Wohnungsanzeige schreiben: Aufbau, Formulierungen und ein vollständiges Beispiel

EverReal Redaktion. Dieselbe Vermietungstechnik, für die sich 450+ Immobilienunternehmen entschieden haben. Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026.

Problem: Eine Wohnungsanzeige, die die Wohnung lobt, statt sie in Zahlen zu fassen, bringt Anfragen von allen, die sie finden, und jede Rückfrage kostet Zeit. Ursache: Die Angaben, nach denen Suchende filtern, stehen zu spät oder fehlen. These: Wer Fläche, Miete und Einzugstermin früh nennt, erspart sich Rückfragen.

Wie schreibst du eine Wohnungsanzeige?

Eine Wohnungsanzeige besteht aus sechs Blöcken: Titel, Eckdaten, Beschreibung der Wohnung, Beschreibung der Lage, Pflichtangaben und Kontaktweg. Der Titel ist der Teil, den Suchende zuerst sehen, und enthält Zimmerzahl, Fläche, Lage und Einzugstermin. Liegt ein Energieausweis vor, gehören die Pflichtangaben daraus in jede Anzeige in kommerziellen Medien; fehlen sie, kann ein Bußgeld folgen.

Wohnungsinserat: der Aufbau in sechs Blöcken

Das Portalformular zerlegt die Anzeige in Felder. Inhaltlich besteht ein Wohnungsinserat aus sechs Blöcken in fester Reihenfolge:

1. Titel. Zimmerzahl, Fläche, Stadtteil, Verfügbarkeit.

2. Eckdaten. Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution, Fläche, Zimmerzahl, Etage, frei ab.

3. Beschreibung der Wohnung. Grundriss, Bad, Küche, Böden, Balkon, Keller, Stellplatz.

4. Beschreibung der Lage. Weg zur Haltestelle in Minuten, Einkauf, Schulen, Kitas, Straße.

5. Pflichtangaben. Die Daten aus dem Energieausweis.

6. Kontaktweg. Wie man dich erreicht und wann besichtigt wird.

Alle harten Zahlen gehören in die ersten beiden Blöcke. Steht eine Zahl erst im Fließtext oder fehlt sie, folgt dafür eine Rückfrage.

Der Titel: was hineingehört und was ihn schwach macht

Der Titel ist der Teil der Anzeige, den Suchende zuerst sehen. Er soll die passenden Suchenden zum Klick bringen und den unpassenden die Entscheidung abnehmen.

Hinein gehören Zimmerzahl, Wohnfläche, Lage auf Stadtteilebene und der frühestmögliche Einzug, dazu als fünfte Angabe ein unterscheidendes Merkmal wie Balkon oder Aufzug.

Schwach wird ein Titel durch Adjektive statt Zahlen („Schöne, helle Wohnung in guter Lage“ enthält nichts, wonach sich filtern lässt), durch Ausrufezeichen und durchgehende Großbuchstaben und durch eine fehlende Fläche, denn dann öffnen auch die Suchenden die Anzeige, denen die Wohnung zu klein ist.

Der Test: Lässt sich allein aus dieser Zeile ablesen, dass die Wohnung nicht passt? Wenn nicht, fehlt eine Zahl.

Wohnungsanzeige Beispiel: eine vollständige Vorlage, kommentiert

Das Beispiel ist frei erfunden und steht vollständig hier, ohne Anmeldung und ohne Download. Ersetze die Angaben durch die deiner Wohnung; Struktur und Reihenfolge bleiben.

Titel

3-Zimmer-Wohnung mit Balkon, 78 m², Musterstadt-Nord, frei ab 1. Februar

Kommentar: Vier Filterangaben und ein unterscheidendes Merkmal. Keine Wertung, kein Ausrufezeichen.

Eckdaten

Kaltmiete 780 Euro. Nebenkosten-Vorauszahlung 190 Euro, inklusive Heizung. Warmmiete 970 Euro. Kaution 2.340 Euro, das sind drei Nettokaltmieten. 78 m², 3 Zimmer, 2. Obergeschoss mit Aufzug. Stellplatz 45 Euro im Monat extra. Frei ab 01.02.2027.

Kommentar: Alle Zahlen stehen ganz oben. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (§ 551 BGB).

Beschreibung der Wohnung

Die Wohnung liegt im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses von 1998. Auf 78 Quadratmetern verteilen sich drei Zimmer, ein Tageslichtbad mit Wanne und Dusche und eine Küche mit Fenster. Der Balkon zeigt nach Südwesten. In den Zimmern liegt Eichenparkett, in Bad und Küche Fliesen. Ein Kellerabteil gehört dazu, ein Stellplatz ist zubuchbar. Haustiere nach Absprache.

Kommentar: Jeder Satz enthält eine überprüfbare Angabe. „Gemütlich“ oder „liebevoll saniert“ lassen sich nicht prüfen und fehlen deshalb.

Beschreibung der Lage

Wohnstraße ohne Durchgangsverkehr, die Zimmer gehen zum begrünten Innenhof. Zur Straßenbahnhaltestelle sind es 3 Minuten zu Fuß, zum Hauptbahnhof etwa 12 Minuten mit der Bahn. Supermarkt, Bäckerei und Apotheke liegen im Umkreis von 400 Metern. Eine Grundschule und zwei Kitas liegen im Umkreis von 600 Metern.

Kommentar: Statt „ruhige Lage“ steht der Grund dafür da. Minuten und Meter lassen sich nachprüfen.

Pflichtangaben (Energieausweis vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt)

Energieverbrauchsausweis. Endenergieverbrauch 96 kWh/(m²·a). Wesentlicher Energieträger der Heizung: Erdgas. Baujahr laut Energieausweis: 1998. Energieeffizienzklasse C.

Kommentar: Das sind die fünf Angaben nach § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) für ein Wohngebäude. Die Reihenfolge ist frei.

Kontaktweg

Anfragen bitte per E-Mail oder über das Kontaktformular, gern mit Wunschtermin für den Einzug. Für die Anfrage genügen Name und eine Kontaktangabe. Besichtigungen finden in Einzelterminen statt, Terminvorschläge folgen nach der Anfrage.

Kommentar: Der Satz zu den Angaben begrenzt die Anfrage auf das, was nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz zum Besichtigungstermin erhoben werden darf. Einkommen und Nachweise folgen später.

Dazu kommen Fotos aller Räume und, wenn vorhanden, ein Grundriss, die neben dem Text der Anzeige stehen.

Die Anzeige beschreibt die Wohnung und enthält keine Anforderung an Herkunft, Alter, Familienstand oder Beruf der Bewerber.

Drei Formulierungen, die du streichst

„Ruhige Lage“ ohne Beleg ist die erste; ersetze sie durch den Grund, etwa Wohnstraße ohne Durchgangsverkehr. Die zweite ist „Einkommensnachweis bitte mit der Anfrage“: Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (Version 2.0, Stand Januar 2026) sind Einkommensangaben vor der erklärten Mietabsicht in aller Regel nicht erforderlich; Nachweise folgen erst nach der Entscheidung für eine Person. Die dritte ist jede Formulierung, die eine Gruppe ausschließt, etwa „keine Studenten“: Sie verkleinert den Bewerberkreis, bevor du jemanden gesprochen hast.

Was in einer Wohnungsanzeige nicht stehen darf

Unzulässig ist nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) die Benachteiligung „aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft“ (§ 19 Abs. 2 AGG). Das Verbot gilt auch bei einer einzelnen Wohnung, die öffentlich angeboten wird (§ 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG), außer bei einem besonderen Nähe- oder Vertrauensverhältnis, etwa wenn Vermieter oder deren Angehörige und Mieter Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen. Sätze wie „nur an Deutsche“ oder „keine Ausländer“ sortieren nach Herkunft und gehören nicht in eine Anzeige. Der weitere Katalog mit Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und sexueller Identität gilt für Massengeschäfte und ähnliche Geschäfte (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG). Die Vermietung von Wohnraum zum nicht nur vorübergehenden Gebrauch ist nach § 19 Abs. 5 Satz 3 AGG in der Regel kein Geschäft dieser Art, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet. Unabhängig vom Gesetz verkleinert eine Einschränkung wie „nur Berufstätige“ den Bewerberkreis, bevor ein Gespräch stattgefunden hat. Wie du nach festen Kriterien auswählst, welche Angaben du wann erfragen darfst und wie du absagst, steht in Mietinteressenten auswählen und absagen.

Pflichtangaben ergänzen, bevor du die Wohnungsanzeige aufgibst

Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vor und erscheint die Anzeige in kommerziellen Medien, etwa auf einem Portal oder in einer Zeitung, gehören nach § 87 GModG (bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) fünf Angaben hinein: die Art des Ausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis), der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs, die wesentlichen Energieträger für die Heizung sowie bei einem Wohngebäude das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Für Energieausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gelten neue Angaben, unter anderem Ausstellungsdatum und Jahres-Primärenergiebedarf; für ältere bleiben die fünf bisherigen maßgeblich. Vorlegen musst du den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung (§ 80 GModG, Ausnahmen etwa für Baudenkmäler nach § 79 GModG); besorg ihn deshalb am besten vor der Anzeige. Fehlen die Angaben und handelst du vorsätzlich oder leichtfertig, kann das als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden (§ 108 GModG). Welche Angabe im Energieausweis wo steht, zeigt Energieausweis im Inserat: Fünf Pflichtangaben.

Länge der Anzeige und Anzeigen für viele Wohnungen

§ 87 GModG verlangt Angaben, keine bestimmte Länge; das Beispiel oben kommt mit rund 190 Wörtern aus. Ein ausführliches Dokument mit Grundriss und Unterlagen heißt Exposé. Wer Anzeigen beruflich für viele Wohnungen schreibt, findet den passenden Beitrag für professionelle Vermarkter. Wo du die Anzeige veröffentlichst und wie Portale ihre Kosten berechnen, erklärt Wohnung kostenlos inserieren: Portale und Kosten.

Mit EverReal Go!: Anzeige einmal anlegen, teilen und veröffentlichen

Mit den Angaben aus den sechs Blöcken legst du die Anzeige in EverReal Go! einmal an, teilst sie und veröffentlichst sie mit Flexibel Inserieren auf Portalen; Bewerber, die zu deiner Wohnung passen, siehst du zuerst: das ist „It's a Match“. Die Einzelbuchung Light umfasst die Anzeige, das Erkennen passender Anfragen, die Koordination von Besichtigungsterminen und die digital gesammelten Bewerberdaten und kostet 34 Euro je Vermietungsvorgang, einmalig, sechs Monate gültig, inklusive Mehrwertsteuer. Für die Veröffentlichung über EverReal Go! auf Portalen ist zusätzlich zu Light Flexibel Inserieren erforderlich, ab 59 Euro je 30 Tage inklusive Mehrwertsteuer; die drei Stufen unterscheiden sich in den enthaltenen Portalen, alle Preise stehen in der Preisübersicht von EverReal Go!.

Fazit: sechs Blöcke, alle Zahlen früh

Die Anzeige, mit der du deine Wohnung vermietest, braucht Reihenfolge und Vollständigkeit: sechs Blöcke, alle Zahlen früh, hinter jeder Aussage eine Angabe, die sich prüfen lässt. Wo die Anzeige im gesamten Vorgang steht, zeigt Wohnung vermieten: der komplette Ablauf.

EverReal Go! ist dein digitaler Assistent fürs Vermieten.

Vermieten mit EverReal Go!

Rechtshinweis: Wir geben keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Einzelfragen hilft dir ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder dein örtlicher Eigentümerverband, zum Beispiel Haus & Grund.

Rechtsstand: Oktober 2026.

Quellen

• Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, seit 29.07.2026; zuvor Gebäudeenergiegesetz), gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 79 Grundsätze des Energieausweises, § 80 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, § 87 Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige, § 108 Bußgeldvorschriften

• Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 (Neufassung von § 87 und § 112 GModG ab 01.01.2027), abgerufen am 14.10.2026

• Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 2, § 19

• Bürgerliches Gesetzbuch, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 551

• Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden des Bundes und der Länder (DSK), Orientierungshilfe „Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen“, Version 2.0, Stand Januar 2026

• Preise und Leistungen EverReal Go!: de.everreal.co/go/preise, abgerufen am 14.10.2026

• Das Beispielinserat in diesem Artikel ist frei erfunden. 450+ Immobilienunternehmen: Eigenangabe EverReal, Stand September 2026

Häufige Fragen

Wie schreibe ich eine gute Wohnungsanzeige?

Schreib sie in sechs Blöcken: Titel, Eckdaten, Beschreibung der Wohnung, Beschreibung der Lage, Pflichtangaben und Kontaktweg. Nenn alle Zahlen früh, also Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution, Fläche, Zimmerzahl und Einzugstermin, und ersetze Adjektive durch überprüfbare Angaben: statt einer ruhigen Lage die Wohnstraße ohne Durchgangsverkehr, statt einer guten Anbindung die Minuten bis zur Haltestelle. So stehen die Angaben, nach denen Suchende filtern, vor dem Fließtext, und es folgen weniger Rückfragen.

Was muss in einer Wohnungsanzeige stehen?

Vorgeschrieben sind die Angaben aus dem Energieausweis, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige einer vorliegt und die Anzeige in kommerziellen Medien erscheint: die Art des Ausweises, der Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs, die wesentlichen Energieträger für die Heizung sowie bei einem Wohngebäude das Baujahr und die Energieeffizienzklasse (§ 87 Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Für ab dem 1. Januar 2027 ausgestellte Energieausweise gelten neue Angaben, etwa Ausstellungsdatum und Jahres-Primärenergiebedarf; für ältere bleiben die fünf bisherigen maßgeblich. Vorlegen musst du den Ausweis grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz). Mehr schreibt § 87 nicht vor. Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution, Fläche, Zimmerzahl, Etage und Einzugstermin gehören trotzdem hinein, weil Suchende danach filtern.

Was darf ich in einer Wohnungsanzeige nicht schreiben?

Schreib keine Anforderung an die Person, nur Angaben zur Wohnung. Sätze wie „nur an Deutsche“ oder „keine Ausländer“ sortieren Bewerber nach Herkunft aus: Das gilt als unzulässige Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft nach § 19 Abs. 2 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), auch bei einer einzelnen Wohnung, die öffentlich angeboten wird, außer bei einem besonderen Nähe- oder Vertrauensverhältnis (§ 19 Abs. 5 AGG). Unabhängig vom Gesetz verkleinert eine Einschränkung wie „nur Berufstätige“ den Bewerberkreis, bevor ein Gespräch stattgefunden hat.

Wie lang sollte eine Wohnungsanzeige sein?

So lang, dass alle sechs Blöcke (Titel, Eckdaten, Wohnung, Lage, Pflichtangaben, Kontaktweg) vollständig sind: Das Beispiel auf dieser Seite kommt mit rund 190 Wörtern aus. § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt Angaben, keine bestimmte Länge. Maßstab ist die Vollständigkeit: Alle harten Zahlen stehen in Titel und Eckdaten, und jeder Satz der beiden Beschreibungen enthält eine überprüfbare Angabe. Kürzen lässt sich eine Anzeige über gestrichene Adjektive; die Angaben bleiben.

Gibt es eine kostenlose Vorlage für eine Wohnungsanzeige?

Ja. Eine vollständige Vorlage hat sechs Blöcke: einen Titel mit Zimmerzahl, Fläche, Lage und Einzugstermin, Eckdaten mit Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution, Etage und Einzugstermin, die Beschreibung der Wohnung, die Beschreibung der Lage, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis und den Kontaktweg. Ein kommentiertes Beispiel mit allen sechs Blöcken steht auf dieser Seite vollständig und frei zugänglich, ohne Formular und ohne Download. Zahlen und Angaben ersetzt du durch die deiner Wohnung.