Mietvertrag Vorlage: Pflichtinhalte, Mustertext und 5 Klauseln, die kippen

EverReal Redaktion. Dieselbe Vermietungstechnik, für die sich 450+ Immobilienunternehmen entschieden haben. Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026.

Problem: Eine kostenlose Mietvertragsvorlage sieht fertig aus, auch wenn sie unwirksame Klauseln enthält. Ursache: Eine vom Bundesgerichtshof gekippte Klausel fällt ganz weg; verlangt der Vermieter mit ihr nach dem Auszug eine Renovierung, fehlt die Grundlage. These: Eine fehlende Klausel fällt beim Gegenlesen auf, eine unwirksame oft erst im Streit; deshalb zählt, was du aus einer Vorlage streichst.

In einen Mietvertrag gehören vier Angaben: Vertragsparteien, eindeutig bezeichnete Mietsache, Miete und Mietbeginn. Zustande kommt er, wenn sich beide Seiten über die ersten drei einig sind (§ 535 BGB). Kaution und Betriebskosten gelten nur, wenn sie vereinbart sind. Eine unwirksame Klausel entfällt; an ihre Stelle tritt das Gesetz. Den Mustertext findest du unten in zwölf Bausteinen.

Mietvertrag aufsetzen: was muss rein? Vier Angaben und drei Zusätze, die du ausdrücklich vereinbarst

In einen Mietvertrag über Wohnraum gehören vier Angaben. § 535 BGB beschreibt die Hauptpflichten: Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache, der Mieter entrichtet die vereinbarte Miete. Was ein Mietvertrag rechtlich ist, erklärt der Lexikoneintrag zum Mietvertrag. Das gehört hinein:

• Vertragsparteien. Vollständige Namen und Anschriften. Wer dauerhaft einzieht und für die Miete mithaften soll, steht als Mieter im Vertrag, denn zur Zahlung ist der Mieter verpflichtet (§ 535 Abs. 2 BGB). Mehrere Mieter haften im Zweifel als Gesamtschuldner (§ 427 BGB): Der Vermieter kann die Miete dann von jedem ganz oder zum Teil fordern (§ 421 BGB).

• Mietsache. So bezeichnet, dass keine zweite Wohnung gemeint sein kann: Anschrift, Lage im Haus, Zahl der Räume und jeder mitvermietete Nebenraum und jede Einrichtung, etwa Keller, Stellplatz oder Einbauküche.

• Miete. Als Betrag in Euro, getrennt von den Betriebskosten, weil sich die Kaution an ihr bemisst. In Gebieten, die eine Landesverordnung bestimmt, darf sie bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Beruht die Miete auf einer Ausnahme nach § 556e oder § 556f BGB, etwa der höheren Vormiete, muss der Vermieter dem Mieter vor der Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform Auskunft geben (§ 556g Abs. 1a und 4 BGB). Mehr dazu im Beitrag zur Mietpreisbremse, der sich an Immobilienverwalter richtet.

• Mietbeginn. Das Datum, ab dem die Wohnung zur Verfügung steht und die Miete läuft.

Über Parteien, Mietsache und Miete müssen sich beide Seiten einigen, sonst kommt kein Vertrag zustande. Der Mietbeginn ist die vierte Angabe, die du festlegst, aber keine Voraussetzung dafür, dass der Vertrag zustande kommt. Fehlt er und ergibt er sich auch nicht aus den Umständen, kann der Mieter die Überlassung sofort verlangen (§ 271 Abs. 1 BGB). Auch eine Mietzeit musst du nicht nennen: Ist sie nicht bestimmt, kann jede Seite nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen (§ 542 Abs. 1 BGB). Kaution und Betriebskosten gelten nur, wenn sie vereinbart sind. Drei Zusätze regelst du deshalb ausdrücklich:

• Kaution. Ohne Vereinbarung besteht kein Anspruch. Zulässig ist höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne ausgewiesene Betriebskosten, zahlbar in drei gleichen Raten und getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt (§ 551 BGB).

• Betriebskosten. Der Mieter trägt sie nur, wenn das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB); sonst bleiben die auf der Mietsache ruhenden Lasten beim Vermieter (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Vorauszahlungen müssen angemessen sein, abgerechnet wird jährlich, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 2 und 3 BGB).

• Übergabezustand. Ein Protokoll als Anlage, mit Zählerständen und Schlüsselzahl. Was hineingehört, beschreibt der Lexikoneintrag zur Wohnungsübergabe.

Warum eine unwirksame Klausel erst im Streit auffällt

Eine unwirksame Klausel steht im Vertrag wie jede andere und fällt meist erst im Streit auf, nämlich wenn sich jemand auf sie beruft. Sie entfällt für sich allein, und an ihre Stelle tritt das Gesetz (§ 306 Abs. 1 und 2 BGB). Eine Vorlage ist für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert. Legst du sie einem Mieter vor, sind ihre Klauseln Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 Abs. 1 BGB), sofern du und der Mieter sie nicht im Einzelnen ausgehandelt habt. Dafür gilt die Inhaltskontrolle: Eine Klausel, die den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB).

Bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen kürzt ein Gericht eine zu weit gefasste Klausel nicht auf das zulässige Maß. Der Bundesgerichtshof nennt das eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion. Einen starren Fristenplan für Schönheitsreparaturen hat er ganz verworfen (Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03), einen fünfjährigen Kündigungsverzicht ebenso, statt ihn auf vier Jahre zu kürzen (Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04).

An den Stellen, die Vorlagen auf den Mieter verlagern, liegt die gesetzliche Pflicht beim Vermieter: Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss er die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten. Fällt die Renovierungsklausel weg, bleibt diese Pflicht bei ihm.

Mietvertrag Muster prüfen: fünf Klauseln, die kippen

Bei jeder Vorlage verdienen diese fünf Stellen einen zweiten Blick, weil Gerichte oder das Gesetz ihnen Grenzen setzen.

Mietvertrag Vorlage zum Übernehmen: zwölf Bausteine mit Mustertext

Die Vorlage steht vollständig hier, ohne Download und ohne Eingabe. Kopiere den Block; eckige Klammern markieren, was du einsetzt. Er gilt für einen unbefristeten Mietvertrag über Wohnraum, enthält keine der fünf Klauseln aus der Tabelle in unwirksamer Form und ersetzt keine Rechtsberatung.

§ 1 Vertragsparteien. Vermieter: [Name, Anschrift]. Mieter: [Name, Anschrift] und [Name, Anschrift]. Mehrere Mieter haften als Gesamtschuldner. § 2 Mietsache. Vermietet wird die Wohnung [Straße, Hausnummer, PLZ, Ort], [Geschoss, Lage im Haus], bestehend aus [Anzahl] Zimmern, Küche und Bad. Mitvermietet sind: [Keller Nr., Stellplatz Nr., Einbauküche, weitere Räume und Einrichtungen einzeln]. § 3 Mietbeginn und Laufzeit. Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und läuft auf unbestimmte Zeit. § 4 Miete. Die Miete beträgt monatlich [Betrag] Euro (Nettokaltmiete) zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlung nach § 5. § 5 Betriebskosten. Der Mieter trägt die Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sonstige Betriebskosten (Nr. 17): [einzeln benennen]. Er zahlt dafür monatlich [Betrag] Euro als Vorauszahlung. Der Vermieter rechnet jährlich ab. § 6 Zahlungsweise. Miete und Betriebskostenvorauszahlung sind zu Beginn des Monats, spätestens bis zum dritten Werktag, auf folgendes Konto zu zahlen: [Kontoinhaber, IBAN]. § 7 Kaution. Der Mieter leistet eine Mietsicherheit von [Betrag] Euro. Er darf sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter legt den Betrag getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut an; die Erträge stehen dem Mieter zu. § 8 Übergabe. Der Vermieter übergibt die Wohnung am [Datum]. Zustand, Zählerstände und Zahl der übergebenen Schlüssel werden in einem Übergabeprotokoll festgehalten, das beide Seiten unterschreiben (Anlage 1). § 9 Schönheitsreparaturen. Für Schönheitsreparaturen gelten die gesetzlichen Vorschriften. § 10 Instandhaltung und Kleinreparaturen. Für Instandhaltung und Kleinreparaturen gelten die gesetzlichen Vorschriften. § 11 Nutzung. Die Wohnung wird zum Wohnen vermietet. Überlässt der Mieter den Gebrauch ganz oder teilweise einem Dritten, etwa durch Untervermietung, braucht er die Erlaubnis des Vermieters. § 12 Abschluss. Ort, Datum. Unterschrift Vermieter. Unterschrift aller Mieter. Anlagen: 1 Übergabeprotokoll, 2 Energieausweis (Kopie).

Hinweise zu den Bausteinen (Nummer wie Paragraf)

1. Alle, die mithaften sollen, stehen im Vertrag (§ 427, § 421 BGB).

2. Jede Nebenfläche einzeln nennen.

3. Eine Befristung braucht einen Grund (§ 575 Abs. 1 BGB).

4. In Gebieten, die eine Landesverordnung bestimmt, gilt § 556d BGB. Beruht die Miete auf einer Ausnahme nach § 556e oder § 556f BGB, gibst du dem Mieter vor seiner Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform Auskunft; ohne sie kannst du dich auf die Ausnahme nicht berufen (§ 556g Abs. 1a und 4 BGB).

5. Dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, genügt ohne Aufzählung der Kostenarten (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Sonstige Betriebskosten (Nr. 17) nennst du einzeln; gibt es keine, streichst du den Satz. Die Kosten zentraler Heizung und Warmwasserversorgung folgen zusätzlich der Heizkostenverordnung (§ 1 HeizkostenV); sie geht abweichenden Vereinbarungen vor, außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt (§ 2 HeizkostenV).

6. Gesetzliche Fälligkeit (§ 556b Abs. 1 BGB).

7. Höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne ausgewiesene Betriebskosten; eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 551 Abs. 1 und 4 BGB).

8. Den Energieausweis übergibst du unverzüglich nach Vertragsschluss (§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz).

9. Eine Abwälzung ist nur unter engen Voraussetzungen wirksam; ohne Klausel renovierst du für die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

10. Wie bei 9; eine Kleinreparaturklausel braucht Obergrenzen (Tabelle oben).

11. Gibt § 540 Abs. 1 BGB wieder; für einen Teil des Wohnraums besteht bei nach Vertragsschluss entstandenem berechtigtem Interesse ein Anspruch auf Erlaubnis (§ 553 Abs. 1 BGB).

12. Schriftform nach § 126 Abs. 2 BGB.

Streiche, was du nicht brauchst

Eine fremde Vorlage gleichst du mit den fünf Klauseln der Tabelle ab: Findest du eine davon wieder, streichst du sie oder ersetzt sie durch den Mustertext. Was du streichst, ersetzt das Gesetz; Renovierung und Reparaturen trägt dann der Vermieter (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Befristet oder unbefristet: die Laufzeit vor Vertragsschluss entscheiden

Unbefristet ist der Normalfall. Eine Befristung trägt nach § 575 Abs. 1 BGB nur mit einem von drei gesetzlich genannten Gründen und nur, wenn der Vermieter den Grund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Fehlt Grund oder Mitteilung, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Gründe erklärt Zeitmietvertrag: wann die Befristung hält.

Die Form festlegen

Ein Wohnraummietvertrag ist auch ohne Schriftform wirksam, gilt aber nach § 550 BGB für unbestimmte Zeit, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen wird. Schriftlich heißt: beide Seiten unterschreiben dieselbe Urkunde, oder jede Seite die für die andere bestimmte gleichlautende Urkunde (§ 126 Abs. 2 BGB) oder signieren elektronisch mit qualifizierter elektronischer Signatur (§ 126 Abs. 3 und § 126a BGB). Was für die digitale Variante spricht, steht im Beitrag zur digitalen Unterschrift im Mietvertrag.

Mit EverReal Go!: qualifizierte elektronische Signatur und digitale Übergabe

Der Mustertext liefert nur den Inhalt. Plus von EverReal Go! bringt die qualifizierte elektronische Signatur, die digitale Wohnungsübergabe mit Dokumentation und Fotos sowie Mietvertragsvorlagen. Plus kostet einmalig 59 Euro inklusive Mehrwertsteuer je Vermietungsvorgang, sechs Monate gültig, ohne Abo. Für Portale ist zusätzlich das Modul Flexibel Inserieren erforderlich (ab 59 Euro je 30 Tage inklusive Mehrwertsteuer); alle Preise stehen in der Preisübersicht.

Übergabe und Anlagen vorbereiten

Das Übergabeprotokoll wird Anlage zum Vertrag, ebenso der Energieausweis (Hinweis 8). Zum Einzug gehört die Wohnungsgeberbestätigung: Der Wohnungsgeber bestätigt dem Mieter den Einzug innerhalb der Frist, in der sich der Mieter anmelden muss, nämlich zwei Wochen (§ 19 Abs. 1 BMG, § 17 Abs. 1 BMG).

Vor der Unterschrift gegenlesen

Fünf Fragen: Stehen alle Mieter im Vertrag, die mithaften sollen? Ist jeder Nebenraum genannt? Steht die Nettokaltmiete als Betrag da? Ist die Umlage der Betriebskosten vereinbart? Liegt die Kaution innerhalb der gesetzlichen Grenze?

Fazit

Die vier Angaben sind schnell beisammen. Die Arbeit liegt bei den Klauseln, die eine Vorlage mitbringt: Was gestrichen ist, ersetzt das Gesetz.

Der Vertrag ist Schritt 8 von neun. Wo er im Ablauf steht, zeigt Wohnung vermieten: der komplette Ablauf.

EverReal Go! ist dein digitaler Assistent fürs Vermieten.

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Rechtshinweis. Wir geben keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Einzelfragen hilft dir ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder dein örtlicher Eigentümerverband, zum Beispiel Haus & Grund.

Rechtsstand: 14.10.2026, nach den unten genannten Normen und Entscheidungen.

Quellen.

• Bürgerliches Gesetzbuch, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 126, § 126a, § 271, § 305, § 306, § 307, § 421, § 427, § 535, § 540, § 542, § 550, § 551, § 553, § 556, § 556b, § 556d, § 556e, § 556f, § 556g, § 557a, § 573c, § 575, § 578

• Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV), § 2, § 1 HeizkostenV, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026

• Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 2, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026

• Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 80, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026

• Bundesmeldegesetz, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 17, § 19

• BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03 (Schönheitsreparaturen nach starrem Fristenplan; keine geltungserhaltende Reduktion)

• BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15 (Wohnraummiete: Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, genügt auch formularmäßig ohne Aufzählung; sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 ausgenommen)

• BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04 (formularmäßiger Kündigungsverzicht über vier Jahre hinaus in der Regel unwirksam; keine Kürzung auf das zulässige Maß)

• BGH, Urteil vom 07.06.1989, VIII ZR 91/88 (Kleinreparaturklausel nur mit Obergrenzen und für Teile mit häufigem Zugriff des Mieters)

• BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, Pressemitteilung Nr. 39/2015 (Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam)

• Preise und Leistungsumfang von EverReal Go!: de.everreal.co/go/preise, abgerufen am 14.10.2026

• 450+ Immobilienunternehmen: Eigenangabe EverReal, Stand September 2026

Häufige Fragen

Was muss in einem Mietvertrag stehen?

Vier Angaben gehören hinein: die Vertragsparteien mit vollständigen Namen, die eindeutig bezeichnete Mietsache mit allen mitvermieteten Räumen, die Miete als Geldbetrag und der Mietbeginn. Zustande kommt der Vertrag mit den ersten dreien, denn § 535 BGB beschreibt die Hauptpflichten: Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache, der Mieter zahlt die vereinbarte Miete. Den Mietbeginn ergänzt das Gesetz, wenn er fehlt (§ 271 Abs. 1 BGB), ebenso die Mietzeit (§ 542 Abs. 1 BGB). Kaution und Betriebskosten gelten nur, wenn sie vereinbart sind (§ 551, § 556 Abs. 1 BGB).

Ist eine kostenlose Mietvertragsvorlage rechtssicher?

Nicht automatisch, es hängt an den Klauseln, die sie enthält. Eine Vorlage kann Klauseln enthalten, die der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt hat. Eine unwirksame Klausel macht den Vertrag grundsätzlich nicht unwirksam, sie entfällt, und an ihre Stelle tritt das Gesetz (§ 306 Abs. 1 und 2 BGB; zur Ausnahme Abs. 3). Prüfe deshalb fünf Stellen: starre Renovierungsfristen, Kleinreparaturen ohne Obergrenzen, einen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren, eine Staffelvereinbarung, die § 557a BGB nicht erfüllt, und eine Kaution über der Grenze des § 551 BGB. Auch ein Mustertext ersetzt keine Rechtsberatung.

Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?

Für Wohnraum ist ein Mietvertrag auch ohne Schriftform wirksam. Wird er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er nach § 550 BGB für unbestimmte Zeit, und die Kündigung ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Ein befristeter Vertrag über mehr als ein Jahr behält seine Laufzeit deshalb nur in schriftlicher Form. Die Textform genügt nur für Mietverträge über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind (§ 578 BGB). Die schriftliche Form lässt sich durch die elektronische Form mit qualifizierter elektronischer Signatur ersetzen (§ 126 Abs. 3 und § 126a BGB).

Was passiert bei einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag?

Der Vertrag bleibt im Übrigen wirksam, und an die Stelle der unwirksamen Klausel tritt das Gesetz (§ 306 Abs. 1 und 2 BGB). Ein Gericht kürzt die Klausel nicht auf das zulässige Maß: Der Bundesgerichtshof hat einen Fristenplan für Schönheitsreparaturen und einen Kündigungsverzicht über vier Jahre hinaus jeweils ganz verworfen (VIII ZR 361/03, VIII ZR 27/04). Bei Klauseln, die Pflichten des Vermieters auf den Mieter verlagern sollen, bleibt die Pflicht danach beim Vermieter, etwa die Erhaltung der Wohnung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Muss eine Kaution im Mietvertrag stehen?

Nein. Eine Kaution ist keine Voraussetzung dafür, dass ein Mietvertrag zustande kommt. Ohne Vereinbarung gibt es aber keinen Anspruch auf sie. Vereinbart werden darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten, und der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 2 und 3 BGB).