Miete festlegen: ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel und die Grenzen

EverReal Redaktion. Dieselbe Vermietungstechnik, für die sich 450+ Immobilienunternehmen entschieden haben. Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026.

Problem: Auf den Portalen steht, was Vermieter verlangen, nicht, was erlaubt ist. Ursache: Ob für die Neuvermietung überhaupt eine Obergrenze gilt, hängt vom Standort ab. These: Erst klären, ob eine Grenze gilt, dann die Vergleichsmiete ermitteln, dann die Miete festlegen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das übliche Entgelt für vergleichbaren Wohnraum aus den letzten sechs Jahren. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB reicht höchstens bis zu ihr. Bei der Neuvermietung begrenzt sie nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt; sonst setzt erst das Verbot der Mietpreisüberhöhung eine Grenze. Für Mieterhöhungen nennt § 558a BGB als Belege Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.

Ortsübliche Vergleichsmiete, Angebotsmiete, Marktmiete: drei Zahlen, die nicht dasselbe meinen

Die Angebotsmiete ist der Preis, den ein Inserat verlangt. Ob jemand zu diesem Betrag unterschreibt, sagt sie nicht. Die Marktmiete meint im Alltag die Miete, die am Markt tatsächlich zustande kommt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dagegen ein Rechtsbegriff. Nach § 558 Absatz 2 BGB wird sie aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Weil sechs Jahre zählen, können Vergleichsmiete und Angebotsmiete in einem Markt mit steigenden Mieten auseinanderliegen. Ein Durchschnitt aus Portalanzeigen ersetzt die Vergleichsmiete deshalb nicht.

Wie ermittelst du die Vergleichsmiete? Vier Belege nach dem Gesetz

§ 558a Absatz 2 BGB nennt, womit sich die Vergleichsmiete belegen lässt. Die Aufzählung beginnt mit „insbesondere“ und ist nicht abschließend. Aufgeführt sind vier Belege:

1. Ein Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB).

2. Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB). Das ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die die Gemeinde oder Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter gemeinsam führen oder anerkennen.

3. Ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

4. Entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen. Nach dem Gesetz genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Geregelt sind diese Belege für das Mieterhöhungsverlangen im laufenden Vertrag. Bei der Neuvermietung schreibt das Gesetz keinen davon vor. Für deine eigene Zahl dienen sie dir als Orientierung. Ein Inserat taugt nicht: Es zeigt eine geforderte, keine vereinbarte Miete.

Miethöhe berechnen: ein Rechenbeispiel und die drei Grenzen

Die Vergleichsmiete ist keine allgemeine Obergrenze für Neuvermietungen. Ob eine Grenze gilt und welche, hängt vom Standort ab. Das Beispiel rechnet es durch, mit erfundenen Zahlen ohne Aussage über ein reales Mietniveau.

Eine Zweizimmerwohnung mit 64 Quadratmetern Wohnfläche steht in der erfundenen Stadt Musterstadt. Der Mietspiegel nennt für ihr Feld eine Spanne der Nettokaltmiete von 8,60 bis 10,80 Euro je Quadratmeter, und du ordnest die Wohnung nach seinen Hinweisen bei 9,70 Euro ein.

Fall 1: Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, das die Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt hat, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Solche Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Ausnahmen regeln die §§ 556e und 556f BGB: eine höhere Vormiete, Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn, die erste Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss dem Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform Auskunft geben, sonst kann er sich zunächst nicht darauf berufen (§ 556g BGB). Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat. Welche Gebiete dazugehören, beschreibt der Beitrag zur Mietpreisbremse 2026.

Fall 2: zusätzlich, auch außerhalb solcher Gebiete. Diese Grenze gilt überall, liegt höher und hat eine zweite Bedingung. Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sind Entgelte unangemessen hoch, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte der letzten sechs Jahre um mehr als 20 vom Hundert übersteigen. Beide Bedingungen müssen zusammenkommen: 20 Prozent darüber genügen nicht, wenn Wohnungen am Ort nicht knapp sind. Wer solche Entgelte vorsätzlich oder leichtfertig fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis zu 50.000 Euro betragen.

Fall 3: der Extremfall. § 291 StGB bestraft Wucher: Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen ausbeutet, indem er sich für die Vermietung von Räumen zum Wohnen Vermögensvorteile in auffälligem Missverhältnis zur Leistung versprechen oder gewähren lässt, riskiert Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe.

Im Beispiel setzen wir die üblichen Entgelte der Vergleichsmiete gleich. Dann liegen die 716,80 Euro aus dem Inserat 33,92 Euro über der Grenze von Fall 1, aber unter der Grenze von Fall 2. Du entscheidest dich für 680 Euro und bleibst in beiden Fällen darunter. Ob deine Einordnung bei 9,70 Euro hält, kann im Streit ein Gericht anders sehen. Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB begrenzt die Vergleichsmiete dagegen überall, dazu gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, in bestimmten Gebieten 15 Prozent.

Mietspiegel lesen: einfach oder qualifiziert

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die die zuständige Behörde oder Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt haben (§ 558c BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt, alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen (§ 558d BGB). Sind diese Fristen eingehalten, wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Für einen einfachen Mietspiegel gilt diese Vermutung nicht.

Zuschläge: was die Vergleichsmiete schon enthält und was dazukommt

Ausstattung und Lage zählt § 558 Absatz 2 BGB bereits zu den Vergleichsmerkmalen. Wird ein Merkmal im Mietspiegel eingeordnet und danach noch einmal aufgeschlagen, steht es doppelt in der Rechnung. Möblierung gehört nicht zur Wohnung selbst und kann einen gesonderten Zuschlag rechtfertigen. Wie du ihn herleitest, steht in Möblierte Wohnung vermieten: Zuschlag, Vertrag. Das Mietrechtspaket II würde die Regeln zum Möblierungszuschlag ändern. Es ist ein Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/6807) und kein geltendes Recht.

Wenn die Miete später steigen soll: wann die Grenze noch gilt

Vereinbarst du eine Staffelmiete, gilt die Grenze des § 556d BGB für jede Mietstaffel (§ 557a BGB). Für die zweite und jede weitere Mietstaffel zählt die Vergleichsmiete zum Zeitpunkt, zu dem ihre erste Miete fällig wird (§ 557a Absatz 4 Satz 2). Bei einer Indexmiete gilt sie nur für die Ausgangsmiete (§ 557b BGB). Mehr zur Staffelmiete und zum Unterschied zur Indexmiete steht in Staffelmiete: Regeln und Vorteile für Vermieter. Für die Indexmiete sieht der Regierungsentwurf zum Mietrechtspaket II vor, in Gebieten, die die Länder per Rechtsverordnung bestimmen, Steigerungen des Verbraucherpreisindexes oberhalb von 3,0 Prozent im Jahr nur zur Hälfte zuzulassen. Auch das ist ein Entwurf und kein geltendes Recht.

Die Zahl festhalten und weiterverwenden

Notiere auf einer Seite Mietspiegel samt Feld, Wohnfläche, Einordnung, Rechenweg und Datum. In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt musst du dem Mieter auf Verlangen die Tatsachen nennen, die für die zulässige Miete maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und du sie unschwer mitteilen kannst (§ 556g BGB). Dieselbe Zahl steht danach im Inserat (Wohnungsanzeige schreiben: Aufbau, Beispiel), im Vertrag (Mietvertrag Vorlage zum Kopieren: Pflichtinhalte) und in der Kaution. Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (§ 551 BGB), im Beispiel bei 680 Euro also 2.040 Euro (mehr in Kautionskonto: Kaution anlegen und zurückzahlen).

Fazit

Am Ende stehen zwei Zahlen: der Preis, den der Markt hergibt, und der Preis, den du verlangen darfst. Kläre zuerst, ob die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, denn nur dort gilt bei der Neuvermietung die feste Grenze von 10 Prozent über der Vergleichsmiete. Ermittle danach die Vergleichsmiete über einen der vier Belege und halte fest, welchen. Wo der Schritt im Ablauf sitzt, zeigt Wohnung vermieten: der komplette Ablauf.

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Rechtshinweis Wir geben keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Einzelfragen hilft dir ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder dein örtlicher Eigentümerverband, zum Beispiel Haus & Grund. Rechtsstand dieses Beitrags: 14.10.2026. Das Mietrechtspaket II ist ein Regierungsentwurf und kein geltendes Recht.

Quellen

• BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 551, § 556d, § 556e, § 556f, § 556g, § 557a, § 557b, § 558, § 558a, § 558c, § 558d, § 558e

• Wirtschaftsstrafgesetz 1954, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 5 Mietpreisüberhöhung

• Strafgesetzbuch, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 291 Wucher

• Gesetzentwurf der Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, BT-Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026 (Regierungsentwurf, kein geltendes Recht; Angaben zur Indexmiete: S. 8, Art. 1 Nr. 9), abgerufen am 14.10.2026

• BMJV, Pressemitteilung Nr. 31/2026 vom 29.04.2026 (Kabinettsbeschluss, ergänzend zur Indexmiete), abgerufen am 14.10.2026

• EverReal Go!, Leistungsumfang und Preise: de.everreal.co/go/preise, abgerufen am 14.10.2026

• 450+ Immobilienunternehmen: Eigenangabe EverReal, Stand September 2026

Häufige Fragen

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein gesetzlich definierter Vergleichswert. Nach § 558 Absatz 2 BGB wird sie aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Wohnraum, dessen Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, bleibt ausgenommen. Die Angebotsmiete aus Inseraten ist eine geforderte, keine vereinbarte Miete und zählt deshalb nicht dazu.

Wie hoch darf die Miete bei einer Neuvermietung sein?

Das hängt vom Standort ab. In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, das die Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt hat, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB), vorbehaltlich der Ausnahmen in den §§ 556e und 556f BGB. Unabhängig davon und auch außerhalb solcher Gebiete setzt § 5 Wirtschaftsstrafgesetz eine Grenze: Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen. Darüber hinaus bestraft § 291 StGB Wucher.

Wie berechne ich die Miete pro Quadratmeter?

Den Quadratmeterpreis (Mietpreis pro qm) erhältst du, indem du die Nettokaltmiete durch die Wohnfläche teilst. Welche Mietart der Mietspiegel meint, steht dort (meist Nettokaltmiete). Für die Vergleichsmiete rechnest du umgekehrt: Du liest im Mietspiegel das Feld ab, das zu deiner Wohnung passt, und ordnest sie nach den Hinweisen des Mietspiegels innerhalb der Spanne ein. Den Mietpreis pro Quadratmeter multiplizierst du mit der Wohnfläche, das Ergebnis ist die Vergleichsmiete der Wohnung. Beispiel mit erfundenen Zahlen: 64 Quadratmeter mal 9,70 Euro sind 620,80 Euro. Prüfe zuerst die Wohnfläche, denn ein Fehler dort verschiebt jede weitere Zahl.

Was gilt, wenn es keinen Mietspiegel gibt?

Fehlt ein Mietspiegel, nennt § 558a BGB für ein Mieterhöhungsverlangen weitere Belege: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von drei Wohnungen genügt. Für die Neuvermietung schreibt das Gesetz keinen davon vor. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen (§ 558c BGB), für kleinere Gemeinden gilt das nicht zwingend. Für ein Mieterhöhungsverlangen lässt § 558a BGB bei fehlendem aktuellem Mietspiegel auch einen älteren oder den einer vergleichbaren Gemeinde zu. Portalinserate sind kein Beleg, weil sie geforderte und keine vereinbarten Mieten zeigen.

Darf ich für Möblierung mehr verlangen?

Ja, grundsätzlich: Die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich auf die Wohnung ohne Möbel, deshalb kann ein Möblierungszuschlag dazukommen. Eine gesetzliche Formel für seine Höhe gibt es derzeit nicht. Der Regierungsentwurf zum Mietrechtspaket II (BT-Drs. 21/6807) würde den Zuschlag erstmals gesetzlich regeln, etwa durch Vorgaben zur Berechnung und zur Angabe des Zuschlags. Er ist aber noch kein Gesetz (Stand 14.10.2026). Die Herleitung zeigt Möblierte Wohnung vermieten: Zuschlag, Vertrag.