Mietnomaden: Warnzeichen erkennen, bevor der Vertrag unterschrieben ist

EverReal Redaktion. Dieselbe Vermietungstechnik, für die sich 450+ Immobilienunternehmen entschieden haben. Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026.

Problem: Zahlt ein Mieter nicht, läuft die Miete auf, die Wohnung ist blockiert, und die Räumung braucht Zeit. Ursache: Die Prüfung wird vorgezogen oder ausgelassen, weil die Wohnung schnell weg soll. These: Vier Prüfungen, jede zu ihrem erlaubten Zeitpunkt und alle vor der Unterschrift, kosten wenig Aufwand und verringern das Risiko, bevor es entsteht.

Als Mietnomaden gelten Mieter, die von Beginn an ohne Zahlungsabsicht einziehen. Sichere Merkmale vorab gibt es nicht. Was bleibt, sind vier zulässige Prüfungen zum jeweils richtigen Zeitpunkt: Identität bei der Besichtigung, Einkommen und Räumungstitel nach erklärter Mietabsicht, Vormietverhältnis sowie Nachweise und Bonitätsauskunft nach der Entscheidung. Nachträglich ist die Räumung langwierig und teuer.

Was sind Mietnomaden, und warum wird es hinterher so teuer?

„Mietnomade“ ist kein Rechtsbegriff. Rechtlich liegt ein normales Mietverhältnis vor, in dem nicht gezahlt wird. Dafür gibt es kein eigenes Verfahren, nur einzelne Instrumente wie die Sicherungsanordnung. Die Wohnung zurückzubekommen setzt voraus, dass das Mietverhältnis beendet ist (erst dann besteht die Rückgabepflicht nach § 546 BGB) und dass du einen Räumungstitel hast, den ein Gerichtsvollzieher vollstreckt. Selbst zu handeln, also das Schloss auszutauschen, ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB. Auch Strom, Wasser oder Heizung abzustellen solltest du lassen: Ob das als verbotene Eigenmacht gilt, beurteilen Gerichte bei Wohnraum nicht einheitlich, und das Risiko liegt bei dir.

Bis dahin läuft die Miete auf, dazu kommen Verfahrenskosten, ein Vollstreckungsvorschuss und bei Schäden die Instandsetzung. Wie lange das dauert, hängt vom Gericht und vom Einzelfall ab. Die Prüfung vor der Unterschrift kostet dich Zeit, jeder Monat ohne Miete kostet dich Geld. Wo sie im Gesamtablauf sitzt, steht in Wohnung vermieten: der komplette Ablauf.

Mieter prüfen: vier Prüfungen, jede zu ihrem erlaubten Zeitpunkt

Welche Angaben du wann erheben darfst, beschreibt die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz „Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen“ (Version 2.0, Stand Januar 2026) samt Musterfragebogen. Die Orientierungshilfe unterscheidet bis zu drei Zeitpunkte (A bis C), die wir hier Stufen nennen: Stufe A ist der Besichtigungstermin, Stufe B die Erklärung, diese konkrete Wohnung mieten zu wollen, und Stufe C deine Entscheidung für eine bestimmte Person. Rechtsgrundlage ist beim Termin regelmäßig Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO, ab der Erklärung wegen des vorvertraglichen Schuldverhältnisses Buchst. b. Die Aufzählungen sind ausdrücklich nicht abschließend; der Musterfragebogen verlangt, dass du für deine Wohnung prüfst, was erforderlich ist.

Nach der Orientierungshilfe unzulässig sind schon ab der erklärten Mietabsicht Fragen nach:

• der Dauer der Beschäftigung und den Gründen der monatlichen Belastungen wie Unterhalt oder Darlehen

• laufenden Ermittlungsverfahren, Heiratsabsichten, Schwangerschaft und Kinderwunsch

• der Mitgliedschaft in einer Partei oder einem Mieterverein

• der Staatsangehörigkeit

Ebenso unzulässig ist die pauschale Abfrage von Religion und ethnischer Herkunft. Vorstrafen hält sie grundsätzlich nicht für erforderlich, beim Familienstand sieht sie allein mit dem Zweck der gesamtschuldnerischen Haftung kein berechtigtes Interesse. Ein Einwilligungskästchen hilft nicht: Die Orientierungshilfe hält Einwilligungserklärungen in Formularen zur Selbstauskunft nicht für das richtige Mittel; wird der Vertragsschluss von bestimmten Angaben abhängig gemacht, kann keine freiwillige Einwilligung entstehen.

Für ein eigenes Formular gilt dieselbe Reihenfolge: Jede Frage gehört auf ihre Stufe. Wie du anschließend nach festen Kriterien auswählst und fair absagst, steht in Mietinteressenten auswählen und absagen. Die Systematik dahinter erklärt der Beitrag zur Bonitätsprüfung bei der Mieterauswahl (dort als Stufe 1 bis 3 gezählt). Was eine SCHUFA-Auskunft ist und wie Mieter sie bestellen, beschreibt SCHUFA-Selbstauskunft online einholen. Was du davon verlangen darfst, zeigt die Tabelle oben.

Woran erkennst du Mietnomaden? Warnzeichen im Ablauf

Äußere Merkmale einer Person sind kein belegtes Signal für Zahlungsausfall. Für die Auswahl setzt § 19 AGG außerdem Grenzen, je nach Merkmal und Größe des Vermieters.

Beobachtbar ist der Ablauf. Das sind Hinweise aus unserer Redaktion, keine belegten Merkmale von Mietnomaden:

• Angaben von Stufe B widersprechen den Nachweisen von Stufe C, etwa ein anderer Arbeitgeber als genannt.

• Ein Nachweis, der nach der Entscheidung angekündigt wird und dann nicht kommt.

• Druck, vor vollständigen Unterlagen zu unterschreiben oder die Wohnung vor Vertragsschluss zu übernehmen.

Eine fehlende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist kein Warnzeichen. Nach dem Bundesgerichtshof (30.09.2009, VIII ZR 238/08) muss der bisherige Vermieter dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über eine Quittung hinaus keine ausstellen. Dass du sie von Mietinteressenten auch nicht verlangen kannst, folgert die Datenschutzkonferenz daraus (Orientierungshilfe, Abschnitt C.1). Auch Kontaktdaten früherer Vermieter hält die Datenschutzkonferenz für unzulässig. Dass beides fehlt, sagt deshalb nichts über den Bewerber.

Beim Termin die Identität prüfen, ohne Kopie

Wenn Interessenten die Wohnung allein besichtigen, darfst du dir den Personalausweis vorzeigen lassen und notierst, dass du die Angaben damit geprüft hast. Zu Terminen mit mehreren Interessenten gleichzeitig äußert sich die Orientierungshilfe nicht. Kopiere den Ausweis beim Termin nicht, auch nicht mit dem Handy: Eine Ausweiskopie ist nach der Orientierungshilfe beim Besichtigungstermin nicht erforderlich und damit unzulässig. Bei einer Sozialwohnung kommen die Angaben zum Wohnberechtigungsschein hinzu.

Die Einkommensfragen erst nach dem Ja stellen

Auslöser für Stufe B ist die Erklärung, diese konkrete Wohnung mieten zu wollen, auch wenn sie schon beim Besichtigungstermin abgegeben wird. Vor der Erklärung sind Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen nach der Orientierungshilfe in aller Regel nicht erforderlich.

Mit EverReal Go!: Bewerberdaten gesammelt und vergleichbar

Haben mehrere Bewerber geantwortet, laufen die Angaben sonst über verschiedene Postfächer. In EverReal Go! liegen die Bewerberdaten digital gesammelt und vergleichbar an einem Ort. Die vier Prüfungen führst du selbst durch, jede zu ihrem erlaubten Zeitpunkt.

Nachweise nur von der Person anfordern, für die du dich entschieden hast

Nachweise, Vormietverhältnis und Bonitätsauskunft gehören auf Stufe C, also nach deiner Entscheidung und unmittelbar vor Vertragsschluss. Von den übrigen Bewerbungen brauchst du diese Unterlagen nicht.

Kaution und Mietausfallversicherung vor der Übergabe klären

Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne ausgewiesene Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung betragen, und der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 BGB). Wie du sie anlegst, behandeln wir in einem eigenen Beitrag zum Kautionskonto; für die Bürgschaftsvariante hilft der Beitrag zur Mietkautionsversicherung. Eine Mietausfallversicherung misst du an vier Punkten: ob und bis zu welcher Höhe sie ausgefallene Miete ersetzt, ob sie Rechtsverfolgungskosten einschließt, ob Sachschäden mitversichert sind und welche Selbstbeteiligung und Wartezeit gelten. Lies die Bedingungen vor dem Abschluss und lass dir zeigen, welche Nachweise zur Bonität des Mieters verlangt werden. Eine solche Versicherung gleicht einen Ausfall im Rahmen ihrer Bedingungen aus, sie ersetzt die vier Prüfungen nicht.

Wenn trotzdem nicht gezahlt wird, früh und schriftlich handeln

Mahne schriftlich und dokumentiere den Rückstand je Monat mit Datum und Betrag. Ab welchem Rückstand eine fristlose Kündigung in Betracht kommt, regeln § 543 und § 569 BGB. Zahlt der Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs nach, wird die fristlose Kündigung nach § 569 BGB grundsätzlich unwirksam. Gründe, Schriftform und die Fristen der ordentlichen Kündigung erklärt Mietvertrag kündigen: das müssen Vermieter beachten; die fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug klärt im Einzelfall ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Fazit

Sichere Merkmale vorab gibt es nicht, und ein Bauchgefühl bei der Besichtigung ersetzt keine Prüfung. Was dir bleibt, ist die Reihenfolge der vier Prüfungen, von der Identität beim Termin bis zu den Nachweisen nach der Entscheidung. Widersprüche in den Unterlagen sind der Anlass, genauer hinzusehen.

Wer Prüfungen vorzieht, erhebt Daten, die nach der Orientierungshilfe so früh noch nicht erforderlich sind.

EverReal Go! ist dein digitaler Assistent fürs Vermieten.

Rechtshinweis: Wir geben keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Einzelfragen hilft dir ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder dein örtlicher Eigentümerverband, zum Beispiel Haus & Grund.

Rechtsstand: Oktober 2026, nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (Version 2.0, Stand Januar 2026) und den unten genannten Normen.

Quellen

• Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden des Bundes und der Länder (DSK), Orientierungshilfe „Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen“, Version 2.0, Stand Januar 2026, samt Anlage Musterfragebogen (Stand Januar 2026)

• BGH, Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08 (Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht verpflichtet, einem bisherigen Mieter über eine Quittung hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen), Urteil im Volltext (PDF)

• BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 08.10.2026: § 543, § 546, § 551, § 569, § 858

• ZPO, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 08.10.2026: § 283a, § 940a

• Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 08.10.2026: § 19 AGG

• Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) Art. 6 und Art. 15, zitiert nach der Orientierungshilfe

• 450+ Immobilienunternehmen: Eigenangabe EverReal, Stand September 2026

Häufige Fragen

Woran erkenne ich Mietnomaden?

An keinem einzelnen Merkmal einer Person. Sichere Merkmale vorab gibt es nicht, und äußere Merkmale sind kein belegtes Signal. Beobachtbar ist der Ablauf. Das sind Hinweise aus unserer Redaktion, keine belegten Merkmale: Angaben, die den später vorgelegten Nachweisen widersprechen, ein Nachweis, der nach der Entscheidung nicht kommt, und Druck, vor vollständigen Unterlagen zu unterschreiben. Das Risiko verringern die vier zulässigen Prüfungen, jede zu ihrem erlaubten Zeitpunkt: Identität beim Besichtigungstermin, Einkommen und Räumungstitel wegen Mietzinsrückständen nach der erklärten Mietabsicht, Vormietverhältnis sowie Nachweise und Bonitätsauskunft erst nach der Entscheidung für eine Person.

Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Zuerst schriftlich mahnen und den Rückstand dokumentieren, mit Datum und Betrag je Monat. Bei Verzug mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil für zwei aufeinanderfolgende Termine, oder über mehr als zwei Termine mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 BGB), kommt eine fristlose Kündigung in Betracht. Zu beachten ist § 569 BGB: Zahlt der Mieter den Rückstand bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs nach, wird die fristlose Kündigung grundsätzlich unwirksam. Wer die Wohnung zurück will, braucht einen Räumungstitel und einen Gerichtsvollzieher. Das Schloss auszutauschen ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB, und auch Strom, Wasser oder Heizung abzustellen birgt ein erhebliches Risiko, weil Gerichte das bei Wohnraum nicht einheitlich beurteilen. Im Einzelfall klärt ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht die nächsten Schritte.

Wie lange dauert es, Mietnomaden loszuwerden?

Das lässt sich nicht pauschal beziffern, es hängt vom Gericht und vom Einzelfall ab. Der Weg hat feste Stationen: Kündigung (bei Zahlungsverzug nach § 543 BGB ohne vorherige Abmahnung möglich), Räumungsklage, Räumungstitel, Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Zwei Instrumente helfen, den Schaden zu begrenzen: Auf Antrag des Vermieters ordnet das Gericht nach § 283a ZPO an, dass der Mieter für die Miete, die während einer mit einer Zahlungsklage verbundenen Räumungsklage fällig wird, Sicherheit leisten muss, soweit die Zahlungsklage hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung besondere Nachteile für den Vermieter abwendet. Befolgt er die Anordnung nicht, darf das Gericht nach § 940a ZPO die Räumung auch im Eilverfahren anordnen. Dieselbe Vorschrift erlaubt unter Voraussetzungen die Räumung gegen einen Dritten, der die Wohnung in Besitz hat. Während der gesamten Zeit läuft die Miete auf und die Wohnung steht nicht zur Neuvermietung zur Verfügung, weshalb sich die Prüfung vor der Unterschrift lohnt.

Was leistet eine Mietausfallversicherung?

Eine Mietausfallversicherung ersetzt dem Vermieter ausgefallene Miete, soweit ihre Bedingungen das vorsehen. Was im Einzelnen gilt, regelt der jeweilige Anbieter. Zu prüfen sind vier Punkte: ob und bis zu welcher Höhe ausgefallene Miete ersetzt wird, ob Rechtsverfolgungskosten eingeschlossen sind, ob Sachschäden an der Wohnung mitversichert sind, und welche Selbstbeteiligung und welche Wartezeit gelten. Lass dir vor dem Abschluss zeigen, welche Nachweise zur Bonität des Mieters verlangt werden. Die Versicherung ersetzt die vier Prüfungen vor der Unterschrift nicht.

Darf ich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen?

Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30.09.2009 (VIII ZR 238/08) entschieden, dass der bisherige Vermieter einem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über eine Quittung hinaus keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erteilen muss. Die Datenschutzkonferenz folgert daraus, dass du eine solche Bescheinigung von Mietinteressenten auch nicht verlangen kannst. Auch die Kontaktdaten früherer Vermieter stuft sie als unzulässig ein. Dass eine solche Bescheinigung fehlt, sagt deshalb nichts über den Bewerber. Zulässig ist stattdessen die Frage nach einem zeitlich nahen Räumungstitel wegen Mietzinsrückständen, sobald die Mietabsicht für diese konkrete Wohnung erklärt ist.