August 4, 2026
Fachwissen für professionelle Vermieter
Problem: Vor jedem Mietvertragsabschluss ist zu prüfen, ob der Mietinteressent auf einer EU-Sanktionsliste steht, und Verstöße können nach §18 AWG mit Freiheitsstrafe von drei Monaten bis fünf Jahren geahndet werden.
Ursache: Die Pflicht stammt nicht aus dem Mietrecht, sondern aus dem europäischen Außenwirtschaftsrecht, deshalb ist sie in vielen Verwaltungsbüros nicht präsent und gilt oft als Randthema.
These: Ein geführter Pflichtschritt, der Prüfung und Dokumentation vor der Mietvertragsfreigabe verankert, schließt das Risiko nahezu vollständig aus dem Tagesgeschäft aus.
EverReal Redaktion, Insights aus der Praxis von 350+ Immobilienunternehmen. Zuletzt aktualisiert: Juli 2026.
Müssen Immobilienverwalter Sanktionslisten prüfen?
Direkte Antwort: Vermieter und Immobilienverwalter sind nach EU-Verordnung 269/2014 verpflichtet, vor Abschluss jedes Mietvertrags zu prüfen, ob Mietinteressenten auf EU-Sanktionslisten stehen. Es gibt keine Mengenschwelle: die Pflicht gilt für jede Neuvermietung. Verstöße können nach §18 AWG mit Freiheitsstrafe von drei Monaten bis fünf Jahren (im schweren Fall bis zehn Jahre) bestraft werden. Maßgebliche Orientierungshilfe: Bundesbank-Merkblatt Juni 2024.
Warum die Sanktionslisten-Prüfpflicht viele Immobilienverwalter überrascht
Die Pflicht zur Sanktionslisten-Prüfung kommt nicht aus dem Mietrecht, dem Wohnungseigentumsrecht oder dem Maklerrecht. Sie stammt aus dem europäischen Außenwirtschaftsrecht. Das ist der Hauptgrund, warum sie in vielen Verwaltungsbüros nicht präsent ist und oft als Randthema gilt.
Tatsächlich ist die Prüfpflicht seit dem Inkrafttreten der EU-Sanktionsregime im Zuge des russischen Angriffs auf die Ukraine für alle Vermieter und Immobilienverwalter in Deutschland verbindlich. Das bedeutet: Wer einen Mietvertrag abschließt, muss vorher prüfen, ob der Mietinteressent auf einer EU-Sanktionsliste geführt wird. Bestandsgröße, Wohnungstyp und Gewerblichkeit spielen dabei keine Rolle.
Wer das nicht systematisch umsetzt und dokumentiert, trägt ein straf- und zivilrechtliches Risiko, das sich mit einem strukturierten Prozessschritt nahezu vollständig ausschließen lässt.
Die Rechtsgrundlage: EU-Verordnungen 269/2014 und 833/2014
Zwei EU-Verordnungen bilden das Fundament der Prüfpflicht.
EU-Verordnung 269/2014 (eur-lex.europa.eu) zielt auf Personen, die für die Verletzung der territorialen Unversehrtheit der Ukraine verantwortlich gemacht werden. Artikel 2 Absatz 2 der Verordnung verbietet es, gelisteten natürlichen und juristischen Personen Kapital oder wirtschaftliche Ressourcen direkt oder indirekt zur Verfügung zu stellen.
EU-Verordnung 833/2014 (eur-lex.europa.eu) ergänzt die sektoralen Wirtschaftssanktionen gegen Russland und enthält ebenfalls Verbote zur Ressourcenbereitstellung.
Die entscheidende Frage lautet: Was sind "wirtschaftliche Ressourcen" im Kontext der Immobilienverwaltung?
Die Bundesbank und die europäische Rechtspraxis ordnen die Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt als Bereitstellung wirtschaftlicher Ressourcen ein. Ein Mietverhältnis mit einer sanktionierten Person ist damit nach geltendem EU-Recht untersagt. Das ist keine Auslegungsfrage mit breitem Ermessensspielraum: Die Pflicht besteht.
Es gibt keine Bestandsgrenze und keine Flächengrenze. Die Prüfpflicht gilt für die einzelne Einzimmerwohnung ebenso wie für einen Bestand mit 500 Einheiten.
Was geprüft werden muss und wann
4.1 Vor Mietvertragsabschluss: jede Neuvermietung
Die Prüfung muss vor Unterzeichnung des Mietvertrags stattfinden. Das ist die Mindestanforderung. Für jede Neuvermietung ist zu prüfen, ob der Mietinteressent auf einer EU-Sanktionsliste geführt wird.
Maßgebliche Quelle ist die EU Consolidated Sanctions List, abrufbar unter sanctions.ec.europa.eu. Die Liste wird tagesaktuell von der Europäischen Kommission gepflegt und enthält alle Personen, Organisationen und Einrichtungen, gegen die EU-Sanktionen bestehen.
4.2 Laufende Überwachung für bestehende Mietverhältnisse
Die Prüfpflicht endet nicht mit dem Vertragsabschluss. Bei Aktualisierungen der EU Consolidated Sanctions List sind auch bestehende Mietverhältnisse gegen die aktualisierte Liste abzugleichen. Das bedeutet: Wenn eine Person nachträglich in die Sanktionsliste aufgenommen wird, muss die Verwaltung davon erfahren und handeln können.
In der Praxis richten viele Verwaltungen einen regelmäßigen Abgleich ein, da die Liste ohne festen Rhythmus aktualisiert wird.
Sanktionslisten-Check als Pflichtschritt vor der Vertragsfreigabe verankern
Ein prüffähiger Vermietungsprozess verankert den Sanktionslisten-Check als Pflichtschritt vor der Mietvertragsfreigabe. Das heißt konkret: Ohne dokumentiertes Prüfergebnis wird der nächste Schritt im Prozess nicht freigegeben.
Ergebnis mit Zeitstempel und Listenversion speichern
Das Ergebnis (kein Treffer) wird mit Zeitstempel und Listenversion gespeichert. Zuständigkeit und Verantwortlichkeit sind hinterlegt und nachvollziehbar. So entsteht der Nachweis pflichtgemäßen Handelns direkt im Prozess.
Prozessfluss statt zusätzlicher Arbeitsschritt
Ein Compliance-Versagen bei der Sanktionslisten-Prüfung ist in der Praxis fast nie ein Wissensproblem, sondern ein Prozessversagen: Die Prüfung wird im Tagesgeschäft vergessen, nicht dokumentiert oder nachgeholt, wenn der Vertrag bereits unterschrieben ist. Mit einem geführten Prozess entsteht kein zusätzlicher manueller Arbeitsschritt, der im Tagesgeschäft untergeht, sondern ein Pflichtschritt, der den Prozess steuert.
Vertiefung: Warum manuelle Compliance nicht trägt
Wer tiefer verstehen möchte, warum manuelle Compliance-Kontrollen in der Immobilienverwaltung strukturell nicht tragen, findet im POV-Paper "Warum manuelle Compliance nicht trägt" eine Analyse aus dem Alltag von 350+ Immobilienunternehmen. Ergänzend empfiehlt sich die Lektüre des Artikels zur DSGVO in der Hausverwaltung, der datenschutzrechtliche Anforderungen bei der Datenverarbeitung im Vermietungsprozess behandelt.
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Fazit
Die Sanktionslisten-Prüfpflicht gilt ohne Mengenschwelle für jede Neuvermietung in Deutschland. Rechtsgrundlage ist europäisches Außenwirtschaftsrecht, nicht das Mietrecht. Der Strafrahmen nach §18 AWG ist erheblich. Wer die Prüfung nicht systematisch umsetzt und dokumentiert, trägt ein vermeidbares rechtliches Risiko.
Die Bundesbank-Orientierungshilfen (Merkblatt Juni 2024, FAQ Mai 2025) liefern die maßgebliche Praxisgrundlage. Ein geführter Prozessschritt, der die Prüfung als Voraussetzung vor der Vertragsfreigabe verankert, schließt das Risiko aus dem Tagesgeschäft aus.
[POV-Paper herunterladen: Warum manuelle Compliance nicht trägt] | [Demo anfragen]
Der Strafrahmen nach §18 AWG
Verstöße gegen die EU-Sanktionsverordnungen können nach §18 Außenwirtschaftsgesetz (AWG) (gesetze-im-internet.de) strafrechtlich verfolgt werden.
Der Strafrahmen: Freiheitsstrafe von drei Monaten bis fünf Jahren. In besonders schweren Fällen, etwa bei gewerbsmäßigem oder bandenmäßigem Handeln, kann die Strafe bis zu zehn Jahre betragen.
Zivilrechtlich ist ein Mietvertrag, der entgegen den Sanktionsregeln abgeschlossen wird, nichtig. Die geleisteten Zahlungen können rückabgewickelt werden. Bußgelder durch die zuständigen Behörden sind ebenfalls möglich.
Hinweis: Bei einem konkreten Treffer in der Sanktionsliste sollten Immobilienverwalter sofort anwaltlichen Rat einholen, bevor weitere Schritte eingeleitet werden. Eigenständige Maßnahmen ohne juristische Begleitung können die Situation verschlimmern.
Was dokumentiert werden muss
Prüfung ohne Dokumentation ist im Ernstfall wertlos. Für jede Prüfung sollte festgehalten werden:
- Datum der Prüfung
- Listenversion bzw. Abrufdatum der EU Consolidated Sanctions List
- Prüfergebnis: kein Treffer oder Treffer (mit weiteren Angaben)
- Verantwortliche Person, die die Prüfung durchgeführt hat
Eine revisionssichere Dokumentation in der Hausverwaltung ist in diesem Zusammenhang kein optionales Qualitätsmerkmal, sondern Voraussetzung dafür, im Ernstfall den Nachweis pflichtgemäßen Handelns führen zu können.
Bundesbank-Merkblatt Juni 2024 und FAQ Mai 2025
Die Deutsche Bundesbank stellt unter bundesbank.de zwei Orientierungshilfen bereit, die in der Praxis als Referenz für die Ausgestaltung der Prüfprozesse dienen:
- Merkblatt zu Finanzsanktionen, Juni 2024: Enthält Hinweise zur Auslegung der Prüfpflichten und zu den betroffenen Vertragstypen.
- FAQ Sanktionsprüfungen, Mai 2025: Beantwortet häufige Fragen aus der Praxis, unter anderem zur Frage, welche Ressourcenarten unter die Verbote fallen.
Beide Dokumente sind öffentlich zugänglich und kostenlos abrufbar. Sie besitzen keine Rechtsverbindlichkeit, gelten aber als maßgebliche Orientierungshilfen für eine pflichtgemäße Umsetzung.
Wir geben keine Rechtsberatung. Rechtliche Einzelfragen klären Immobilienverwalter am besten mit einem Fachanwalt oder ihrem Verband (VDIV, IVD).
Quellen:- EU-Verordnung 269/2014 und EU-Verordnung 833/2014 (eur-lex.europa.eu)- EU Consolidated Sanctions List (sanctions.ec.europa.eu)- §18 Außenwirtschaftsgesetz (AWG) (gesetze-im-internet.de)- Deutsche Bundesbank, Merkblatt zu Finanzsanktionen Juni 2024 und FAQ Sanktionsprüfungen Mai 2025 (bundesbank.de)
F: Müssen private Vermieter Sanktionslisten prüfen?A: Ja. Die Prüfpflicht nach EU-Verordnung 269/2014 richtet sich nicht allein an gewerbliche Immobilienverwalter, sondern gilt grundsätzlich für jeden, der Wohnraum neu vermietet. Die Verordnung knüpft an den Abschluss eines Mietvertrags als Bereitstellung wirtschaftlicher Ressourcen an und macht keine Ausnahme für private oder kleinere Vermieter. Das Bundesbank-Merkblatt Juni 2024 adressiert zwar primär professionelle Marktteilnehmer, ändert aber nichts an der gesetzlichen Grundlage. Wer Klarheit für die eigene Situation benötigt, sollte einen Fachanwalt oder seinen Verband (VDIV, IVD) konsultieren.
F: Wie oft muss die Sanktionslisten-Prüfung für bestehende Mieter wiederholt werden?A: Es gibt keine gesetzlich festgelegte Prüffrequenz, jedoch besteht eine laufende Überwachungspflicht. Bei jeder relevanten Aktualisierung der EU Consolidated Sanctions List (sanctions.ec.europa.eu) ist zu prüfen, ob bestehende Mieter auf der aktualisierten Liste geführt werden. Da die Liste ohne festen Rhythmus aktualisiert wird, empfehlen viele Verwaltungen einen regelmäßigen, dokumentierten Abgleich. Die konkrete Frequenz hängt vom Risikoappetit und der Bestandsgröße ab. Rechtliche Einzelfragen klären Immobilienverwalter am besten mit einem Fachanwalt oder ihrem Verband (VDIV, IVD).
F: Was passiert, wenn ein Mieter nachträglich auf eine Sanktionsliste kommt?A: Wird ein bestehender Mieter in die EU Consolidated Sanctions List aufgenommen, darf das Mietverhältnis nicht sanktionswidrig fortgeführt werden. Die Situation ist rechtlich komplex: Eigenständige Maßnahmen können strafrechtlich relevant sein. In einem solchen Fall sollten Immobilienverwalter sofort anwaltlichen Rat einholen und die zuständigen Behörden informieren. Rechtliche Einzelfragen klären Immobilienverwalter am besten mit einem Fachanwalt oder ihrem Verband (VDIV, IVD).
F: Welche EU-Sanktionslisten sind für Immobilienverwalter relevant?A: Maßgebliche Quelle ist die EU Consolidated Sanctions List, abrufbar unter sanctions.ec.europa.eu. Sie konsolidiert alle EU-Sanktionsregime in einer tagesaktuell gepflegten Liste. Für die Immobilienverwaltung sind insbesondere die Listen aus den Verordnungen 269/2014 (Ukraine-Konflikt) und 833/2014 (sektorale Russland-Sanktionen) relevant. Darüber hinaus können weitere EU-Sanktionsregime betroffen sein. Die Bundesbank empfiehlt den Abgleich mit der konsolidierten Liste als Mindeststandard für eine pflichtgemäße Prüfung.
