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Die Wohnungsübergabe bei Ein- oder Auszug ist ein großer Schritt für Sie und Ihre Mieter. Doch wie gestalten Sie die Übergabe stressfrei und reibungslos?
Worauf Sie als Vermieter, Makler oder Verwalter bei der Wohnungsübergabe konkret achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Eine Wohnungsübergabe findet sowohl beim Ein- als auch beim Auszug statt. Man unterscheidet daher zwischen der Übergabe der Wohnung bei Einzug und der Übergabe beim Auszug.
Zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben Sie als Vermieter, Makler oder Verwalter die Wohnung an den Mieter. Beim Auszug geben die Mieter die Wohnung wieder an Sie zurück.
Der Übergabetermin findet normalerweise am ersten oder letzten Tag der Mietfrist statt, es sei denn, Sie und der Mieter vereinbaren einen anderen Zeitpunkt.
Achten Sie darauf, die Wohnung bei der Übergabe gründlich zu inspizieren und ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen. Darin halten Sie den Zustand der Wohnung und eventuelle Mängel fest.
Wählen Sie einen Termin am Tag, da sich der Zustand bei Tageslicht am besten beurteilen lässt. Sorgen Sie dafür, dass die Räume komplett leer sind. So sehen Sie jede Ecke und mögliche Schäden sofort.
Bei der Wohnungsübergabe müssen Sie als Vermieter, Makler oder Verwalter einige Details beachten, damit der Mieterwechsel wie geplant abläuft.
Bei einem Vorabtermin besprechen Vermieter und Mieter die Einzelheiten der Übergabe. Nicht alle Vermieter entscheiden sich für einen Vorabtermin. Dennoch ist es eine geeignete Gelegenheit, um Fragen und To-dos zu klären.
Ein Vorabtermin sorgt dafür, dass Sie und die Mieter wissen, was zu erwarten ist. Klären Sie, welche Renovierungen nötig sind und welche Mängel behoben werden müssen.
Sie vermeiden Überraschungen und Konflikte am eigentlichen Übergabetag. Dadurch nimmt der Vorabtermin etwas den Druck von der Wohnungsübergabe und entlastet Vermieter und Mieter beim Ein- und Auszug.
Am Tag der Wohnungsübergabe gehen Sie mit dem Mieter durch alle Räume und prüfen den Zustand der Wohnung. Der Mieter kann sich mit einer Vollmacht auch durch einen Dritten vertreten lassen.
Bereiten Sie sich gut vor, um Zeit zu sparen. Dokumentieren Sie Mängel mit Ihrem Smartphone oder Tablet.
Alle Räume sollten besenrein sein. Stellen Sie beim Rundgang Schäden oder Mängel fest, besprechen Sie diese mit dem Mieter. Ist der Vor- oder Nachmieter anwesend, klären Sie gemeinsam, wer offene Arbeiten übernimmt oder ob ein Handwerker nötig ist. Notieren Sie alle Vereinbarungen im Wohnungsübergabeprotokoll.
Zum Ende der Wohnungsübergabe unterschreiben Mieter und Vermieter das ausgefüllte Wohnungsübergabeprotokoll. Gemäß deutschem Mietrecht gilt es nun als bindend.
Wenn Mängel nicht im Protokoll festgehalten werden, wird es schwierig, die Kosten später auf den Mieter umzulegen. Verschweigt der Mieter dem Vermieter jedoch bewusst Mängel, können Sie ihn auch nach der Wohnungsübergabe zur Verantwortung ziehen.
Stressfreier und übersichtlicher wird die Abnahme durch eine digitale Wohnungsübergabe. Nutzen Sie Ihr Smartphone oder Tablet dafür.
Die Vorteile:
Bei der Wohnungsübergabe beim Auszug gilt: Der Mieter muss die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand übergeben (§ 546 BGB).
Grobe Mängel und Schäden, die durch Fahrlässigkeit entstanden sind, müssen beseitigt werden. Dazu gehören beispielsweise eine gesprungene Bodenfliese, weil etwas heruntergefallen ist, oder ein Wasserschaden im Parkett durch eine umgefallene Vase.
Normale Abnutzung wie Kratzer im Laminat oder Kalkablagerungen in der Wanne müssen Mieter jedoch nicht beseitigen.
Zum ordnungsgemäßen Zustand gehört auch, dass der Mieter alle Möbel entfernt und Ein- und Umbauten wie EBK, Balkonverkleidungen oder Durchbrüche rückgebaut bzw. in den ursprünglichen Zustand gebracht hat.
Bei der Wohnungsübergabe beim Auszug überprüfen Sie die besenreine Wohnung des Mieters. Erstellen Sie ein Protokoll, das den Zustand der Räume dokumentiert. Notieren Sie Mängel und lesen Sie die Zählerstände ab.
Vergessen Sie nicht, Keller, Dachboden, Terrasse oder Balkon zu prüfen. Der Mieter übergibt Ihnen alle Schlüssel. Machen Sie Notizen und Fotos, um das Protokoll zu erstellen.
Beide Parteien unterschreiben das Protokoll. Wenn alles in Ordnung ist, zahlen Sie die Kaution zurück. Beim Einzug übergeben Sie dem neuen Mieter die Schlüssel und erhalten die Kaution. Eine Vorabnahme ist hier nicht immer notwendig.
Vereinbaren Sie den Termin der Wohnungsübergabe schriftlich.
Besichtigen Sie die Wohnung bei Tageslicht oder nehmen Sie eine Taschenlampe mit.
Prüfen Sie, ob die Wohnung komplett geräumt und besenrein ist.
Klären Sie, wer für Schäden und Mängel aufkommt; vereinbaren Sie ggf. eine Nachfrist bei der Übergabe.
Klären Sie die Rückzahlung der Kaution für die Mietsache.
Die Übergabe des Mietobjektes beim Einzug unterscheidet sich nicht stark von der Übergabe während des Auszuges.
Aber es gibt dennoch einige Unterschiede:
Damit ist die Wohnungsübergabe abgeschlossen und das Mietverhältnis beginnt.
Nachdem Sie die Wohnung abgenommen haben, folgt die Schlüsselübergabe. Übergeben Sie dem Mieter alle Schlüssel oder nehmen Sie diese zurück. Wichtig ist, die Anzahl und Bezeichnung der Schlüssel im Wohnungsübergabeprotokoll festzuhalten.
Vergessen Sie nicht, auch Ersatzschlüssel und eventuell vorhandene Zugangskarten zu notieren. So behalten Sie den Überblick und vermeiden Missverständnisse. Diese Dokumentation schützt beide Seiten.
Stellen Sie sicher, dass alle Parteien das Protokoll direkt bei der Übergabe unterschreiben. Das schafft Klarheit und Sicherheit für die Zukunft. Nutzen Sie die Gelegenheit, um eventuelle Fragen zu klären. Eine gründliche Schlüsselübergabe ist der letzte Schritt zu einer stressfreien Wohnungsübergabe.
Der Mieter kann die Mietsache „durch vertragsgemäßen Gebrauch“ (§ 538 BGB) abnutzen und dabei auch verschlechtern – das heißt, Mieter müssen für normale Abnutzungsspuren nicht aufkommen.
Wenn der Mietvertrag allerdings gültige Klauseln in Bezug auf Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen enthält, ist der Mieter verpflichtet, diese auch auszuführen.
Auch der Zustand bei Einzug spielt eine Rolle: War die Wohnung beim Einzug nicht renoviert, muss auch zum Auszug nicht renoviert werden. Anders sieht es aus, wenn Sie als Vermieter dem Mieter einen Ausgleich für eine Renovierung bezahlt haben.
Grundsätzlich gilt: Ist die Immobilie nicht renovierungsbedürftig, können Mieter nicht zu einer Komplettrenovierung gezwungen werden – egal, was im Mietvertrag steht (BGH 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14).
Sie können die Rücknahme der Wohnung als Vermieter nicht verweigern, wenn die vereinbarten Schönheitsreparaturen fehlen. Setzen Sie aber eine Frist zur Nachbesserung. Bis zu diesem Termin muss der Mieter die Arbeiten selbst erledigen oder einen Fachmann beauftragen.
Der Mieter sollte Ihnen Rechnungen über Farbe, Material oder die Fachfirma vorlegen können. Weigert sich der Mieter oder nutzt er die Frist nicht, beauftragen Sie eine Ersatzfirma. Die Kosten dürfen Sie von der Kaution abziehen oder dem Mieter in Rechnung stellen.
Haben Sie die Wohnung ordnungsgemäß abgenommen, ist die Mietkaution bei der Wohnungsübergabe sofort samt Zinsen fällig. Als Vermieter, Makler oder Verwalter können Sie die Kaution jedoch in bestimmten Fällen teilweise oder ganz einbehalten.
Dazu gehört zum Beispiel;
Beim Einzug ist die Mietkaution grundsätzlich bei Abschluss des Mietvertrags fällig. Es sei denn, Sie haben eine andere Vereinbarung getroffen.
Eine Möglichkeit ist die Barübergabe der Kaution bei der Wohnungsübergabe. Diese Flexibilität kann für beide Parteien vorteilhaft sein.
Wichtig ist, dass Sie alle Vereinbarungen klar und schriftlich festhalten. So vermeiden Sie Missverständnisse und Streitigkeiten.
Das Mietkautionskonto kann der Mieter selbst eröffnen. Mit einer Verpfändungserklärung an den Vermieter hat dieser im Fall von Mietschulden jederzeit Zugriff darauf.
Legen Sie als Vermieter das Kautionskonto an, müssen Sie es von Ihrem Privatvermögen getrennt halten. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Folgend finden Sie die Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Wohnungsübergabe für Vermieter, Makler und Verwalter.
Die Übergabe der Wohnung erfolgt in der Regel am ersten oder letzten Tag der Mietzeit. Sie können aber auch einen anderen Termin vereinbaren, der für beide Parteien passt.
Mieter müssen grobe Mängel und Schäden an der Wohnung beseitigen, wenn sie durch Fahrlässigkeit entstanden sind. Als Vermieter können Sie Ihre Mieter aber nicht zur Behebung normaler Abnutzungserscheinungen zwingen. Eine Ausnahme bilden Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag.
Nein, die Rücknahme kann nicht verweigert werden. Der Vermieter kann jedoch eine Frist zur Nachbesserung setzen, innerhalb derer der Mieter die Arbeiten selbst durchführen oder einen Fachmann beauftragen muss.
Eine digitale Wohnungsübergabe ist stressfreier und übersichtlicher. Sie ermöglicht die aktuelle und gut lesbare Dokumentation aller Zählerstände, das einfache Einbinden von Fotos und das zentrale Ablegen des Protokolls mit digitalen Unterschriften. Sie können das Protokoll den Mietern einfach als PDF mailen.
