Erfahren Sie hier, was bei der Wohnungsübergabe Einzug oder Auszug wichtig ist, wie ein Wohnungsübergabeprotokoll aussehen kann und wie Sie sich die Übergabe als Vermieter, Makler oder Verwalter optimal gestalten. Welche Renovierungen und Schönheitsreparaturen sind Mieter-Pflicht, was bedeutet besenrein und wann ist die Kaution fällig? Wir klären die entscheidenden Fragen.
Sowohl beim Ein- wie auch beim Auszug findet eine Übergabe statt, weshalb man zwischen der Wohnungsübergabe Einzug und der Wohnungsübergabe Auszug unterscheidet. Vermieter, Makler oder Verwalter übergeben die Mietsache zu Beginn des Vertragsverhältnisses an den Mieter. Beim Auszug bzw. zum Ende des Vertragsverhältnisses geben Mieter die Mietsache an den Vermieter, Makler oder Verwalter zurück. Der Wohnungsübergabetermin liegt gewöhnlich am ersten bzw. letzten Tag der Mietfrist – es sei denn, beide Parteien vereinbaren etwas anderes.
In jedem Fall ist es wichtig, dass Vermieter und Mieter die Wohnung bei der Übergabe genau in Augenschein nehmen und ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen, in dem der Zustand und ggf. Mängel festgehalten sind. Da sich der Zustand der Wohnung bei Tageslicht optimal beurteilen lässt, legen Sie den Termin am besten tagsüber. Die Mieträume sollten vollständig leer bzw. geräumt sein, damit jede Ecke und jede Wand sichtbar ist und ev. Schäden klar erkennbar sind.
Damit die Wohnungsübergabe für Sie als Vermieter, Verwalter oder Makler schnell und reibungslos über die Bühne geht, können Sie in einem Vorabtermin bzw. bei einer Vorabnahme mit dem Mieter alle Fragen und To-dos klären.
Am Tag der Wohnungsübergabe gehen Sie mit dem Mieter durch alle Räume und prüfen den Zustand der Mietsache. Mit einer Vollmacht Wohnungsübergabe kann sich der Mieter auch durch einen Dritten vertreten lassen.
Damit die Wohnungsübergabe und -abnahme nicht zum Zeitfresser wird, bereiten Sie sich gut vor. Mit Ihrem Smartphone oder Tablet können Sie Mängel fotografisch dokumentieren.
Bei der Wohnungsübergabe sollten alle Räume besenrein sein. Wenn Sie beim Rundgang in der Mietwohnung Beschädigungen oder Mängel feststellen, besprechen Sie mit dem Mieter, wie Sie damit umgehen. Wenn der Vor- bzw. Nachmieter beim Rundgang mit dabei ist, können Sie gemeinsam klären, wer ev. noch offene Arbeiten übernimmt oder ob ein Handwerker engagiert werden soll. Halten Sie alle Vereinbarungen im Übergabeprotokoll fest.
Zum Ende des Rundgangs unterschreiben alle Parteien das ausgefüllte Protokoll. Es gilt nun als bindend. Wurden Mängel im Protokoll nicht festgehalten, haben Vermieter es im Nachhinein schwer, die Kosten zur Beseitigung noch auf den Mieter umzulegen. Hat der Mieter Mängel aber bewusst verschwiegen, ist es sehr wohl möglich, ihn auch nach der Wohnungsübernahme noch zur Verantwortung zu ziehen.
Besonders stressfrei und übersichtlich können Sie die Abnahme als digitale Wohnungsübergabe regeln. Dafür lässt sich Ihr mobiles Endgerät wie Smartphone oder Tablet nutzen. Die Vorteile für Vermieter, Makler und Verwalter: Alle Zählerstände sind aktuell und gut lesbar, Fotos lassen sich leicht einbinden, das Dokument enthält digitale Unterschriften und kann zentral abgelegt werden. Mietern können Sie das Protokoll einfach als PDF mailen.
Grundsätzlich gilt bei der Wohnungsübergabe Auszug: Der Mieter muss die Immobilie in ordnungsgemäßem Zustand übergeben (§ 546 BGB). Das bedeutet, dass grobe Mängel und Schäden, die in der Mietzeit durch Fahrlässigkeit entstanden sind, beseitigt wurden – beispielsweise eine gesprungene Bodenfließe, weil etwas heruntergefallen ist, oder ein Wasserschaden im Parkett, weil dem Mieter eine Vase umgefallen ist. Normale Abnutzung wie Kratzer im Laminat oder Kalkablagerungen in der Wanne müssen Mieter dagegen nicht beseitigen.
Zum ordnungsgemäßen Zustand gehört auch, dass der Mieter alle Möbel entfernt und Ein- und Umbauten wie EBK, Balkonverkleidungen oder Durchbrüche rückgebaut bzw. in den ursprünglichen Zustand gebracht hat. Können Sie alle Punkte auf unserer Checkliste Wohnungsübergabe abhaken? Dann ist die Immobilie bereit zur Abnahme.
Nachdem Sie die Wohnung abgenommen haben, findet die Schlüsselübergabe statt: Übergeben Sie dem Mieter alle Schlüssel bzw. nehmen Sie die Schlüssel vom Mieter zurück. Wichtig ist, die Anzahl und Bezeichnung der Schlüssel im Protokoll festzuhalten.
Der Mieter kann die Mietsache „durch vertragsgemäßen Gebrauch“ (§ 538 BGB) abnutzen und dabei auch verschlechtern – das heißt, Mieter müssen für normale Abnutzungsspuren nicht aufkommen. Wenn der Mietvertrag allerdings gültige Klauseln in Bezug auf Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen enthält, ist der Mieter verpflichtet, diese auch auszuführen.
Auch der Zustand bei Einzug spielt eine Rolle: War die Wohnung beim Einzug nicht renoviert, muss auch zum Auszug nicht renoviert werden. Anders sieht es aus, wenn Sie als Vermieter dem Mieter einen Ausgleich für eine Renovierung gezahlt haben.
Grundsätzlich gilt: Ist die Immobilie beim Auszug nicht renovierungsbedürftig, können Mieter nicht zu einer Komplettrenovierung gezwungen werden – egal, was im Mietvertrag steht (BGH 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14).
Vereinbaren Sie den Wohnungsübergabetermin schriftlich.
Besichtigen Sie bei Tageslicht oder nehmen Sie eine Taschenlampe mit.
Prüfen Sie, ob die Wohnung komplett geräumt und besenrein ist.
Klären Sie, wer für Schäden und Mängel aufkommt; vereinbaren Sie ggf. eine Nachfrist.
Klären Sie die Rückzahlung der Kaution.
Die Rücknahme der Wohnung können Sie als Vermieter nicht verweigern, wenn die vertraglich vereinbarten und rechtlich gültigen Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt sind. Aber Sie können eine Frist zur Wohnungsabnahme Nachbesserung setzen: Bis zu diesem Termin muss der Mieter die Arbeiten selbst ausführen oder einen Fachmann damit beauftragt haben.
Um die Arbeiten nachweisen zu können, sollte der Mieter Rechnungen über Farbe und Material oder die Rechnung der Fachfirma vorlegen können. Weigert sich der Mieter oder lässt er die Frist zur Nachbesserung ungenutzt verstreichen, können Sie die Arbeiten durch eine Ersatzfirma durchführen lassen. Die Kosten dürfen Sie von der Kaution abziehen bzw. dem Mieter in Rechnung stellen.
Wenn Sie die Wohnung ordnungsgemäß abgenommen haben, ist die Mietkaution bei der Wohnungsübergabe Auszug sofort samt Zinsen fällig. Allerdings können Sie als Vermieter, Makler oder Verwalter die Kaution in bestimmten Fällen teilweise oder ganz einbehalten, beispielsweise, wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht oder Renovierungsarbeiten nicht vertragsmäßig ausgeführt wurden.
Beim Einzug ist die Mietkaution grundsätzlich bei Abschluss des Mietvertrags fällig. Es sei denn, Sie haben eine andere Vereinbarung getroffen, beispielsweise eine Barübergabe bei der Wohnungsübergabe.
Das Mietkautionskonto kann der Mieter selbst eröffnen. Mit einer Verpfändungserklärung an den Vermieter hat dieser im Fall von Mietschulden jederzeit Zugriff darauf. Legen Sie als Vermieter das Kautionskonto an, müssen Sie es von Ihrem Privatvermögen getrennt halten. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
