August 4, 2026
Fachwissen für professionelle Vermieter
Problem: Wer bei einer Neuvermietung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse die vorvertragliche Auskunftspflicht versäumt, verliert den Anspruch auf alle Ausnahmen für zwei Jahre, und Mieter können überhöhte Mieten rückwirkend für bis zu 30 Monate zurückfordern.
Ursache: Die häufigste Ursache für Verstöße ist kein fehlendes Rechtswissen, sondern ein fehlendes System, das die Pflichten im richtigen Moment sichtbar macht.
These: Ein strukturierter Freigabeprozess, der die Auskunft nach §556g Abs. 1a BGB vor der Vertragsunterzeichnung auslöst und dokumentiert, reduziert dieses Prozessrisiko erheblich.
EverReal Redaktion, Insights aus der Praxis von 350+ Immobilienunternehmen. Zuletzt aktualisiert: Juli 2026.
Was gilt bei der Mietpreisbremse 2026?
Direkte Antwort: Die Mietpreisbremse (§556d BGB) gilt bis 31. Dezember 2029 (Bundesgesetz vom 23. Juli 2025). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Nettokaltmiete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten. Ausnahmen (§556e, §556f BGB) setzen eine vorvertragliche Auskunft des Vermieters in Textform voraus, bevor der Mieter den Vertrag unterzeichnet (§556g Abs. 1a BGB).
Drei Ausnahmen und warum sie nur bei korrekter Auskunft greifen
Das Gesetz kennt drei Ausnahmetatbestände. Das Entscheidende: Sie gelten nur, wenn der Vermieter den Mieter vor Vertragsunterzeichnung in Textform informiert hat.
2.1 §556e BGB: Vormieter-Ausnahme. War die zuletzt gezahlte Miete des Vormieters bereits höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf der Vermieter diese Vormiete als neue Miete ansetzen. Die Ausnahme greift aber nur, wenn der Vermieter dem neuen Mieter die Höhe der Vormiete vor Vertragsunterzeichnung in Textform mitgeteilt hat.
2.2 §556f BGB: Neubau und umfassende Modernisierung. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dasselbe gilt für Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals neu vermietet werden. Auch hier ist die vorvertragliche Auskunft in Textform Voraussetzung.
2.3 §556g Abs. 1a BGB: Die Auskunftspflicht als Zugangsvoraussetzung. Alle Ausnahmen setzen voraus, dass der Vermieter den Mieter vor Vertragsunterzeichnung in Textform über die jeweilige Ausnahme informiert. Diese Auskunft muss nachweislich vor der Unterschrift des Mieters zugegangen sein.
Sanktion bei Versäumnis: Fehlt die vorvertragliche Auskunft, ist die Ausnahme für zwei Jahre gesperrt. Der Mieter kann überhöhte Mieten rückwirkend für bis zu 30 Monate zurückfordern (§556g Abs. 3 BGB). Das ist kein Bagatellrisiko: Bei einer Mehrmiete von 100 Euro pro Monat summieren sich 30 Monate auf 3.000 Euro Rückforderungspotenzial je Mietpartei.
Rechtliche Einzelfragen, insbesondere zur Mietspiegelberechnung im konkreten Fall, klären Immobilienverwalter am besten mit einem Fachanwalt oder ihrem Verband (VDIV, IVD).
Aktueller Stand: Verlängerung bis 31.12.2029
Das Bundesgesetz vom 23. Juli 2025 verlängert die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029. Zuvor galt sie bis Ende 2025. Die Verlängerung signalisiert, dass Gesetzgeber und Bundesregierung das Instrument als dauerhafte Marktregulierung verstehen.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil VIII ZR 16/23 vom 18. Dezember 2024 die Verfassungskonformität der Mietpreisbremse erneut bestätigt. Klagen gegen die Regelung auf Grundlage des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 GG) hatten keinen Erfolg. Immobilienverwalter können davon ausgehen, dass das Instrument in den kommenden Jahren Bestand hat.
Für die Praxis bedeutet das: Interne Prozesse zur Neuvermietung müssen die Anforderungen der Mietpreisbremse dauerhaft abbilden, nicht als Übergangslösung.
Die 10-Prozent-Regel: Berechnung und Beispiel
In einem Gebiet mit Mietpreisbremse darf die Nettokaltmiete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten. Grundlage für die Berechnung ist der lokale Mietspiegel nach §558c BGB.
Rechenbeispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel beträgt 12,00 €/m². Die zulässige Höchstmiete nach Mietpreisbremse ergibt sich aus 12,00 € × 1,10 = 13,20 €/m². Eine Nettokaltmiete von 13,50 €/m² wäre in diesem Fall unzulässig, sofern keine Ausnahme greift.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine feste Zahl, sondern ein Mietspiegelwert, der sich aus Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung der Wohnung ergibt. Eine pauschale Schätzung reicht nicht aus.
Freigabeprozess statt Einzelfallwissen. Die häufigste Ursache für Verstöße ist kein fehlendes Rechtswissen, sondern ein fehlendes System, das die Pflichten im richtigen Moment sichtbar macht. Ein strukturierter Freigabeprozess vor der Mietvertragserstellung kann dieses Risiko erheblich reduzieren.
MPB-Status und Vergleichsmiete vor jedem Vertrag prüfen. Prüfen Sie zuerst, ob die Mietpreisbremse aktuell in der konkreten Gemeinde gilt, und stellen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem aktuellen Mietspiegel fest. Landesverordnungen können auslaufen oder erneuert werden, deshalb gehört diese Prüfung an den Anfang jeder Neuvermietung.
Ausnahmetatbestand identifizieren und Auskunft vor der Unterschrift aushändigen. Identifizieren Sie, falls zutreffend, den Ausnahmetatbestand (§556e oder §556f BGB). Generieren Sie die Auskunft in Textform und händigen Sie sie nachweislich aus, bevor der Mieter den Mietvertrag unterzeichnet.
Zeitstempel dokumentieren und Vertragsfreigabe daran koppeln. Der Zeitstempel der Aushändigung muss im System dokumentiert sein. EverReal bildet als digitales Fundament einen prüffähigen Vermietungsprozess ab, bei dem kein Mietvertrag freigegeben wird, bevor alle Pflichtschritte abgehakt sind. Das schließt die Auskunftspflicht nach §556g Abs. 1a BGB ein.
Nachweis revisionssicher und datenschutzkonform absichern. Zur Absicherung im Nachgang ist die revisionssichere Dokumentation in der Hausverwaltung entscheidend: Nur wer nachweisen kann, dass die Auskunft vor Vertragsunterzeichnung zugestellt wurde, ist im Streitfall auf der sicheren Seite. Weil Mieterdaten im Rahmen der Neuvermietung datenschutzkonform verarbeitet werden müssen, empfiehlt sich zudem der Beitrag zu DSGVO in der Hausverwaltung.
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Fazit
Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 ist ein klares Signal: Das Thema bleibt dauerhaft auf der Agenda. Immobilienverwalter, die ihre Prozesse jetzt strukturieren, reduzieren das Risiko von Rückforderungen und Ausnahme-Sperren.
Die entscheidende Maßnahme ist kein komplexes Rechtsstudium, sondern ein Freigabeprozess, der die Auskunftspflicht nach §556g Abs. 1a BGB im richtigen Moment auslöst und dokumentiert.
Laden Sie den Compliance-Readiness Buyer's Guide herunter oder vereinbaren Sie eine Demo, um zu sehen, wie EverReal Freigabeprozesse für die Neuvermietung strukturiert.
Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit automatisch. Sie wird durch Landesverordnungen für bestimmte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt aktiviert. Der Stand im Juli 2026:
Berlin
- Status 2026: Gilt
- Hinweis: Rechtsverordnung aktiv
Bayern
- Status 2026: Gilt in 162 Gemeinden
- Hinweis: Aktiv per Landesverordnung
Hamburg
- Status 2026: Gilt
- Hinweis: Aktiv
NRW
- Status 2026: Gilt in Teilen
- Hinweis: Aktiv per Landesverordnung
Baden-Württemberg
- Status 2026: Gilt
- Hinweis: Aktiv
Hessen
- Status 2026: ABGELAUFEN
- Hinweis: Verordnung abgelaufen 25.11.2025, keine Verlängerung
Übrige Bundesländer
- Status 2026: Prüfen
- Hinweis: Landesverordnungen variieren
Hinweis: Stand Juli 2026. Landesverordnungen können auslaufen oder erneuert werden. Vor jeder Anwendung ist der aktuelle Stand beim zuständigen Staatsministerium zu prüfen.
Rechtlicher Hinweis und Quellen
Wir geben keine Rechtsberatung. Rechtliche Einzelfragen klären Immobilienverwalter am besten mit einem Fachanwalt oder ihrem Verband (VDIV, IVD).
Quellen:- §556d, §556e, §556f, §556g Abs. 1a BGB (gesetze-im-internet.de)- BGH VIII ZR 16/23, 18. Dezember 2024 (bundesgerichtshof.de)- Bundesgesetz zur Verlängerung der Mietpreisbremse, 23. Juli 2025 (bgbl.de)
F: Gilt die Mietpreisbremse 2026 noch in meiner Stadt?A: Das kommt auf die jeweilige Landesverordnung an. Bundesweit gilt die Mietpreisbremse bis 31. Dezember 2029 (Bundesgesetz vom 23. Juli 2025), aber nur in Gemeinden, die durch eine aktive Landesverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen sind. In Bayern beispielsweise gilt sie in 162 Gemeinden, in Hessen ist die Verordnung zum 25. November 2025 abgelaufen und nicht verlängert worden. Den aktuellen Stand für eine konkrete Gemeinde klären Immobilienverwalter am besten direkt beim zuständigen Staatsministerium des jeweiligen Bundeslandes.
F: Was passiert, wenn ich die Auskunftspflicht vor Vertragsunterzeichnung vergesse?A: Fehlt die Auskunft in Textform vor Vertragsunterzeichnung, greift keine Ausnahme nach §556e oder §556f BGB. Die jeweilige Ausnahme wird für zwei Jahre gesperrt. Der Mieter kann eine überhöhte Miete rückwirkend für bis zu 30 Monate zurückfordern (§556g Abs. 3 BGB). Es reicht nicht aus, die Auskunft nachzureichen, nachdem der Mieter bereits unterschrieben hat. Der Zeitpunkt der Aushändigung ist entscheidend und muss dokumentiert sein.
F: Was ist §556g Abs. 1a BGB und welche Pflicht begründet er?A: §556g Abs. 1a BGB regelt, dass ein Vermieter, der sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen will, den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages in Textform über die Umstände informieren muss, die die Ausnahme begründen. Das bedeutet konkret: Die Auskunft muss schriftlich oder elektronisch (z.B. per E-Mail) erteilt werden und muss nachweislich vor der Unterschrift des Mieters zugegangen sein. Ohne diese vorvertragliche Auskunft ist die Ausnahme nicht anwendbar, unabhängig davon, ob der Ausnahmetatbestand an sich vorliegt.
F: Welche Bundesländer haben keine Mietpreisbremse mehr?A: In Hessen ist die Verordnung zur Mietpreisbremse zum 25. November 2025 abgelaufen und wurde nicht verlängert. Andere Bundesländer wie Sachsen oder das Saarland haben die Mietpreisbremse nie per Landesverordnung eingeführt. Der Stand variiert und kann sich ändern. Immobilienverwalter sollten den aktuellen Stand immer beim jeweiligen Staatsministerium prüfen, bevor sie eine Neuvermietung ohne Berücksichtigung der Mietpreisbremse abschließen.
