Möblierte Wohnung vermieten: Möblierungszuschlag, Vertrag und die Grenzen

EverReal Redaktion. Dieselbe Vermietungstechnik, für die sich 450+ Immobilienunternehmen entschieden haben. Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026.

Problem: Die möblierte Wohnung bringt mehr Miete und mehr Streit. Ursache: Der Zuschlag wird geschätzt, nicht berechnet, und das Inventar nicht dokumentiert. These: Zwei Dokumente, eine Rechnung, und der Zuschlag hält.

Wer möbliert vermietet, darf einen Möblierungszuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete erheben. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs (BT-Drs. 21/6807, S. 23) muss er sich in Gebieten mit Mietpreisbremse schon heute grundsätzlich aus dem Zeitwert der Möbel herleiten lassen. Eine Inventarliste macht ihn belegbar. Der Regierungsentwurf zum Mietrechtspaket II würde die Zuschlagsregeln ändern, ist aber noch kein Gesetz (Stand 08.10.2026).

Ab wann gilt eine Wohnung als möbliert?

Das BGB legt nicht fest, ab wann eine Wohnung möbliert ist. Sinnvoll ist eine Abstufung danach, was der Mieter noch selbst mitbringen muss.

Vollmöbliert heißt: Der Mieter kann mit einem Koffer einziehen. Voll ausgestattet ist die Wohnung nach der Begründung des Regierungsentwurfs (S. 24), wenn die für eine normale Lebensführung üblichen Möbel vorhanden sind und sie sofort dauerhaft bewohnbar ist.

Teilmöbliert heißt: Ein Teil der Einrichtung ist vorhanden, der Rest nicht. Zum Beispiel stehen Einbauküche und Schrank bereit, während Bett und Sofa fehlen.

Nur eine Einbauküche: Ob du dafür einen eigenen Zuschlag ansetzen kannst, hängt vom örtlichen Mietspiegel ab: Erfasst er die Küche, ist sie in der Vergleichsmiete enthalten und zählt nicht doppelt (so auch der Regierungsentwurf, S. 23).

Was du stellst, bestimmt den Zeitwert, aus dem sich dein Zuschlag ableitet. Schreib in Inserat und Vertrag, was dabei ist. Welche Portale es gibt und was ein Inserat kostet, steht in Wohnung inserieren: Portale und Kosten.

So berechnest du den Möblierungszuschlag

Eine gesetzliche Formel gibt es heute nicht. In Rechtsprechung und Literatur wird häufig ein Zuschlag auf die Vergleichsmiete der unmöblierten Wohnung gerechnet, der sich am Zeitwert der Möbel orientiert (BT-Drs. 21/6807, S. 23).

Zuerst der Zeitwert: Am einfachsten schreibst du den Anschaffungspreis linear über die Nutzungsdauer ab und multiplizierst die Abschreibung pro Jahr mit den verbleibenden Jahren. Die Begründung des Regierungsentwurfs nimmt in einem Rechenbeispiel zehn Jahre Nutzungsdauer an (S. 24, mit Verweis auf LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003, 63 S 365/01).

Dann der Zuschlag: Daraus leitest du einen Prozentsatz pro Monat ab. Welcher Satz gilt, regelt heute kein Gesetz. Das Land Berlin nennt in seinen unverbindlichen Leitlinien für Möblierungszuschläge als Höchstwert 2 Prozent des Zeitwerts pro Monat. Der Regierungsentwurf nennt 1 Prozent des Zeitwerts und verweist auf einen Teil der bisherigen Rechtsprechung (LG Mannheim WuM 1987, 362; LG Berlin GE 1996, 929; S. 23). Das ist ein Entwurf (Übersicht nach dem Fazit).

Hier entscheidet der Standort darüber, ob die Mietpreisbremse gilt. Liegt deine Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, das eine Landesregierung nach § 556d BGB per Rechtsverordnung bestimmt hat, solltest du den Zuschlag herleiten können: Nach der Begründung des Regierungsentwurfs sind Vermieter schon nach geltender Rechtslage grundsätzlich gehalten, die angemessene Miete so zu ermitteln (S. 23). Welche Gebiete betroffen sind, steht in unserem Beitrag zur Mietpreisbremse 2026. Außerhalb solcher Gebiete ist die Rechnung kein Rechtserfordernis der Mietpreisbremse, aber der belastbarste Beleg, wenn jemand den Zuschlag anzweifelt. Eine Grenze setzt auch dort das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).

Ein Sonderfall: Vermietest du ein Zimmer in deiner eigenen Wohnung, das du überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausstatten musst, nimmt § 549 BGB es von den §§ 556d bis 556g, den Mieterhöhungsregeln und Teilen des Kündigungsschutzes aus. Das gilt nicht, wenn du das Zimmer dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlässt, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Beispiel: Möblierungszuschlag für eine möblierte Zweizimmerwohnung

Du hast die Wohnung vor vier Jahren für 8.000 Euro eingerichtet, setzt zehn Jahre Nutzungsdauer an und vermietest heute neu.

Der Entwurf würde in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bis 1 Prozent des Zeitwerts pro Monat als angemessen ansehen (BT-Drs. 21/6807, S. 23). Nach der Begründung bleibt es Vermietern unbenommen, bei besonders hochwertiger Möblierung einen höheren Zuschlag zu verlangen, wenn sie die Angemessenheit nachvollziehbar darlegen und beweisen (S. 24, dort bei der 10-Prozent-Vermutung). Ob das über die 1 Prozent hinaus gilt, sagt der Entwurfstext nicht ausdrücklich. Rechne deshalb vorsichtig mit 1 Prozent, dem ein Teil der bisherigen Rechtsprechung in etwa entspricht (S. 23). Rechne bei jeder Neuvermietung neu: Der Zeitwert sinkt, dein Zuschlag müsste es auch.

Führe eine Inventarliste mit Zustand und Fotos

Jedes Stück einzeln: Bezeichnung, Marke und Modell, Anschaffungsjahr und -preis, Zustand bei Übergabe, dazu Fotos. Die Liste wird Anlage zum Mietvertrag und von beiden Seiten unterschrieben. Sie belegt den Zeitwert und klärt beim Auszug, was Schaden war und was Verschleiß. Hebe die Kaufbelege auf: Mit Rechnungen legst du den Zeitwert im Streitfall dar (BT-Drs. 21/6807, S. 23). Was in ein Übergabeprotokoll gehört, beschreibt der Lexikoneintrag zum Übergabeprotokoll.

Mit EverReal Go!: die Übergabe mit Dokumentation und Fotos digital festhalten

Am Übergabetag entsteht der Beleg für den Zustand der Möbel; zum Paket Plus von EverReal Go! gehört die digitale Wohnungsübergabe mit Dokumentation und Fotos, neben Mietvertragsvorlagen und der qualifizierten elektronischen Signatur. Plus kostet einmalig 59 Euro inklusive Mehrwertsteuer je Vermietungsvorgang, sechs Monate gültig, ohne Abo; Light für 34 Euro enthält die Übergabe nicht. Flexibel Inserieren ist für die Veröffentlichung über EverReal Go! auf Portalen in beiden Fällen erforderlich, ab 59 Euro je 30 Tage inklusive Mehrwertsteuer; die drei Stufen unterscheiden sich in den enthaltenen Portalen, alle Preise stehen in der Preisübersicht von EverReal Go!.

Regle Instandhaltung, Haftung und Rückgabe im Vertrag

Die Möbel gehören zur Mietsache. Nach § 535 BGB musst du sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten, normaler Verschleiß geht also zu deinen Lasten. Halte trotzdem fest, wer Ersatz beschafft und in welchem Zustand zurückgegeben wird. Zum Mietvertrag insgesamt folgt ein eigener Beitrag.

Halte kurzzeitige Vermietung und Zeitmietvertrag auseinander

Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, nimmt § 549 BGB die Paragrafen 556d bis 556g und 557 bis 561 aus. Das setzt einen besonderen, zeitlich begrenzten Bedarf beim Mieter voraus, nicht bloß einen kurzen Vertrag (BT-Drs. 21/6807, S. 20 f.). Der Regierungsentwurf würde hier eine Grenze von sechs Monaten ziehen (Übersicht nach dem Fazit). Ein befristeter Vertrag nach § 575 BGB ist etwas anderes: Er braucht einen dort genannten Grund, den du dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen musst, sonst gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Abgrenzung im Detail folgt in einem eigenen Beitrag zum Zeitmietvertrag.

Stelle ohne Besichtigung auf die erklärte Mietabsicht ab

Wer ohne klassische Besichtigung vermietet, etwa nach einem Videorundgang, kann die Faustregel „keine Selbstauskunft vor der Besichtigung“ nicht anwenden. Die DSK-Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften (Version 2.0, Stand Januar 2026) unterscheidet bis zu drei Zeitpunkte und regelt diesen Fall nicht ausdrücklich. Sie knüpft Stufe B an die Erklärung, diese konkrete Wohnung mieten zu wollen; ab dann folgen Fragen nach Personenzahl, Beruf, Arbeitgeber und Einkommenshöhe. Davor sieht der Musterfragebogen der DSK Name, Vorname und eine Kontaktangabe vor, also Anschrift, Telefonnummer oder E-Mail, bei einer Sozialwohnung zusätzlich die Angaben zum Wohnberechtigungsschein.

Fazit

Möbliert vermieten ist dieselbe Vermietung mit zwei zusätzlichen Dokumenten: einer Rechnung, die den Zuschlag herleitet, und einer Inventarliste mit Zustand und Fotos. Wer beides hat, kann eine höhere Miete begründen; in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt hält sie ohne beides nur so lange, bis jemand nachfragt. Nennst du den Zuschlag schon heute vor der Vertragserklärung in Textform offen, bist du auf den Entwurf vorbereitet. Den ganzen Ablauf findest du in Wohnung vermieten: der komplette Ablauf.

EverReal Go! ist dein digitaler Assistent fürs Vermieten.

Was ändert das Mietrechtspaket II für möblierte Wohnungen?

Stand 08.10.2026: Regierungsentwurf, kein geltendes Recht. Das Kabinett hat den Entwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete am 29. April 2026 beschlossen (BMJV-Pressemitteilung Nr. 31/2026). Er liegt als BT-Drs. 21/6807 vom 01.07.2026 vor. Der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen. Laut DIP steht der Vorgang am 08.10.2026 auf „Überwiesen“, eine zweite und dritte Lesung ist nicht verzeichnet. BGB-E steht für das BGB in der Fassung des Entwurfs.

Die 1 Prozent und die 10 Prozent sind zwei getrennte Wege: Das eine ist ein Rechenweg über den Zeitwert, das andere eine Option für voll ausgestattete Wohnungen. Liegt die Pauschale über dem Zeitwertweg wie im Beispiel oben, kann der Mieter die Vermutung widerlegen (S. 24).

Rechtshinweis Wir geben keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Einzelfragen hilft dir ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder dein örtlicher Eigentümerverband, zum Beispiel Haus & Grund. Rechtsstand dieses Beitrags: 08.10.2026. Das Mietrechtspaket II ist ein Regierungsentwurf und kein geltendes Recht.

Quellen

• § 535 BGB (Hauptpflichten des Vermieters, Erhaltungspflicht), gesetze-im-internet.de, abgerufen 08.10.2026

• § 538 BGB (Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch), gesetze-im-internet.de, abgerufen 08.10.2026

• § 549 BGB (Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften: Ausnahmen für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und für Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung), gesetze-im-internet.de, abgerufen 08.10.2026

• § 556d BGB (Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung), gesetze-im-internet.de, abgerufen 08.10.2026

• § 556g BGB (Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete), gesetze-im-internet.de, abgerufen 08.10.2026

• § 575 BGB (Zeitmietvertrag), gesetze-im-internet.de, abgerufen 08.10.2026

• § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 (Mietpreisüberhöhung), gesetze-im-internet.de, abgerufen 08.10.2026

• Gesetzentwurf der Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, BT-Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026 (Regierungsentwurf, kein geltendes Recht), dserver.bundestag.de, abgerufen 08.10.2026. Zitiert: Artikel 1 Nummer 2, 5 und 7, Artikel 2 und 3, Begründung S. 20 bis 25. Die darin zitierten Entscheidungen (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003, 63 S 365/01; LG Mannheim WuM 1987, 362; LG Berlin GE 1996, 929) sind nach der Begründung zitiert und nicht im Volltext geprüft

• Deutscher Bundestag, DIP, Vorgang „Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“ (ID 334559), Beratungsstand „Überwiesen“, dip.bundestag.de, abgerufen 08.10.2026

• BMJV, Pressemitteilung Nr. 31/2026 vom 29.04.2026 (Kabinettsbeschluss), bmjv.de, abgerufen 08.10.2026

• beck-aktuell, „Kabinett beschließt neue Vorgaben für Indexmieten“, 29.04.2026 (Kabinettsbeschluss), abgerufen 08.10.2026

• Land Berlin, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Berliner Leitlinien für Möblierungszuschläge bei Wohnraum (nicht rechtsverbindlich, Seite ohne Datumsangabe), berlin.de, abgerufen 08.10.2026

• DSK, Orientierungshilfe „Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen“, Version 2.0, Stand Januar 2026, mit Anlage Musterfragebogen, abgerufen 08.10.2026

• EverReal Go!, Preise, de.everreal.co/go/preise, abgerufen am 14.10.2026

• 450+ Immobilienunternehmen: Eigenangabe EverReal, Stand September 2026.

Häufige Fragen

Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Eine gesetzlich festgelegte Obergrenze für den Zuschlag selbst gibt es heute nicht; in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt muss er sich nach der Begründung des Regierungsentwurfs aber schon heute grundsätzlich aus dem Zeitwert der Möbel herleiten lassen (BT-Drs. 21/6807, S. 23). Eine einfache Rechnung: Anschaffungspreis linear über die Nutzungsdauer abschreiben, die Jahresabschreibung mit der Restnutzungsdauer multiplizieren und daraus einen monatlichen Prozentsatz ableiten. Der Regierungsentwurf zum Mietrechtspaket II würde dort höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts pro Monat als angemessen ansehen. Das ist ein Entwurf und kein geltendes Recht (Stand 08.10.2026). Außerhalb solcher Gebiete ist die Rechnung kein Rechtserfordernis der Mietpreisbremse, aber der belastbarste Beleg im Streitfall.

Was gehört in eine Inventarliste?

Jedes überlassene Stück einzeln, nicht als Sammelposten: Bezeichnung, wenn vorhanden Marke und Modell, Anschaffungsjahr, Anschaffungspreis, Zustand bei Übergabe und Fotos. Die Liste wird als Anlage zum Mietvertrag genommen und von beiden Seiten unterschrieben. Sie erfüllt zwei Zwecke gleichzeitig: Sie belegt den Zeitwert, aus dem sich der Möblierungszuschlag ableitet, und sie klärt bei Auszug, was fehlt oder beschädigt ist und was normaler Verschleiß war.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?

Ja, grundsätzlich: Eine möblierte Wohnung ist keine Ausnahme. In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt besteht die zulässige Miete in der Regel aus der Vergleichsmiete der unmöblierten Wohnung plus einem angemessenen Möblierungszuschlag, auf diese Summe kommt der Aufschlag von höchstens 10 Prozent nach § 556d BGB hinzu (BT-Drs. 21/6807, S. 23). Den Zuschlag muss der Vermieter nach der Begründung des Regierungsentwurfs schon heute grundsätzlich aus dem Zeitwert der Möbel herleiten (S. 23). Ausnahmen regelt § 549 BGB, etwa für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Welche Gebiete betroffen sind, steht in unserem Beitrag zur Mietpreisbremse 2026.

Wer repariert kaputte Möbel in einer möblierten Wohnung?

Grundsätzlich der Vermieter. Nach § 535 BGB muss er die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten, und die überlassenen Möbel sind Teil der Mietsache. Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten, normaler Verschleiß geht also zulasten des Vermieters. Anders liegt es, wenn der Mieter einen Schaden schuldhaft verursacht hat. Dafür ist die Inventarliste mit dokumentiertem Zustand und Fotos bei Übergabe der entscheidende Nachweis.

Muss der Möblierungszuschlag im Mietvertrag stehen?

Nach geltendem Recht nein: Der Zuschlag muss nicht im Mietvertrag ausgewiesen werden, und es gibt zum Möblierungszuschlag keine unaufgeforderte Auskunftspflicht. Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblichen Tatsachen mitteilen, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und er sie unschwer mitteilen kann (§ 556g BGB). Der Regierungsentwurf zum Mietrechtspaket II (BT-Drs. 21/6807) würde das ändern: Der Vermieter müsste die Höhe des Zuschlags dem Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform mitteilen (im Entwurf § 556g Absatz 1b BGB). Das ist ein Entwurf und kein geltendes Recht (Stand 08.10.2026).