Nachmieter: wann du einen akzeptieren musst, und wann nicht

EverReal Redaktion. Dieselbe Vermietungstechnik, für die sich 450+ Immobilienunternehmen entschieden haben. Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026.

Problem: Der Mieter will früher raus und stellt einen Nachmieter vor. Ursache: Ob daraus eine Pflicht für dich wird, hängt vom Vertrag ab. These: Prüfe zuerst die Klausel, dann die Person, und suche parallel selbst einen Nachmieter.

Muss ich einen Nachmieter akzeptieren?

Ein Vermieter muss einen vom Mieter gestellten Nachmieter grundsätzlich nicht akzeptieren. Eine Pflicht kann entstehen, wenn der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält, oder wenn bei Befristung oder Kündigungsausschluss ein berechtigtes Interesse des Mieters an vorzeitiger Entlassung hinzukommt und der Vorgeschlagene geeignet und zumutbar ist. Auch dann darf der Vermieter ihn prüfen und ablehnen, wenn er nicht geeignet oder nicht zumutbar ist.

Was gilt, wenn der Mieter einen Nachmieter stellen will?

Für dich ist ein gestellter Nachmieter grundsätzlich ein Angebot, den Vertrag früher zu beenden, keine Pflicht. Hat ein Mieter einen Nachmieter gesucht und will ihn stellen, möchte er früher aus dem Vertrag heraus, als es dessen Laufzeit erlaubt. Das Wort Nachmieter kommt im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht vor. Bei einem unbefristeten Vertrag beträgt die Frist des Mieters drei Monate: Wer bis zum dritten Werktag eines Monats kündigt, beendet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c BGB). Bis dahin läuft die Miete weiter, auch wenn er schon ausgezogen ist (§ 537 BGB). Der Lexikoneintrag zum Nachmieter erklärt den Begriff. Wie ein Vermieter selbst ein Mietverhältnis beendet, steht im Beitrag Mietvertrag kündigen als Vermieter.

Zwei Ausnahmen kommen in Betracht.

Erstens: eine Nachmieterklausel im Vertrag. Steht sie drin, gilt ihr Wortlaut, mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Zweitens: Treu und Glauben bei einer Bindung. Ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB endet erst mit dem Ablauf der Zeit, wenn er nicht außerordentlich gekündigt oder verlängert wird (§ 542 Abs. 2 BGB), mehr dazu im Beitrag zum Zeitmietvertrag. Bei einem Kündigungsausschluss ist die ordentliche Beendigung gesperrt. Aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann sich ein Anspruch des Mieters ergeben, gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig entlassen zu werden. Beim befristeten Vertrag nennt der Bundesgerichtshof dafür ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung und einen geeigneten, zumutbaren Nachmieter (Urteil vom 22.01.2003, VIII ZR 244/02); beim Kündigungsausschluss hat er es offengelassen (Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14). Die Bindung allein begründet keine Pflicht, und ob die Voraussetzungen vorliegen, hängt vom Einzelfall ab.

Bleibt der Mieter Vertragspartner und nimmt nur jemanden bei sich auf, ist das Untervermietung und keine Nachmieterfrage.

Was löst eine Nachmieterklausel im Mietvertrag aus?

Ob eine Nachmieterklausel dich zur Annahme verpflichtet, hängt davon ab, welche der zwei Formen vorliegt, und das entscheidet der Wortlaut. Eine echte Nachmieterklausel verpflichtet dich, mit einem geeigneten und zumutbaren Nachmieter einen Vertrag zu schließen. Ablehnen kannst du ihn dann nur, wenn er nicht geeignet oder nicht zumutbar ist. Eine unechte Nachmieterklausel erlaubt dem Mieter, vorzeitig auszuscheiden, wenn er einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt. Du musst ihn entlassen, mit der vorgeschlagenen Person aber keinen Vertrag schließen. Die beiden Begriffe stehen nicht im Gesetz. Lies die Klausel vollständig, denn sie kann die Zustimmung an Bedingungen knüpfen.

Eine unberechtigte Ablehnung kann die Miete kosten. In einem Fall, den der Bundesgerichtshof am 22.01.2003 entschied (VIII ZR 244/02), hatten Vermieter und Mieter vereinbart, dass das Mietverhältnis endet, sobald ein geeigneter Nachmieter gefunden ist. Der Vermieter wies einen Interessenten mit Kind ab. Die Miete für die Zeit ab dem Termin, zu dem dieser hätte einziehen können, konnte er nicht mehr verlangen.

Ob du in einen neuen Vertrag eine Klausel aufnimmst, entscheidest du beim Aufsetzen: Mietvertrag Vorlage zum Kopieren: Pflichtinhalte.

Nachmieter suchen: eigene Auswahl statt Zustimmung zu einem Vorschlag

Gilt weder Klausel noch Bindung, hat eine eigene Suche gegenüber der Zustimmung zu einem einzelnen Vorschlag drei Vorteile. Der erste ist der Vergleich. Ein gestellter Nachmieter ist ein einzelner Bewerber: nehmen oder ablehnen, ohne Vergleich. Ein eigenes Inserat macht daraus eine Auswahl, und der Vorschlag des Mieters nimmt daran teil wie jede andere Bewerbung. Sonst lehnst du einen geeigneten, zumutbaren Vorschlag nicht zugunsten eigener Bewerber ab.

Der zweite liegt in den Vertragsbedingungen. Schließt du mit einem Bewerber aus deiner eigenen Suche einen neuen Vertrag, setzt du die Miete im gesetzlichen Rahmen neu an, wie Miete festlegen: Vergleichsmiete und Grenzen beschreibt. Tritt dagegen der Vorgeschlagene in das laufende Mietverhältnis ein, gelten alle Bedingungen weiter, auch die Miete.

Der dritte ist die Zeit. Solange der alte Vertrag läuft, läuft die Miete, die eigene Suche kann also sofort beginnen. Wie du inserierst, steht in Wohnung kostenlos inserieren: Portale und Kosten, was in den Text gehört, in Wohnungsanzeige schreiben: Aufbau, Beispiel.

Zuerst die Klausel lesen, dann die Person prüfen

Hol den Mietvertrag heraus, bevor du antwortest. Steht eine Nachmieterklausel drin, und ist sie echt oder unecht? Ist der Vertrag befristet oder die ordentliche Beendigung ausgeschlossen? In einem Formularvertrag muss die ordentliche Beendigung spätestens zum Ablauf von vier Jahren nach Vertragsschluss möglich sein, sonst ist der Ausschluss insgesamt unwirksam (BGH, Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14). Erst dann weißt du, ob du entscheidest oder zustimmen musst.

Den Vorschlag wie jede andere Bewerbung behandeln

Die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (Version 2.0, Stand Januar 2026) nennt Nachmieter nicht ausdrücklich, sie regelt die Datenerhebung bei Mietinteressenten. Wer in die Wohnung ziehen will, ist Mietinteressent. Beim Termin genügen dir deshalb Name, Vorname und eine Kontaktangabe, bei einer Sozialwohnung zusätzlich die Frage nach dem Wohnberechtigungsschein. Beruf und Einkommen folgen erst nach der Erklärung, diese konkrete Wohnung mieten zu wollen, Nachweise erst nach deiner Entscheidung. Die Stufen stehen in Mietinteressenten auswählen und absagen, die zulässigen Prüfungen vor der Unterschrift in Mietnomaden erkennen.

Vom Mieter Suche und Informationen verlangen

Verlangt der Mieter nach Treu und Glauben seine vorzeitige Entlassung, liegt es nach dem Bundesgerichtshof allein bei ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, dich über dessen Person aufzuklären und dir die Informationen zu geben, die du für die Beurteilung von Zuverlässigkeit und wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit brauchst. Du musst bei der Suche nicht aktiv mitwirken (BGH, Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14). Setz dem Mieter dafür eine Frist. Wann du welche Angabe erheben darfst, regeln die Stufen aus der Karte davor.

Mit EverReal Go!: die eigene Nachmietersuche als Vermietungsvorgang führen

Deine eigene Suche nach einem Nachmieter ist ein vollständiger Vermietungsvorgang, den du sofort starten kannst, solange der alte Vertrag läuft. Mit EverReal Go! erstellst du die Anzeige und teilst sie, siehst Bewerber, die zu deiner Wohnung passen, zuerst und koordinierst Besichtigungstermine an einem Ort; die Bewerberdaten liegen digital und vergleichbar vor. Das deckt das Paket Light ab: einmalig 34 Euro inklusive Mehrwertsteuer je Vermietungsvorgang, sechs Monate gültig. Auf Portalen inserierst du mit Flexibel Inserieren, das dafür erforderlich ist, ab 59 Euro je 30 Tage inklusive Mehrwertsteuer; die drei Stufen unterscheiden sich in den enthaltenen Portalen, alle Preise stehen in der Preisübersicht.

Eintritt in den Vertrag oder neuer Vertrag klären

Bei einer Vertragsübernahme tritt der Nachmieter in das bestehende Mietverhältnis ein, alle Bedingungen bleiben, und alle drei Beteiligten müssen zustimmen. Beim Neuabschluss endet das alte Mietverhältnis durch Aufhebungsvertrag. Lege beide Termine auf denselben Tag: Hast du die Wohnung an eine andere Person überlassen und kannst dem bisherigen Mieter den Gebrauch deshalb nicht gewähren, schuldet er dafür keine Miete (§ 537 Abs. 2 BGB). Kläre in beiden Fällen, wer die Kaution erhält und wie sie angelegt wird: Kautionskonto: Kaution anlegen und zurückzahlen.

Die Antwort schriftlich festhalten

Antworte zügig und schriftlich. Ohne Klausel und ohne Bindung genügt eine kurze Absage ohne Begründung, solange du selbst entscheidest. Wo eine Klausel oder eine Bindung im Spiel ist, halte den Grund fest, den du im Streitfall nennen kannst: ein Einkommen, das die Miete nicht deckt, oder Angaben, die trotz Frist fehlen. Im Fall VIII ZR 244/02 blieben fernliegende Befürchtungen und bloße Antipathie bei der Zumutbarkeit außer Betracht, der Bundesgerichtshof beanstandete das nicht (Urteil vom 22.01.2003).

Fazit: erst die Klausel, dann die Person

Ohne Klausel und ohne Bindung entscheidest du frei. Mit einer Klausel, oder mit einer Bindung plus berechtigtem Interesse und geeignetem, zumutbarem Vorschlag, kann aus dem Angebot eine Pflicht werden, und die Prüfung bleibt trotzdem deine Sache. Wo der Wechsel im Gesamtablauf steht, zeigt Wohnung vermieten: der komplette Ablauf.

EverReal Go! ist dein digitaler Assistent fürs Vermieten.

Rechtshinweis: Wir geben keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Einzelfragen hilft dir ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder dein örtlicher Eigentümerverband, zum Beispiel Haus & Grund.

Rechtsstand: Oktober 2026, nach den unten genannten Normen und Urteilen und der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (Version 2.0, Stand Januar 2026).

Quellen

• BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 242, § 537, § 542, § 573c, § 575

• Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 19 AGG

• BGH, Urteil vom 22.01.2003, Az. VIII ZR 244/02 (Eignung und Zumutbarkeit eines Nachmieters, Entlassung des Mieters), Urteil im Volltext (PDF)

• BGH, Urteil vom 07.10.2015, Az. VIII ZR 247/14 (Suche und Aufklärungspflicht des Mieters; Kündigungsausschluss im Formularvertrag), Urteil im Volltext (PDF)

• Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden des Bundes und der Länder (DSK), Orientierungshilfe „Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen“, Version 2.0, Stand Januar 2026, samt Anlage Musterfragebogen

• Preise und Leistungsumfang von EverReal Go!: de.everreal.co/go/preise, abgerufen am 14.10.2026

• 450+ Immobilienunternehmen: Eigenangabe EverReal, Stand September 2026

Häufige Fragen

Muss ich einen Nachmieter akzeptieren?

Grundsätzlich nicht. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält keine eigene Regel zum Nachmieter, und niemand muss einen Vertrag mit einer Person schließen, die er sich nicht ausgesucht hat. Ein vom Mieter gestellter Nachmieter ist ein Angebot, den Vertrag vorzeitig zu beenden, keine Verpflichtung. Zwei Ausnahmen gibt es. Enthält der Vertrag eine Nachmieterklausel, kommt es auf ihre Form an: Bei einer echten musst du einen Vorschlag annehmen, solange er geeignet und zumutbar ist. Bei einer unechten musst du den Mieter entlassen, wenn der Vorschlag geeignet und zumutbar ist; einen Vertrag mit der vorgeschlagenen Person musst du nicht schließen. Und ist der Vertrag befristet oder die ordentliche Beendigung ausgeschlossen, kann sich aus Treu und Glauben nach § 242 BGB ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung ergeben. Beim befristeten Vertrag nennt der Bundesgerichtshof dafür ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung und einen geeigneten, zumutbaren Nachmieter (BGH, Urteil vom 22.01.2003, VIII ZR 244/02); beim Kündigungsausschluss hat er es offengelassen (BGH, Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14). Auch in diesen Fällen darfst du die vorgeschlagene Person prüfen und ablehnen, wenn sie nicht geeignet oder nicht zumutbar ist.

Was ist eine Nachmieterklausel?

Eine Nachmieterklausel ist eine Vereinbarung im Mietvertrag darüber, was gilt, wenn der Mieter vor Ablauf seiner Bindung ausziehen und einen Ersatz stellen will. Unterschieden werden zwei Formen. Eine echte Nachmieterklausel verpflichtet dich als Vermieter, mit einem geeigneten und zumutbaren Nachmieter einen Vertrag zu schließen; ablehnen kannst du nur, wenn der Vorgeschlagene nicht geeignet oder nicht zumutbar ist. Eine unechte Nachmieterklausel erlaubt dem Mieter, vorzeitig auszuscheiden, wenn er einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt. Du musst ihn entlassen, mit der vorgeschlagenen Person aber keinen Vertrag schließen. Die beiden Begriffe stehen nicht im Gesetz, welche Wirkung eine Klausel hat, ergibt sich aus ihrem Wortlaut. Ohne Klausel bleibt es beim Grundsatz, dass keine Annahmepflicht besteht, außer bei Befristung oder Kündigungsausschluss (§ 242 BGB).

Wie viele Nachmieter muss der Mieter stellen?

Eine feste Zahl gibt es nicht: Weder das Gesetz noch die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 22.01.2003 und 07.10.2015 nennen eine. Eine Pflicht, drei Kandidaten zu stellen, steht nicht im Gesetz. Entscheidend ist nicht die Anzahl der Vorschläge, sondern ob ein Vorschlag geeignet und zumutbar ist. Ein einziger zumutbarer Vorschlag kann genügen, mehrere ungeeignete genügen nicht. Steht in deinem Vertrag eine Klausel, die eine bestimmte Zahl nennt, kommt es auf ihren Wortlaut an. Wo ein Mieter nach Treu und Glauben vorzeitig entlassen werden will, liegt die Suche allein bei ihm: Er muss die Person finden, dich über sie aufklären und dir die Informationen geben, mit denen du ihre Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit beurteilen kannst (BGH, Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14).

Darf ich vom Nachmieter eine Selbstauskunft verlangen?

Ja; die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz sieht keine Ausnahme vor, auch nicht für Vorschläge des bisherigen Mieters. Sie (Version 2.0, Stand Januar 2026) nennt Nachmieter nicht ausdrücklich, regelt die Datenerhebung bei Mietinteressenten und unterscheidet bis zu drei Zeitpunkte. Für den Besichtigungstermin sieht sie Name, Vorname und eine Kontaktangabe vor, bei einer Sozialwohnung zusätzlich die Frage nach dem Wohnberechtigungsschein. Beruf, Arbeitgeber, Einkommen und die Frage nach einem Räumungstitel wegen Mietzinsrückständen folgen erst, wenn jemand erklärt, diese konkrete Wohnung mieten zu wollen. Nachweise und eine Bonitätsauskunft kommen erst nach deiner Entscheidung für eine Person. Wo der Mieter vorzeitig entlassen werden will, muss er dir außerdem die Informationen geben, die du für die Beurteilung brauchst (BGH, Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14).

Aus welchen Gründen darf ich einen Nachmieter ablehnen?

Ohne Klausel und ohne Bindung genügt eine kurze Absage ohne Begründung, solange du selbst entscheidest. Wo eine Klausel oder eine Bindung gilt, zählen Gründe, die in der Person des Vorgeschlagenen liegen und seine Eignung oder Zumutbarkeit betreffen, etwa ein Einkommen, das die Miete nicht deckt, oder Angaben, die trotz Frist fehlen. Der Bundesgerichtshof behandelt die Zumutbarkeit als unbestimmten Rechtsbegriff, den das Gericht nach allen Umständen des Einzelfalls würdigt (BGH, Urteil vom 22.01.2003, VIII ZR 244/02). Im dort entschiedenen Fall blieben fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathie und eine objektiv unbegründete Haltung gegenüber bestimmten Mietergruppen außer Betracht, und ein Kind im Haushalt machte den Interessenten nicht unzumutbar; der Bundesgerichtshof beanstandete das nicht. Bei Wohnraum, den du der Öffentlichkeit anbietest, bleibt die Benachteiligung wegen der Rasse oder der ethnischen Herkunft unzulässig (§ 19 Abs. 2 AGG), außer bei einem besonderen Nähe- oder Vertrauensverhältnis (§ 19 Abs. 5 Satz 1 AGG).