das Inserat

Den Energieausweis brauchst du beim Vermieten in aller Regel, und du musst ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GModG). § 87 GModG verlangt, sofern bei Aufgabe der Anzeige ein Energieausweis vorliegt, dass eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse nennt. Welche Angaben aus dem Energieausweis ins Inserat gehören und was bei fehlenden Angaben droht, beschreibt der Beitrag zu den Pflichtangaben im Inserat.

Schritt 2: Miete festlegen

Die Miethöhe kannst du nach der Vertragsunterschrift nur noch unter engen Voraussetzungen ändern. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, also das, was in deiner Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde (§ 558 BGB); an ihr orientieren sich die Obergrenze der Mietpreisbremse und spätere Mieterhöhungen. Ablesen kannst du sie am örtlichen Mietspiegel, wo es einen gibt; Inserate zeigen dir nur Angebotsmieten, und die können davon abweichen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB die zulässige Miete bei Neuvermietung. Welche Gebiete betroffen sind und welche Ausnahmen gelten, beschreibt der Beitrag zur Mietpreisbremse. Vermietest du mit Einrichtung, kommt eine eigene Berechnung für den Möblierungszuschlag dazu.

Schritt 3: Inserat schreiben

Erst jetzt entsteht der Text. Ein gutes Inserat beantwortet die Fragen, die dir sonst bei jeder Anfrage einzeln gestellt werden: Einzugstermin, Warmmiete, Stellplatz, Haustiere. Jede Frage, die im Text steht, ersparst du dir später als E-Mail. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis stehen in Schritt 1.

Schritt 4 und 5: veröffentlichen und Anfragen sichten

Jetzt geht das Inserat live, und mit ihm die Phase, in der du leicht zu viel fragst. Die Orientierungshilfe unterscheidet bis zu drei Zeitpunkte der Datenerhebung (A bis C), die wir hier Stufen nennen. Stufe A gilt für den Besichtigungstermin; der Musterfragebogen der Orientierungshilfe sieht dafür Name, Vorname und eine Kontaktangabe vor, also Anschrift, Telefonnummer oder E-Mail; wirtschaftliche Verhältnisse sind dort in aller Regel nicht erforderlich. Für die Sichtung der Anfragen davor verlangst du noch keine Selbstauskunft und keine Ausweiskopie. Nur bei einer Sozialwohnung fragst du schon hier, ob ein Wohnberechtigungsschein vorliegt. Sortiere nach dem, was Interessenten von sich aus angeben, etwa Wunsch-Einzugstermin und Rückfragen zur Wohnung. Welche Portale es gibt und was eine Veröffentlichung kostet, klärt Wohnung inserieren: kostenlos oder kostenpflichtig; welche Warnzeichen im Ablauf auffallen und welche Prüfungen wann zulässig sind, steht in Mietnomaden: Warnzeichen erkennen, bevor der Vertrag unterschrieben ist.

Schritt 6: besichtigen

Besichtigen Interessenten die Wohnung allein, darfst du dir den Personalausweis vorzeigen lassen und die Prüfung notieren; eine Kopie ist nach der Orientierungshilfe nicht erforderlich und damit unzulässig. Wann Einkommen und Beruf an der Reihe sind, steht unter Schritt 7. Zur Vorbereitung des Termins hilft der Beitrag zum Besichtigungstermin.

Schritt 7: Selbstauskunft einholen und entscheiden

Die Selbstauskunft folgt erst, wenn jemand erklärt, diese konkrete Wohnung mieten zu wollen. Ab diesem Punkt (Stufe B) darfst du nach der Orientierungshilfe fragen: nach der Zahl der einziehenden Personen, Beruf und Arbeitgeber, der Höhe des Nettoeinkommens oder der Bestätigung einer Betragsgrenze, einem eröffneten und noch nicht abgeschlossenen Verbraucherinsolvenzverfahren, einem Räumungstitel wegen Mietzinsrückständen aus den letzten fünf Jahren und der beabsichtigten Haltung zustimmungsbedürftiger Haustiere. Nicht zulässig sind nach der Orientierungshilfe unter anderem die Dauer der Beschäftigung, die Gründe der monatlichen Belastungen und die Staatsangehörigkeit. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung darfst du nach der Datenschutzkonferenz nicht verlangen: Der frühere Vermieter muss sie über eine Quittung hinaus nicht ausstellen (BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08), und die Datenschutzkonferenz folgert daraus, dass sie auch nicht verlangt werden kann. Nachweise zum Einkommen und, wenn nötig, eine Bonitätsauskunft, die der Bewerber selbst bei der Auskunftei anfordert, kommen erst, wenn die Entscheidung für eine Person gefallen ist (Stufe C). Wie du fair auswählst und absagst, steht in Mietinteressenten auswählen und absagen; die Systematik hinter den Stufen (dort Stufe 1 bis 3) erklärt der Beitrag zur Bonitätsprüfung in der Mieterauswahl.

Schritt 8: Mietvertrag schließen

Der Vertrag hält fest, was du mit dem Mieter vorher besprochen hast. Was ein Mietvertrag regelt und wann er wirksam ist, erklärt der Lexikoneintrag zum Mietvertrag. Zwei Klauseln lohnen besondere Sorgfalt, weil sie an Voraussetzungen scheitern können: die Kleinreparaturklausel und die Befristung im Zeitmietvertrag. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen, ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten, also bei ausgewiesenen Betriebskosten drei Nettokaltmieten, und gehört getrennt von deinem Vermögen angelegt (§ 551 BGB). Wann du sie einbehalten darfst und wann sie zurückzuzahlen ist, steht im Lexikoneintrag zur Mietkaution. Wenn du digital abschließen willst: Mietvertragsvorlagen und die qualifizierte elektronische Signatur sind bei EverReal Go! im Paket Plus enthalten, einmalig 59 Euro inklusive Mehrwertsteuer je Vermietungsvorgang, sechs Monate gültig; für die Veröffentlichung auf Portalen ist zusätzlich das Modul Flexibel Inserieren erforderlich.

Schritt 9: übergeben

Am Übergabetag zählt vor allem, was schriftlich festgehalten ist: Zustand jedes Raums, Zahl der übergebenen Schlüssel, abgelesene Zählerstände, beidseitig unterschrieben. Welche Zählerstände du erfassen solltest und warum das Protokoll als Beweismittel zählt, steht im Lexikoneintrag zur Wohnungsübergabe. Die digitale Übergabe mit Dokumentation und Fotos gehört bei EverReal Go! ebenfalls zum Paket Plus (einmalig 59 Euro inklusive Mehrwertsteuer je Vermietungsvorgang). Als Wohnungsgeber bist du verpflichtet, den Einzug deiner Mieter innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug zu bestätigen (Wohnungsgeberbestätigung, § 19 BMG). Die Mieter brauchen sie für ihre Anmeldung beim Meldeamt, die in derselben Frist erfolgen muss (§ 17 BMG).

Nach dem Einzug

Danach beginnt das laufende Mietverhältnis mit den Fragen, die erst später auftauchen: wann du einer Untervermietung zustimmen musst und wann ein Nachmieter ins Spiel kommt. Wie du Mieteinnahmen versteuerst, beschreibt der Beitrag zu den Einnahmen aus Vermietung. Und wenn das Mietverhältnis eines Tages enden soll, beschreibt der Beitrag zur Kündigung durch den Vermieter die Voraussetzungen.

Fazit: Wohnung vermieten ist eine Frage der Reihenfolge

Vermieten wirkt kompliziert, weil neun Aufgaben gleichzeitig auf dem Tisch liegen. Nacheinander sind es neun überschaubare Schritte, von denen die ersten drei allein bei dir liegen und die restlichen sechs einem festen Takt folgen: erst zeigen, dann fragen, dann entscheiden. Wer diesen Takt einhält, vermeidet den Fehler, die Selbstauskunft zu früh zu verlangen.

Die Reihenfolge zu kennen ist das eine, sie über den ganzen Vorgang durchzuhalten das andere: Anfragen, die sich im Postfach stapeln, verschobene Besichtigungstermine, und irgendwo dazwischen der Vertrag. EverReal Go! ist dein digitaler Assistent fürs Vermieten. Anfragen von Interessenten, die zu deiner Wohnung passen, siehst du zuerst. Interessenten buchen ihre Besichtigungstermine online, die Koordination wird deutlich leichter, und alle Bewerberangaben liegen digital nebeneinander statt verteilt auf viele E-Mails.

Das deckt das Paket Light für einmalig 34 Euro inklusive Mehrwertsteuer ab. Für die Veröffentlichung auf den Portalen ist zusätzlich das Modul Flexibel Inserieren erforderlich, ab 59 Euro inklusive Mehrwertsteuer für 30 Tage, in drei Stufen; welche Portale eine Stufe enthält, steht in der Preisübersicht. Wer Vertragsabschluss und Übergabe im selben Ablauf erledigen will, bucht Plus für einmalig 59 Euro inklusive Mehrwertsteuer, mit Mietvertragsvorlagen, qualifizierter elektronischer Signatur und digitaler Wohnungsübergabe; für die Portalveröffentlichung ist auch hier Flexibel Inserieren erforderlich. Beide Pakete gelten je Vermietungsvorgang und sechs Monate lang, ohne Abo. Alle Preise stehen in der Preisübersicht von EverReal Go!.

Vermieten mit EverReal Go!

Wie lange das dauert, und woran es hängt

Eine belastbare Durchschnittsdauer lässt sich nicht nennen; sie hängt von Lage, Preis und Nachfrage vor Ort ab. Beeinflussen kannst du die Zeit zwischen erster Anfrage und Vertragsunterschrift, und zwar an zwei Stellen: bei der Terminfindung für die Besichtigungen und bei der Vollständigkeit der Selbstauskunft. Wer Termine in Blöcken anbietet und das Formular nach dem erklärten Interesse gleich mitgibt, kann diese Zeitspanne verkürzen.

Die Detailartikel im Überblick

Mehrere Schritte oben haben einen eigenen Beitrag. Hier stehen sie an einer Stelle, und die Liste wächst mit jedem neuen Beitrag.

Rechtshinweis. Wir geben keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Einzelfragen hilft dir ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder dein örtlicher Eigentümerverband, zum Beispiel Haus & Grund. Rechtsstand: Oktober 2026. Ob in deiner Gemeinde die Mietpreisbremse gilt, regelt die Landesverordnung; solche Verordnungen laufen regional aus und werden neu erlassen.

Quellen.

• Datenschutzkonferenz (DSK): Orientierungshilfe „Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen“, Version 2.0, Stand Januar 2026, samt Anhang (Musterfragebogen). Maßgeblich für die Stufen A, B und C, die unzulässigen Angaben und die Folgerung zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (Abschnitt C.1).

• § 551 BGB: Mietsicherheit, höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne ausgewiesene Betriebskosten, Anlage getrennt vom Vermögen des Vermieters.

• § 556d BGB: Mietpreisbremse, zulässige Miethöhe bei Neuvermietung.

• § 558 BGB: ortsübliche Vergleichsmiete.

• § 80 GModG und § 87 GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz, seit 29.07.2026 so benannt, zuvor Gebäudeenergiegesetz): Vorlage des Energieausweises und Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige. Abgerufen am 08.10.2026.

• § 17 BMG und § 19 BMG: Anmeldefrist und Mitwirkung des Wohnungsgebers.

• § 21 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Abgrenzung zur gewerblichen Vermietung nach H 15.7 Abs. 2 EStH 2025 und BFH, Urteil vom 28.05.2020, IV R 10/18, BStBl II 2023 S. 739 (nicht übliche Sonderleistungen, hotelähnliche Organisation).

• § 2 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG): Bestellerprinzip, in Kraft seit 1. Juni 2015.

• BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08 (Urteil im Volltext): kein Anspruch des Mieters gegen den früheren Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

• Kundenzahl in der Autorenzeile (450+ Immobilienunternehmen): Eigenangabe EverReal, Stand September 2026.

• Preise und Leistungsumfang von EverReal Go!: de.everreal.co/go/preise, abgerufen am 08.10.2026.

Häufige Fragen

Muss ich als privater Vermieter ein Gewerbe anmelden?

In aller Regel nicht. Wer die eigene Wohnung vermietet, verwaltet privates Vermögen, und die Einnahmen zählen steuerlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Steuerlich gewerblich wird eine Vermietung erst, wenn du nicht übliche Sonderleistungen erbringst oder eine hotelähnliche Organisation nötig ist, etwa bei Kurzzeitvermietung mit Rezeption und Reinigung. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, klärst du mit einer Steuerberatung.

Was muss ich beachten, wenn ich eine Wohnung vermiete?

Drei Dinge gehören in deinen Ablauf: die Reihenfolge, die Miethöhe samt Kaution und die Dokumentation. Einkommen und Beruf fragst du nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz erst ab, wenn jemand erklärt, diese konkrete Wohnung mieten zu wollen, in der Regel also nach der Besichtigung. Die Miete legst du fest, bevor du inserierst, denn in Gebieten mit Mietpreisbremse gilt nach § 556d BGB eine gesetzliche Obergrenze, soweit keine Ausnahme greift. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne ausgewiesene Betriebskosten betragen (§ 551 BGB). Zustand und Zählerstände hältst du bei der Übergabe schriftlich fest.

Wie lange dauert es, eine Wohnung zu vermieten?

Das hängt von Lage, Preis und Nachfrage vor Ort ab, eine Durchschnittszahl lässt sich deshalb nicht belegen. Planbar ist die Vorbereitung, denn sie liegt allein bei dir: Unterlagen zusammenstellen, Miete recherchieren und das Inserat schreiben. Danach übernimmt der Markt. In gefragten Lagen melden sich Interessenten schnell, in Regionen mit hohem Angebot kann die Suche deutlich länger dauern. Zwei Stellen kannst du selbst verkürzen: die Terminfindung für die Besichtigungen und die Vollständigkeit der Selbstauskunft. Fehlt vor dem Start ein Dokument, beginnt die Suche entsprechend später.

Welche Unterlagen brauche ich, um eine Wohnung zu vermieten?

Für Inserat und Vertrag brauchst du Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Grundriss, Fotos und Eigentumsnachweis, bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung und Hausordnung, sowie in aller Regel einen gültigen Energieausweis. Liegt er bei Aufgabe der Anzeige vor, gehören seine Pflichtangaben nach § 87 GModG in eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Zum Vertragsabschluss kommt eine Mietvertragsvorlage dazu, zur Übergabe die abgelesenen Zählerstände.

Brauche ich einen Makler, um meine Wohnung zu vermieten?

Nein. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, für die Vermietung einer Wohnung einen Makler einzuschalten. Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der Vermittlung von Mietwohnungen das Bestellerprinzip (§ 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung): Ein Makler darf von Wohnungsuchenden in der Regel kein Entgelt verlangen, die Kosten trägt, wer ihn beauftragt. Beauftragst du also selbst, trägst du die Kosten vollständig und darfst sie nicht auf Mieter abwälzen. Die Obergrenze von zwei Monatsmieten in diesem Gesetz gilt nur für Entgelte, die Wohnungsuchende zahlen. Ein Makler nimmt dir Arbeit ab; die Vorgaben zu Datenerhebung, Miethöhe und Vertragsinhalt gelten für dich trotzdem unverändert.

Was kostet es, eine Wohnung selbst zu vermieten?

Kosten entstehen unter anderem durch die Veröffentlichung auf den Immobilienportalen: Kostenlose Einstiegsangebote für Privatpersonen sind in Laufzeit, Zahl der Anfragen oder Zahl der Anzeigen begrenzt, für längere Laufzeit und mehr Sichtbarkeit zahlst du extra. Bei EverReal Go! ist für die Veröffentlichung auf Portalen das Modul Flexibel Inserieren erforderlich, in drei Stufen ab 59, ab 79 und ab 119 Euro inklusive Mehrwertsteuer für 30 Tage; welche Portale eine Stufe enthält, steht in der Preisübersicht. Der Vermietungsvorgang selbst wird einmalig gebucht und ist sechs Monate gültig: Light für 34 Euro inklusive Mehrwertsteuer deckt Anzeige, Anfragen, Terminplanung und Bewerberdaten ab, Plus für 59 Euro inklusive Mehrwertsteuer zusätzlich Mietvertragsvorlagen, qualifizierte elektronische Signatur und die digitale Wohnungsübergabe. Veröffentlichst du auf Portalen, ergeben sich die Gesamtkosten aus dem Paket und der gewählten Stufe von Flexibel Inserieren, ohne Abo und ohne Mindestlaufzeit; alle Preise stehen in der Preisübersicht.