Zeitmietvertrag: wann ein befristeter Mietvertrag wirksam ist

EverReal Redaktion. Dieselbe Vermietungstechnik, für die sich 450+ Immobilienunternehmen entschieden haben. Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026.

Problem: Ein befristeter Mietvertrag über zwei Jahre, einfach so vereinbart, hält nicht. Ursache: Das Gesetz erlaubt die Befristung nur aus drei Gründen, und der Vermieter muss den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. These: Fehlt er, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, und eine Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse.

Wann ist ein befristeter Mietvertrag wirksam?

Ein Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag) ist nur wirksam befristet, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen von drei gesetzlichen Gründen mitteilt: Nutzung als Wohnung für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige; zulässige Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Räume, wenn ein fortgesetztes Mietverhältnis dies erheblich erschweren würde; oder Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten. Fehlt der Grund, gilt das Mietverhältnis als unbefristet.

Die drei gesetzlichen Gründe für einen Zeitmietvertrag

Einen befristeten Mietvertrag über Wohnraum regelt § 575 BGB. Absatz 1 lässt die Befristung nur zu, wenn du nach Ablauf der Mietzeit einen von drei Zwecken verfolgst:

• Eigene Nutzung. Du willst die Räume als Wohnung für dich, deine Familienangehörigen oder Angehörige deines Haushalts nutzen, etwa für dein Kind, das nach dem Studium einzieht. Im Alltag heißt das Eigenbedarf.

• Bauarbeiten. Du willst die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, etwa bei einer geplanten Kernsanierung mit Zeitplan.

• Dienstleistung. Du willst die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten, etwa als Werkwohnung für einen Beschäftigten.

Weitere Gründe nennt das Gesetz nicht. Ein geplanter Verkauf oder der Wunsch, erst einmal zu sehen, ob es passt, trägt keine Befristung.

Ausnahmen regelt § 549 Abs. 2 BGB. Unter anderem gilt § 575 nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, und unter den dort genannten Voraussetzungen nicht für möblierten Wohnraum innerhalb deiner eigenen Wohnung. Wann ein Gebrauch nur vorübergehend ist, sagt das Gesetz nicht; die Abgrenzung zeigt Möblierte Wohnung vermieten. Das Mietrechtspaket II würde die Ausnahme für den vorübergehenden Gebrauch verengen, ist aber nur ein Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/6807 vom 01.07.2026) und kein geltendes Recht.

Befristungsgrund mitteilen: Muster, Schriftform und Zeitpunkt

Der Grund allein genügt nicht. Nach § 575 Abs. 1 BGB muss der Vermieter ihn dem Mieter „bei Vertragsschluss schriftlich“ mitteilen, „anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen“.

Schriftlich meint die Schriftform nach § 126 BGB: eine Urkunde mit eigenhändiger Unterschrift. Die elektronische Form mit qualifizierter elektronischer Signatur kann sie ersetzen (§ 126 Abs. 3, § 126a BGB); beim Vertrag selbst signieren beide Parteien. Eine einfache E-Mail oder Messenger-Nachricht wahrt nur die Textform (§ 126b BGB).

Bei Vertragsschluss meint: mit dem Vertrag. Eine Mitteilung Wochen später ist nach dem Wortlaut keine Mitteilung bei Vertragsschluss. Am einfachsten steht der Grund als eigener Absatz im Vertragstext, den beide Seiten unterschreiben.

Wie konkret der Grund sein muss, regelt der Gesetzestext nicht; nach der Gesetzesbegründung genügt weder der Verweis auf den Wortlaut noch dessen formelhafte Wiederholung, nötig ist ein konkreter Lebenssachverhalt (BT-Drs. 14/4553, S. 70). Schreib auf, wer einzieht oder welche Maßnahme geplant ist. Die erste Fallgruppe verlangt, dass du die Räume nutzen willst; „Eigenbedarf möglich“ beschreibt nur eine Möglichkeit, lässt offen, wer einziehen soll, und genügt danach nicht. Nach der Gesetzesbegründung darf der Vermieter später nicht zu einem anderen der drei Befristungsgründe wechseln; zieht statt der Tochter der Sohn des Vermieters ein, bleibt es derselbe Grund (BT-Drs. 14/4553, S. 71). Als Muster (Platzhalter in eckigen Klammern, ersetzt keine Prüfung deines Einzelfalls):

„Das Mietverhältnis ist nach § 575 Abs. 1 BGB befristet bis zum [Datum]. Grund der Befristung: Nach Ablauf der Mietzeit will [Name des Vermieters] die Räume als Wohnung für [sich selbst oder Name und Verhältnis zum Vermieter] nutzen, weil [konkreter Anlass].“

Bei Bauarbeiten oder bei der Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten beschreibst du stattdessen die geplante Maßnahme oder die Person und ihre Dienstleistung.

Fehlt der Grund, die Schriftform oder die Mitteilung bei Vertragsschluss, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Kündigen kann der Vermieter es dann nur mit berechtigtem Interesse (§ 573 BGB) und mit der Frist des § 573c BGB. Welche Kündigungsgründe tragen, erklärt Mietvertrag kündigen: das müssen Vermieter beachten. Bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr gilt zusätzlich § 550 BGB: Wird der Mietvertrag dann nicht schriftlich geschlossen, gilt er ebenfalls für unbestimmte Zeit.

Zeitmietvertrag oder Kündigungsausschluss: der Unterschied

„Befristet“ meint im Alltag häufig Planungssicherheit für die ersten Jahre. Dafür gibt es den Kündigungsausschluss: Der Vertrag bleibt unbefristet, die ordentliche Kündigung ist für einen Zeitraum ausgeschlossen, danach läuft er weiter. Einen der drei Gründe aus § 575 BGB braucht er nicht.

Eine Grenze gilt für vorformulierte Verträge: Ein Kündigungsausschluss, auch ein beiderseitiger, ist im Formularvertrag nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel unwirksam, wenn er vier Jahre überschreitet, gerechnet vom Vertragsschluss bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals kündigen kann (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04; BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 86/10). Individuell ausgehandelt darf die Bindung deutlich länger sein, bis zur Grenze des § 138 BGB. Auch ein fehlender Grund kann binden: Hatte der Mieter die Befristung verlangt und wollten beide Seiten eine lange Bindung, hat der Bundesgerichtshof in einem Fall stattdessen einen beiderseitigen Kündigungsverzicht für die vereinbarte Laufzeit angenommen (BGH, Urteil vom 10.07.2013, VIII ZR 388/12).

Welche Klauseln im Vertrag darüber hinaus Ärger machen, folgt in einem eigenen Beitrag zu den Pflichtinhalten des Mietvertrags.

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Den Auskunftstermin beim Vertragsschluss eintragen

Frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht (§ 575 Abs. 2 BGB). Kommt die Mitteilung später, kann der Mieter eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Der Termin gehört beim Vertragsschluss in den Kalender.

Verschiebt sich oder entfällt der Grund, kann der Mieter eine Verlängerung verlangen

Tritt der Grund erst später ein, kann der Mieter eine Verlängerung um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, kann er eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB). Die Beweislast für den Eintritt des Grundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter. Pläne, Angebote und Genehmigungen von Anfang an aufzubewahren, erleichtert den Beweis.

Nach dem letzten Tag den Auszug prüfen und den Widerspruch einplanen

Ein befristetes Mietverhältnis endet mit Ablauf der Zeit, ohne dass gekündigt werden muss (§ 542 Abs. 2 BGB). Setzt der Mieter den Gebrauch fort, verlängert es sich nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, wenn nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen erklärt; für den Vermieter beginnt die Frist, sobald er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Der Widerspruch gehört nachweisbar in diese zwei Wochen.

Vorzeitig beenden geht nur außerordentlich oder einvernehmlich

Das Gesetz sieht die ordentliche Kündigung nur für Mietverhältnisse ohne bestimmte Mietzeit vor (§ 542 Abs. 1 BGB). Möglich bleiben die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB, bei Wohnraum ergänzt durch § 569 BGB), etwa bei erheblichem Zahlungsverzug, und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist in den Fällen, die das Gesetz zulässt (§ 575a BGB). Daneben können beide Seiten das Mietverhältnis einvernehmlich aufheben.

Fazit: Zeitmietvertrag nur mit mitgeteiltem Grund

Die Befristung trägt nur, wenn drei Dinge zusammenkommen: einer der drei gesetzlichen Gründe, die schriftliche Mitteilung und der Zeitpunkt bei Vertragsschluss. Fehlt eines davon, gilt das Mietverhältnis als unbefristet, und über sein Ende entscheidet § 573 BGB. Den Gesamtablauf zeigt Wohnung vermieten: der komplette Ablauf.

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Rechtshinweis: Wir geben keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Einzelfragen hilft dir ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder dein örtlicher Eigentümerverband, zum Beispiel Haus & Grund.

Rechtsstand: Oktober 2026, nach den unten genannten Normen und Entscheidungen.

Quellen

• BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 126, § 126a, § 126b, § 138, § 542, § 543, § 544, § 545, § 546, § 549, § 550, § 569, § 573, § 573c, § 575, § 575a

• BGH, Urteil vom 10.07.2013, Az. VIII ZR 388/12 (Folgen einer unwirksamen Befristung, Kündigungsausschluss durch Individualvereinbarung), Urteil im Volltext (PDF)

• BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04 (formularmäßiger Kündigungsverzicht über vier Jahre), Urteil im Volltext

• BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az. VIII ZR 86/10 (Berechnung der Vier-Jahres-Grenze ab Vertragsschluss), Urteil im Volltext

• Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 14/4553, S. 70 f. (Begründung zu § 575 BGB: Anforderungen an die Mitteilung des Befristungsgrundes und Wechsel des Befristungsgrundes)

• Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 21/6807 vom 01.07.2026 (Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, Mietrechtspaket II), Entwurf, nicht beschlossen

• Preise und Leistungsumfang von EverReal Go!: de.everreal.co/go/preise, abgerufen am 14.10.2026

• 450+ Immobilienunternehmen: Eigenangabe EverReal, Stand September 2026

Häufige Fragen

Wann ist ein Zeitmietvertrag wirksam?

Ein Zeitmietvertrag ist wirksam, wenn einer der drei Gründe aus § 575 Abs. 1 BGB vorliegt und der Vermieter ihn dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt; sonst gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die drei Gründe: Der Vermieter will die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen, er will sie in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder er will sie an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten. Unter anderem gilt § 575 nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

Wie lange darf man befristet vermieten?

Eine Höchstdauer nennt § 575 BGB nicht. Ein Zeitmietvertrag über zwei Jahre ist damit ebenso möglich wie ein längerer, solange einer der drei gesetzlichen Gründe vorliegt und bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde. Mittelbar wirkt der Grund: Er knüpft an die Zeit nach Ablauf der Mietzeit an, und tritt er später ein oder entfällt er, kann der Mieter eine Verlängerung verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB). Eine äußere Grenze zieht § 544 BGB: Wird ein Mietvertrag für länger als 30 Jahre geschlossen, kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, außer der Vertrag ist für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen. Davon zu unterscheiden ist der Kündigungsausschluss in einem unbefristeten Vertrag: Im Formularvertrag ist er nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel unwirksam, wenn er vier Jahre überschreitet (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04; BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 86/10).

Kann ich einen Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen?

Eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit ausgeschlossen. Das Gesetz sieht sie nur für Mietverhältnisse ohne bestimmte Mietzeit vor (§ 542 Abs. 1 BGB), ein befristetes Mietverhältnis endet mit dem Ablauf der Zeit (§ 542 Abs. 2 BGB). Möglich bleiben für beide Seiten die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB und, bei Wohnraum, nach § 569 BGB, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug des Mieters, sowie die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist in den Fällen, die das Gesetz zulässt (§ 575a BGB). Außerdem können beide Seiten das Mietverhältnis einvernehmlich aufheben.

Was passiert nach Ablauf der Befristung?

Ein wirksam befristetes Mietverhältnis endet mit dem Ablauf der Zeit, ohne dass jemand kündigen muss (§ 542 Abs. 2 BGB); danach muss der Mieter die Wohnung zurückgeben (§ 546 BGB). Zieht er nicht aus und setzt den Gebrauch fort, verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, wenn nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen erklärt. Für den Vermieter beginnt die Frist, sobald er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Daneben hat der Mieter Rechte aus § 575 BGB: Er kann frühestens vier Monate vor Ablauf verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Tritt der Grund erst später ein, kann er eine Verlängerung um einen entsprechenden Zeitraum verlangen, entfällt der Grund, eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer einer Verzögerung trifft den Vermieter.

Ist ein Zeitmietvertrag dasselbe wie ein Kündigungsausschluss?

Nein. Ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB endet zum vereinbarten Zeitpunkt von selbst und braucht einen der drei gesetzlichen Gründe. Ein Kündigungsausschluss steht in einem unbefristeten Vertrag und schließt nur für eine bestimmte Zeit die ordentliche Kündigung aus; danach läuft der Vertrag weiter. Er braucht keinen gesetzlichen Befristungsgrund, hat aber eine Grenze: Im Formularvertrag ist er, auch als beiderseitiger Ausschluss, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel unwirksam, wenn er vier Jahre überschreitet, gerechnet vom Vertragsschluss bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals kündigen kann (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04; BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 86/10). Individuell ausgehandelt darf die Bindung deutlich länger sein, bis zur Grenze des § 138 BGB (BGH, Urteil vom 10.07.2013, VIII ZR 388/12). Geht es nur um Planungssicherheit für die ersten Jahre, ist meist der Kündigungsausschluss gemeint.

Gibt es eine Vorlage für einen befristeten Mietvertrag?

Als Vorlage dient ein normaler Wohnraummietvertrag, ergänzt um die schriftliche Mitteilung des Befristungsgrundes, die bei Vertragsschluss erfolgen muss (§ 575 Abs. 1 BGB). Für die erste Fallgruppe, die geplante Nutzung als Wohnung, kann dieser Absatz als Ausgangspunkt dienen; die Platzhalter passt du an den Einzelfall an: „Das Mietverhältnis ist nach § 575 Abs. 1 BGB befristet bis zum [Datum]. Grund der Befristung: Nach Ablauf der Mietzeit will [Name des Vermieters] die Räume als Wohnung für [sich selbst oder Name und Verhältnis zum Vermieter] nutzen, weil [konkreter Anlass].“ Bei Bauarbeiten oder bei der Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten steht stattdessen die geplante Maßnahme oder die Person mit ihrer Dienstleistung im Text. Bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr muss der gesamte Vertrag schriftlich geschlossen werden (§ 550 BGB). Das Beispiel ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.