Kautionskonto: die Mietkaution richtig anlegen und zurückzahlen

EverReal Redaktion. Dieselbe Vermietungstechnik, für die sich 450+ Immobilienunternehmen entschieden haben. Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026.

Problem: Die Kaution liegt auf dem Girokonto, obwohl § 551 BGB die getrennte Anlage verlangt. Ursache: Die Pflicht beginnt, sobald dir Geld als Sicherheit überlassen wird, nicht erst beim Auszug. These: Die Kaution ist fremdes Geld auf Zeit; getrennt angelegt und belegt abgerechnet, lässt sie sich beim Auszug nachvollziehbar zurückgeben.

Was ist ein Kautionskonto, und was schreibt das Gesetz vor?

Ein Kautionskonto ist ein Konto bei einem Kreditinstitut, auf dem du die Mietkaution getrennt von deinem Vermögen anlegst. § 551 BGB begrenzt die Kaution auf drei Monatsmieten ohne ausgewiesene Betriebskosten, erlaubt dem Mieter drei Raten und weist ihm die Erträge zu. Eine feste Rückzahlungsfrist nennt das Gesetz nicht; dir steht eine angemessene Prüfungsfrist zu.

Was der Begriff bedeutet, steht im Lexikoneintrag zur Mietkaution. Wo die Kaution im Gesamtablauf sitzt, zeigt Wohnung vermieten: der komplette Ablauf in Schritt 8.

Wie hoch darf die Mietkaution sein, und was gilt bei zu viel?

§ 551 Abs. 1 BGB setzt die Obergrenze auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Meist sind das drei Nettokaltmieten; abgezogen werden nur Betriebskosten, die im Vertrag als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind.

Ist mehr vereinbart, greift § 551 Abs. 4 BGB: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass der Mieter den Teil über drei Monatsmieten zurückfordern kann, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis schon beendet ist. Der Anspruch verjährt drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, VIII ZR 91/10).

Welche Klauseln im Mietvertrag insgesamt unwirksam sind, steht in Mietvertrag Vorlage zum Kopieren: Pflichtinhalte.

Kautionskonto einrichten: Kaution getrennt anlegen, Erträge dem Mieter

§ 551 Abs. 3 BGB legt fest, wie du eine dir als Sicherheit überlassene Geldsumme anlegst. Beim Einrichten des Kautionskontos zählen vier Punkte:

1. Wo: bei einem Kreditinstitut. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren.

2. Zu welchem Zins: zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.

3. Getrennt: in beiden Fällen vom Vermögen des Vermieters.

4. Für wen: Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Mit aufgelaufenen Erträgen darf die Kaution deshalb über die Obergrenze wachsen.

Nur bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim entfällt die Pflicht, die Sicherheit zu verzinsen. Die Trennung gilt auch dort.

Das Gesetz schreibt ein Ergebnis vor: getrennt vom Vermögen des Vermieters, Erträge für den Mieter. Stiftung Warentest nennt zwei übliche Wege: ein Konto des Mieters, dessen Guthaben an den Vermieter verpfändet wird, oder ein Treuhandkonto des Vermieters. Banken sprechen auch vom Mietkautionskonto. Ein Girokonto, auf dem Mieteinnahmen und private Ausgaben laufen, ist keine getrennte Anlage. Zu den Kosten des Kontos sagt § 551 BGB nichts; Gebühren klärst du mit der Bank.

Warum die Trennung zählt, zeigt die Insolvenz: Der Mieter kann seine Kaution aus der Insolvenzmasse des Vermieters nur herausverlangen, wenn der Vermieter sie getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Sonst ist sein Rückzahlungsanspruch eine einfache Insolvenzforderung (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007, IX ZR 132/06).

Mietkaution berechnen: ein Rechenbeispiel

Angenommen, im Vertrag stehen 1.000 Euro Warmmiete, darin 180 Euro Betriebskostenvorauszahlung, die als solche ausgewiesen ist:

1. Miete ohne ausgewiesene Betriebskosten: 1.000 Euro minus 180 Euro = 820 Euro.

2. Höchstkaution: 3 × 820 Euro = 2.460 Euro.

3. Teilzahlungen: Bei vereinbarter Höchstkaution darf der Mieter in drei gleichen Raten zu je 820 Euro zahlen.

Mit der Warmmiete gerechnet, ergeben sich 3.000 Euro, also 540 Euro über der Grenze. Hat der Mieter 3.000 Euro gezahlt, kann er die 540 Euro zurückfordern. Maßgeblich ist immer die vereinbarte Miete ohne ausgewiesene Betriebskosten.

Ratenzahlung: das Recht des Mieters, auch ohne Klausel

Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, ist der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, also zum vereinbarten Mietbeginn, die weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Verlangt der Vertrag die volle Summe vorab, weicht er zum Nachteil des Mieters ab, und das Gesetz erklärt solche Vereinbarungen für unwirksam. Die Sicherheit liegt deshalb erst nach der dritten Teilzahlung vollständig auf dem Konto.

Kaution zurückzahlen: keine feste Frist, aber eine angemessene Prüfungsfrist

Eine gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof räumt dem Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Frist ein, um zu entscheiden, ob und wie er die Kaution für seine Ansprüche verwendet; erst danach wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig. Wie lang sie ist, hängt vom Einzelfall ab; auch mehr als sechs Monate können erforderlich und zumutbar sein. Der Gesetzgeber hat bewusst auf eine feste Frist verzichtet (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05). Steht eine Betriebskostenabrechnung aus, darfst du einen angemessenen Teil bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). Den Teil, den du nicht mehr zur Sicherung brauchst, gibst du zurück, samt den aufgelaufenen Erträgen.

Kaution einbehalten: nur, was du belegen kannst

Einbehalten kannst du Beträge für Ansprüche, die dir zustehen. Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Kosten für Schönheitsreparaturen kommen nur in Betracht, wenn der Vertrag eine wirksame Klausel dazu enthält, denn die Erhaltung der Wohnung schuldet nach § 535 Abs. 1 BGB der Vermieter; das Lexikon erklärt die Schönheitsreparaturen. Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, zu dem du die Wohnung zurückerhältst (§ 548 Abs. 1 BGB). Rechnest du die Kaution nach dem Auszug ab, kannst du einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Wohnung nach dem Bundesgerichtshof im Regelfall auch dann noch verrechnen, wenn er verjährt ist (BGH, Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23). Der Beleg für den Zustand entsteht am Übergabetag: Das Lexikon zur Wohnungsübergabe beschreibt Ablauf, Zählerstände und Protokoll. Wie du das Ausfallrisiko schon vor dem Vertrag senkst, steht in Mietnomaden erkennen.

Mit EverReal Go!: die Übergabe digital festhalten

Zum Paket Plus von EverReal Go! gehört die digitale Wohnungsübergabe mit Dokumentation und Fotos, dazu Mietvertragsvorlagen und die qualifizierte E-Signatur. Plus kostet einmalig 59 Euro inklusive Mehrwertsteuer je Vermietungsvorgang, sechs Monate gültig, ohne Abo. Für die Veröffentlichung auf Portalen ist zusätzlich Flexibel Inserieren erforderlich, ab 59 Euro je 30 Tage inklusive Mehrwertsteuer; die Stufen unterscheiden sich in den enthaltenen Portalen, alle Preise stehen in der Preisübersicht.

Verkauf der Wohnung: die Kaution geht mit über

Veräußerst du die vermietete Wohnung, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten ein, die aus der Sicherheit entstanden sind (§ 566a BGB). Kann der Mieter die Kaution bei Ende des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. Kläre die Übergabe der Kaution deshalb vor dem Verkauf mit dem Erwerber.

Alternativen zur Barkaution

Statt Bargeld kann der Mieter eine Bürgschaft oder eine Kautionsversicherung anbieten. Für dich ändert sich die Form der Sicherheit; die Höchstgrenze aus § 551 Abs. 1 BGB gilt für die Sicherheit als solche weiter. Wie eine Mietkautionsversicherung funktioniert und was sie für Vermieter bedeutet, erklärt der Beitrag zur Mietkautionsversicherung.

Fazit: Kautionskonto, Höhe und Rückzahlung im Überblick

Die Kaution sichert deine Ansprüche und bleibt dabei Geld, das getrennt von deinem Vermögen liegt. Bei der Rückzahlung entscheidet, was sich belegen lässt: die Kautionsvereinbarung im Vertrag und der dokumentierte Zustand am Übergabetag.

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Rechtshinweis. Wir geben keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Einzelfragen hilft dir ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder dein örtlicher Eigentümerverband, zum Beispiel Haus & Grund. Rechtsstand: 14.10.2026.

Quellen.

• BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 535 (Erhaltungspflicht des Vermieters), § 538 (Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch), § 548 (Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters), § 551 (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten), § 556 (Abrechnungsfrist für Betriebskosten), § 566a (Mietsicherheit bei Veräußerung)

• BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05 (keine gesetzliche Rückzahlungsfrist, angemessene Prüfungsfrist, Einbehalt bei zu erwartender Betriebskostennachforderung), Urteil im Volltext (PDF)

• BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06 (Aussonderung der Kaution in der Insolvenz des Vermieters nur bei getrennter Anlage), Urteil im Volltext (PDF)

• BGH, Urteil vom 01.06.2011, VIII ZR 91/10 (Rückforderung des Teils über drei Monatsmieten, Verjährung), Urteil im Volltext (PDF)

• BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23 (Aufrechnung mit einem verjährten Schadensersatzanspruch gegen die Kaution), Urteil im Volltext (PDF)

• Stiftung Warentest, Mietkaution und Bürgschaft: Höhe, Rückzahlung, Alternativen, Artikel vom 14.09.2021, abgerufen am 14.10.2026 (zwei übliche Anlagewege)

• Preise und Leistungsumfang von EverReal Go!: de.everreal.co/go/preise und de.everreal.co/go, abgerufen am 16.10.2026

• 450+ Immobilienunternehmen: Eigenangabe EverReal, Stand September 2026

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Höchstens drei Monatsmieten ohne ausgewiesene Betriebskosten, meist drei Nettokaltmieten: § 551 Abs. 1 BGB erlaubt das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Bei 1.000 Euro Warmmiete mit 180 Euro ausgewiesener Betriebskostenvorauszahlung sind das 2.460 Euro und nicht 3.000 Euro. Aufgelaufene Erträge dürfen die Grenze überschreiten, weil sie die Sicherheit erhöhen. Wurde mehr vereinbart, kann der Mieter den Betrag über der Grenze zurückfordern, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis schon beendet ist; der Anspruch verjährt drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Zahlung (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, VIII ZR 91/10).

Muss ich ein Kautionskonto einrichten?

Du musst die Kaution getrennt von deinem Vermögen anlegen; ein eigenes Konto ist der übliche Weg, ein bestimmtes Produkt schreibt das Gesetz nicht vor. § 551 Abs. 3 BGB verlangt die Anlage bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren, doch auch dann muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, und die Erträge stehen dem Mieter zu. Das zählt auch in der Insolvenz: Der Mieter kann die Kaution nur dann aus der Insolvenzmasse des Vermieters herausverlangen, wenn sie getrennt angelegt war; sonst ist sein Anspruch eine einfache Insolvenzforderung (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007, IX ZR 132/06).

Wann muss ich die Kaution zurückzahlen?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Nach dem Ende des Mietverhältnisses steht dir eine angemessene Frist zu, um zu entscheiden, ob und wie du die Kaution für Ansprüche verwendest; erst danach wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Gesetzgeber bewusst auf eine feste Rückzahlungsfrist verzichtet hat und im Einzelfall auch mehr als sechs Monate erforderlich und zumutbar sein können (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05). Steht eine Betriebskostenabrechnung aus, darfst du einen angemessenen Teil bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Den Teil, den du nicht mehr zur Sicherung brauchst, gibst du zurück.

Darf ich die Kaution für Renovierungen einbehalten?

Nur, wenn dir ein Anspruch zusteht. Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB), und die Erhaltung der Wohnung schuldet nach § 535 Abs. 1 BGB der Vermieter. Kosten für Schönheitsreparaturen kommen deshalb nur in Betracht, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel dazu enthält. Schadensersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, zu dem du die Wohnung zurückerhältst (§ 548 Abs. 1 BGB); rechnest du die Kaution nach dem Auszug ab, kannst du einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Wohnung im Regelfall aber auch dann noch verrechnen, wenn er verjährt ist (BGH, Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23). Was du einbehältst, musst du belegen, am besten mit dem Protokoll vom Übergabetag.

Was passiert mit der Kaution, wenn ich die Wohnung verkaufe?

Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten ein, die aus der Sicherheit entstanden sind (§ 566a BGB). Kann der Mieter die Kaution bei Ende des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. Kläre deshalb vor dem Verkauf mit dem Erwerber, wie die Kaution übergeht, und halte es schriftlich fest.