September 7, 2026
Fachwissen für professionelle Vermieter
Problem: Bei der Mieterauswahl werden regelmäßig Daten erhoben, die auf der jeweiligen Stufe noch nicht zulässig sind, etwa Ausweiskopien oder Einkommensangaben, bevor Interessenten überhaupt erklärt haben, die Wohnung anmieten zu wollen.
Ursache: Unstrukturierte Prozesse und der verbreitete Irrtum, eine unterschriebene Einwilligung genüge als Rechtsgrundlage, obwohl sie im Mietverhältnis faktisch unwirksam ist.
These: Die DSK-Orientierungshilfe V2 (Januar 2026) gibt eine klare Stufenlogik vor, und wer sie strukturell im Prozessfluss verankert, vermeidet Verstöße im Tagesgeschäft statt sie über Schulungen abzufangen.
EverReal Redaktion, Insights aus der Praxis von 350+ Immobilienunternehmen. Zuletzt aktualisiert: September 2026.
Was ist bei der Bonitätsprüfung in der Mieterauswahl erlaubt?
Direkte Antwort: Bei der Mieterauswahl sind Bonitätsdaten stufenweise zulässig. Bei Erstanfragen und zum Besichtigungstermin dürfen nur Name und Kontaktdaten verarbeitet werden. Sobald Mietinteressenten erklären, eine konkrete Wohnung anmieten zu wollen, sind Beruf und Arbeitgeber, das Nettoeinkommen, ein eröffnetes und noch nicht abgeschlossenes Verbraucherinsolvenzverfahren und ein Räumungstitel wegen Mietzinsrückständen aus den letzten fünf Jahren zulässig. Nachweise wie Gehaltsabrechnung oder geschwärzter Kontoauszug folgen erst nach der Entscheidung für eine Bewerberin oder einen Bewerber, ebenso die Frage nach Mietrückständen im laufenden Mietverhältnis, und diese auch dann nur oberhalb der Erheblichkeitsschwelle. Ausweiskopien sind nicht erlaubt. Rechtsgrundlage ist nicht die Einwilligung (unwirksam), sondern Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO; ab der erklärten Mietabsicht ist Art. 6 Abs. 1 lit. b maßgebend. Gelöscht wird, sobald der Zweck entfällt, bei möglichen Ansprüchen nach dem AGG regelmäßig spätestens nach sechs Monaten. Quelle: DSK Orientierungshilfe V2, Januar 2026.
Rechtsgrundlage: Nicht Einwilligung, sondern berechtigtes Interesse
Ein verbreiteter Fehler in der Praxis: Vermieter und Immobilienverwalter lassen Mietinteressenten eine Einwilligungserklärung unterschreiben und gehen davon aus, dass damit die DSGVO-Anforderungen erfüllt sind. Das ist falsch.
Die DSK-Orientierungshilfe V2 hält fest, dass eine Einwilligung im Mietverhältnis keine valide Rechtsgrundlage ist. Das Machtungleichgewicht zwischen Vermieter und Mietinteressent macht eine tatsächlich freiwillige Einwilligung faktisch unwirksam: Der Interessent kann die Einwilligung nicht verweigern, ohne seine Bewerbungschancen zu gefährden.
Rechtsgrundlage beim Besichtigungstermin ist das berechtigte Interesse nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Vermieter haben ein legitimes Interesse daran, den Vermietungsprozess zu organisieren und die dafür nötigen Angaben zu erheben. Auf dieser Stufe sind das im Wesentlichen Name und Kontaktdaten. Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen sind nach der Orientierungshilfe beim reinen Besichtigungstermin in aller Regel noch nicht erforderlich. Das berechtigte Interesse trägt also nur, solange die Erhebung auf das Notwendige beschränkt bleibt und die Stufenlogik eingehalten wird.
Diese Grundlage gilt allerdings nicht durchgehend. Sobald Mietinteressenten erklären, eine konkrete Wohnung anmieten zu wollen, entsteht ein vorvertragliches Schuldverhältnis. Ab diesem Zeitpunkt ist nach der Orientierungshilfe Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO maßgebend und nicht mehr lit. f, und erst ab hier sind Beruf und Arbeitgeber, das Nettoeinkommen und vergleichbare Bonitätsangaben zulässig. Für die Praxis heißt das: Die Rechtsgrundlage wechselt im Verfahren, und sie hängt an der erklärten Mietabsicht, nicht am Besichtigungstermin allein. Steht eine dieser beiden Grundlagen zur Verfügung, ist ein Rückgriff auf die Einwilligung unzulässig.
Was sich 2026 geändert hat: DSK-Orientierungshilfe V2
Die maßgebliche Grundlage für die datenschutzkonforme Bonitätsprüfung bei der Mieterauswahl ist die DSK-Orientierungshilfe V2.0, Januar 2026 (datenschutzkonferenz-online.de). Sie löst die V1.0 vom Januar 2024 ab und enthält überarbeitete Vorgaben zur Stufenlogik, zu zulässigen Datenarten und zur Rechtsgrundlage.
Wer sich noch auf die V1.0 stützt oder die Aktualisierung noch nicht eingearbeitet hat, arbeitet mit veralteter Grundlage. Die V2 ist seit Januar 2026 die gültige Referenz. Im Folgenden werden ausschließlich die Vorgaben der V2 dargestellt.
Die Stufenlogik: Was wann zulässig ist
Die DSK-Orientierungshilfe V2 strukturiert die zulässige Datenverarbeitung nach dem Stand des Bewerbungsverfahrens und unterscheidet dabei bis zu drei Zeitpunkte. Frühzeitige Datenerhebung ist nicht zulässig.
Stufe 1: Inserat, Erstanfrage und Besichtigungstermin
- Zulässige Daten: Name, Kontaktdaten
- Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen sind hier in aller Regel noch nicht erforderlich
- Die Angaben dürfen durch Vorzeigen des Personalausweises überprüft und die Überprüfung dokumentiert werden. Eine Ausweiskopie ist auch dabei unzulässig.
- Bei Sozialwohnungen darf bereits hier gefragt werden, ob ein Wohnberechtigungsschein vorliegt, und nach der genehmigten Wohnfläche und Zahl der Wohnräume. Der Schein selbst wird erst auf Stufe 2 übergeben.
Stufe 2: Erklärung, eine konkrete Wohnung anmieten zu wollen
- Zulässige Angaben zur Nutzung: Anzahl der einziehenden Personen und ob es sich um Kinder oder Erwachsene handelt, bei Sozialwohnungen die Übergabe des Wohnberechtigungsscheins, die beabsichtigte Haltung von Haustieren, soweit die Tierhaltung nach dem Mietvertrag zustimmungsbedürftig ist (Kleintiere in geschlossenen Behältnissen sind ausgenommen)
- Zulässige Angaben zum Einkommen: Beruf und Arbeitgeber, die Höhe des Nettoeinkommens beziehungsweise der Betrag, der nach Abzug der laufenden monatlichen Belastungen für die Miete zur Verfügung steht, alternativ die Bestätigung, dass ein bestimmter Betrag zur Verfügung steht
- Nach dem Einkommen darf nicht gefragt werden, wenn die Miete vollständig von einer öffentlichen Stelle übernommen und direkt an den Vermieter gezahlt wird
- Zusätzlich zulässig: ein eröffnetes und noch nicht abgeschlossenes Verbraucherinsolvenzverfahren, ein Räumungstitel wegen Mietzinsrückständen aus den letzten fünf Jahren
- Nicht auf dieser Stufe: der Familienstand und die Dauer der Beschäftigung sind nach der Orientierungshilfe unzulässig. Allgemeine Fragen nach Mietrückständen im laufenden Mietverhältnis gehören auf Stufe 3.
- Auslöser ist die erklärte Mietabsicht, nicht die Besichtigung allein
- Praxis-Richtwert, nicht aus der Orientierungshilfe: Die Bruttokaltmiete soll etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht überschreiten.
Stufe 3: Entscheidung für eine Bewerberin oder einen Bewerber
- Zulässig ist jetzt der Nachweis der Einkommensverhältnisse, etwa durch Lohn- oder Gehaltsabrechnung, Einkommensteuerbescheid oder Kontoauszug in Kopie, jeweils unter Schwärzung der nicht erforderlichen Angaben
- Auch eine Bonitätsauskunft gehört auf diese Stufe und darf nur die für das Mietverhältnis erforderlichen Angaben enthalten
- Erst jetzt zulässig ist die Frage nach Mietrückständen im laufenden Mietverhältnis, und auch dann nur oberhalb der Erheblichkeitsschwelle
- Die Schwelle ist überschritten bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete, oder bei einem Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB)
- Darunter ist die Frage unzulässig: Ein Rückstand, der eine Monatsmiete nicht übersteigt, bei einer Verzugsdauer von weniger als einem Monat, ist keine ausreichende Pflichtverletzung (BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12)
- Fragen nach Kontaktdaten aktueller oder früherer Vermieter sind unzulässig. Nach erheblichen Pflichtverletzungen aus dem vorherigen Mietverhältnis darf gefragt werden, wenn die Kündigung rechtskräftig oder die Pflichtverletzung unbestritten ist. Mietinteressenten ist Gelegenheit zu geben, Gründe vorzutragen, warum eine gleichartige Pflichtverletzung nicht erneut zu erwarten ist.
Nie zulässig, unabhängig von der Stufe
- Ausweiskopie und ungeschwärzte Kontoauszüge
- Fragen nach Familienstand, Staatsangehörigkeit, Religion oder ethnischer Herkunft, Vorstrafen und laufenden Ermittlungsverfahren, Heiratsabsichten, Schwangerschaft oder Kinderwunsch sowie nach Mitgliedschaften in Parteien und Mietervereinen
- Einwilligungserklärungen im Selbstauskunftsbogen. Steht eine gesetzliche Grundlage zur Verfügung, ist die Einwilligung nach der Orientierungshilfe nicht das richtige Mittel. Auch eine Einwilligung in die Einholung einer Bonitätsauskunft darf nicht verlangt werden.
- Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Frühere Vermieter sind nicht verpflichtet, eine solche auszustellen, deshalb kann sie auch nicht verlangt werden (BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08).
Die Stufenlogik ist nicht optional. Der Musterfragebogen der Orientierungshilfe ist ein Bogen mit den Abschnitten A, B und C, er darf also früh ausgehändigt werden. Unzulässig ist es, die Beantwortung der Stufe-2-Fragen schon zur Erstanfrage oder zum Besichtigungstermin zu verlangen. Gleiches gilt für die Anforderung einer Ausweiskopie zu jedem Zeitpunkt des Verfahrens.
Datenabfragen stufenweise freischalten
Die häufigsten Datenschutzverstöße bei der Mieterauswahl entstehen nicht aus böser Absicht, sondern aus unstrukturierten Prozessen: Ein Mitarbeiter fragt Einkommensangaben ab, bevor eine Mietabsicht erklärt wurde, ein anderer fordert den Ausweis als Scan an, ein dritter speichert Unterlagen ohne Löschfrist. Ein geführter prüffähiger Vermietungsprozess gibt die weiterführenden Abfragen stufenweise frei, statt die Reihenfolge der Sorgfältigkeit einzelner Mitarbeitender zu überlassen.
Kein Datenfeld für Ausweiskopien
Das Datenfeld für Ausweiskopien existiert systemseitig nicht. Auf diese Weise wird die DSK-Stufenlogik nicht durch Schulungen und Aushänge sichergestellt, sondern durch den Prozessfluss selbst. Das reduziert das Risiko von Abweichungen im Tagesgeschäft erheblich.
Löschfrist automatisch erinnern
Nach einer Ablehnung löst der Prozess eine Erinnerung zur Wahrung der Löschfrist aus. So bleibt die Löschung nachvollziehbar im Ablauf verankert, statt vom Gedächtnis einzelner Mitarbeitender abzuhängen.
Datenschutz als Gesamtverantwortung mitdenken
Die Stufenlogik bei der Bonitätsprüfung ist ein Baustein der datenschutzrechtlichen Pflichten, nicht deren Gesamtheit. Ergänzende Hinweise zur datenschutzrechtlichen Gesamtverantwortung in der Verwaltung finden sich im Artikel zur DSGVO in der Hausverwaltung.
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Fazit
Die Bonitätsprüfung bei der Mieterauswahl ist nicht verboten, sondern präzise geregelt. Die DSK-Orientierungshilfe V2 (Januar 2026) legt fest, welche Daten wann erhoben werden dürfen, welche Rechtsgrundlage gilt und wie lange Daten aufbewahrt werden dürfen. Wer die Stufenlogik kennt und strukturell im Prozess verankert, schützt die Verwaltung vor vermeidbaren Risiken.
Ausweiskopien sind nicht zulässig. Einwilligungen sind keine valide Rechtsgrundlage. Bewerberdaten sind zu löschen, sobald der Zweck entfällt; kommen Ansprüche nach dem AGG in Betracht, nennt die Orientierungshilfe regelmäßig spätestens sechs Monate.
Schufa-Score als automatisierte Entscheidung
Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 7. Dezember 2023 (C-634/21, curia.europa.eu) entschieden, dass ein Schufa-Score als automatisierte Entscheidung im Sinne von Art. 22 DSGVO gilt, wenn er bei einer Ablehnung eine "maßgebliche Rolle" spielt. Das bedeutet: Wenn ein Mietinteressent allein oder wesentlich aufgrund eines Schufa-Scores abgelehnt wird, unterliegt dieser Vorgang den Anforderungen von Art. 22 DSGVO, einschließlich der Informationspflicht und des Rechts auf menschliche Überprüfung.
Hinweis zur Produktverfügbarkeit: Das Schufa Wohnungsscoring, das früher Vermietern direkt zugänglich war, wurde zum 1. April 2024 eingestellt. Es steht Vermietern und Immobilienverwaltern seitdem nicht mehr zur Verfügung.
Löschpflichten: Wann müssen Bewerberdaten gelöscht werden?
Die DSK-Orientierungshilfe V2 nennt keine pauschale Regelfrist, sondern knüpft an den Zweck an:
- Grundsatz: Löschung, sobald der Zweck der Verarbeitung entfällt (Art. 17 Abs. 1 lit. a DSGVO), bei einer Absage also unmittelbar danach
- Wenn Ansprüche nach dem AGG in Betracht kommen: regelmäßig spätestens nach sechs Monaten, soweit keine weitere Geltendmachung von Ansprüchen infrage kommt
- Ausnahme: längere Aufbewahrung, wenn ein Rechtsstreit konkret zu erwarten oder bereits anhängig ist
Die Ausnahme muss dokumentiert und begründet werden. Eine pauschale Aufbewahrung zur Sicherheit ohne konkreten Anlass ist datenschutzrechtlich nicht ausreichend. Die Löschfrist gilt für alle im Bewerbungsprozess erhobenen Daten, also auch für Bonitätsunterlagen und Nachweise.
Eine revisionssichere Dokumentation in der Hausverwaltung hilft dabei, Löschfristen nachvollziehbar zu verwalten und im Streitfall den Nachweis fristgerechter Löschung zu führen.
Wir geben keine Rechtsberatung. Rechtliche Einzelfragen klären Immobilienverwalter am besten mit einem Fachanwalt oder ihrem Verband (VDIV, IVD).
Quellen:- DSK-Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen, Version 2.0, Stand Januar 2026 (PDF)- Anlage: Musterfragebogen zur Orientierungshilfe (PDF)- EuGH-Urteil vom 7. Dezember 2023, C-634/21- BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12 und Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08- § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB- Art. 5 Abs. 1 lit. c, Art. 6 Abs. 1 lit. b, Art. 6 Abs. 1 lit. f, Art. 17 Abs. 1 lit. a und Art. 22 DSGVO
F: Darf ich Mietinteressenten nach ihrer Schufa-Auskunft fragen?A: Sobald Mietinteressenten erklären, eine konkrete Wohnung anmieten zu wollen, ist die Frage nach einem eröffneten und noch nicht abgeschlossenen Verbraucherinsolvenzverfahren zulässig, ebenso die Frage, ob in den letzten fünf Jahren ein Räumungstitel wegen Mietzinsrückständen ergangen ist. Fragen nach Mietrückständen im laufenden Mietverhältnis gehören dagegen erst auf die Stufe nach der Entscheidung für eine Bewerberin oder einen Bewerber. Auch dort gilt eine Erheblichkeitsschwelle: zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete, oder ein Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB). Darunter ist die Frage unzulässig (BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Eine Bonitätsauskunft selbst gehört nach der DSK-Orientierungshilfe V2 auf die letzte Stufe, also nach der Entscheidung für eine Bewerberin oder einen Bewerber, und darf nur die für das Mietverhältnis erforderlichen Angaben enthalten. Eine vollständige Schufa-Auskunft geht darüber hinaus. Hinzu kommt: Wenn der Schufa-Score bei einer Ablehnung eine "maßgebliche Rolle" spielt, greift Art. 22 DSGVO (EuGH C-634/21, 7. Dezember 2023). Zusätzlich ist zu beachten, dass das frühere Schufa Wohnungsscoring für Vermieter seit dem 1. April 2024 eingestellt wurde und nicht mehr verfügbar ist.
F: Ist die Ausweiskopie bei der Mieterauswahl erlaubt?A: Nein. Die DSK-Orientierungshilfe V2 (Januar 2026) hält fest, dass die Erhebung einer Ausweiskopie im Rahmen der Mieterauswahl nicht zulässig ist. Eine Ausweiskopie enthält Daten (Geburtsort, Nationalität, Seriennummer), die für die Bonitätsprüfung nicht erforderlich sind. Das Gebot der Datensparsamkeit nach Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO verbietet die Erhebung nicht erforderlicher Daten. Zulässig ist es, sich den Personalausweis vorzeigen zu lassen und die Überprüfung zu dokumentieren.
F: Wie lange darf ich Bewerberdaten nach einer Absage aufbewahren?A: Die DSK-Orientierungshilfe V2 nennt keine pauschale Regelfrist. Grundsatz ist die Löschung, sobald der Zweck der Verarbeitung entfällt (Art. 17 Abs. 1 lit. a DSGVO), bei einer Absage also unmittelbar danach. Kommen Ansprüche nach dem AGG in Betracht, sind die Daten regelmäßig spätestens nach sechs Monaten zu löschen, soweit keine weitere Geltendmachung von Ansprüchen infrage kommt. Eine längere Aufbewahrung ist nur zulässig, wenn ein Rechtsstreit konkret zu erwarten oder bereits eingeleitet ist, und muss dokumentiert und begründet werden. Rechtliche Einzelfragen klären Immobilienverwalter am besten mit einem Fachanwalt oder ihrem Verband (VDIV, IVD).
F: Was regelt die DSK-Orientierungshilfe V2 neu gegenüber 2024?A: Die DSK-Orientierungshilfe V2 (Januar 2026) aktualisiert und präzisiert die Vorgaben der V1.0 vom Januar 2024. Wesentliche Punkte: klarere Strukturierung der Stufenlogik (welche Daten in welcher Phase des Verfahrens zulässig sind), explizite Klarstellung, dass Einwilligungen im Mietverhältnis wegen des strukturellen Machtungleichgewichts keine valide Rechtsgrundlage sind, sowie aktualisierte Vorgaben zu Löschfristen. Wer noch mit der V1.0 arbeitet, sollte die V2 direkt auf datenschutzkonferenz-online.de abrufen und die eigenen Abläufe anpassen.
