Energieausweis bei der Besichtigung: wann Vermieter ihn vorlegen müssen und wie der Ablauf es sichert

Problem: Der Besichtigungstermin steht, der Energieausweis liegt irgendwo im Postfach, und beides begegnet sich erst vor der Wohnungstür.

Ursache: Termin und Unterlage gehören im Ablauf zu verschiedenen Schritten, die nur über Erinnerung zusammenhängen.

These: Hängt der Ausweis am Vorgang, steht er bereit, bevor der erste Termin entsteht.

Heißt das Gesetz jetzt GModG?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trägt seit dem 29. Juli 2026 amtlich die Überschrift Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Paragraphen behalten ihre Nummern, § 80 steht weiter an derselben Stelle. Dieser Beitrag nennt das Gesetz GModG; viele kennen es noch als GEG.

Warum scheitert die Vorlage im Vermietungsablauf?

Die Pflicht ist knapp formuliert. Schwierig wird sie dort, wo Besichtigung und Unterlage in getrennten Händen liegen. Vier Lücken treten im Vermietungsablauf typischerweise auf.

Der Ausweis liegt im Postfach. Der Energieausweis kam einmal per Mail, vom Eigentümer, vom Energieberater oder aus der letzten Vermietung. Der Ausweis ist dann nur über Nachfragen greifbar. Die Pflicht ist erfüllbar, hängt aber an einer Mail, die niemand zuordnet.

Die Besichtigung führt jemand anderes durch. Urlaub, Krankheit, ein Kollege aus dem anderen Team, ein Hausmeister, der Eigentümer selbst. Das Gesetz nennt den Vermieter und den Immobilienmakler als Adressaten, am Objekt steht aber die Person, die den Termin hält. Fehlt die Kopie am Objekt, lässt sich die Vorlage vor Ort nicht mehr nachholen.

Der Ausweis ist abgelaufen. Er gilt in der Regel zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Das Datum steht auf dem Ausweis, aber in keinem Terminkalender. Bei Bestandsobjekten, die lange nicht neu vermietet wurden, fällt der Ablauf oft erst beim Termin auf.

Der Ausweis gehört zum falschen Gebäude. Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2 GModG). Wer eine Liegenschaft mit mehreren Häusern verwaltet, kann den Ausweis des Nachbarhauses ablegen, und niemand bemerkt es.

Alle vier Lücken sind dasselbe Bruchproblem: Der Schritt "Ausweis beschaffen und ablegen" und der Schritt "Termin vergeben" hängen nur an einer Erinnerung zusammen. Wo eine Erinnerung die Verbindung hält, reißt sie bei Urlaub, Wechsel oder Zeitdruck.

Was verlangt § 80 GModG bei der Besichtigung?

§ 80 Abs. 5 GModG erklärt für die Vermietung die Sätze 1 bis 5 des Absatzes 4 für entsprechend anwendbar. Adressaten sind Vermieter und Immobilienmakler. Für den Ablauf zählen fünf Punkte:

1. Ein gültiger Ausweis muss vorliegen. Wird eine Wohnung vermietet, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger für das Gebäude vorliegt (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GModG).

2. Vorlage "spätestens bei der Besichtigung". Der Vermieter legt dem Interessenten den Ausweis oder eine Kopie vor (§ 80 Abs. 4 Satz 1, Abs. 5 GModG).

3. Aushang oder Auslegen genügt. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt die Vorlagepflicht (§ 80 Abs. 4 Satz 2).

4. Ohne Besichtigung, unverzüglich. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen (Satz 3). Spätestens dann, wenn der Interessent ihn verlangt, ist er unverzüglich vorzulegen (Satz 4).

5. Übergabe nach Vertragsabschluss. Unverzüglich nach Abschluss des Vertrags sind Ausweis oder Kopie zu übergeben (Satz 5).

Eine Ausnahme sieht § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG vor: Auf ein Baudenkmal ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden.

Ein Verstoß kann eine Ordnungswidrigkeit sein. Nach § 108 Abs. 1 GModG handelt ordnungswidrig, wer "vorsätzlich oder leichtfertig" die Vorlage nach Satz 1 oder 4 unterlässt, fehlerhaft, unvollständig oder verspätet vornimmt (Nr. 18) oder die Übergabe nach Vertragsabschluss versäumt (Nr. 19). Die Geldbuße kann bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG).

Was in der Immobilienanzeige stehen muss, regelt § 87 GModG und ist ein eigenes Thema: Energieausweis im Inserat: Fünf Pflichtangaben. Dieser Beitrag setzt später im Ablauf an, bei der Besichtigung. Beide Pflichten hängen am selben Dokument, ein gemeinsamer Ablageort dient deshalb beiden. Der Begriff im Überblick: Energieausweis im Immobilien-Lexikon.

An welchen Stationen im Vorgang muss der Energieausweis bereitliegen?

Die Übersicht legt die Regeln auf einen typischen Vermietungsablauf. Sie ist ein Raster, kein Einzelfall.

Wer den Ausweis in der ersten Zeile klärt, nimmt der zweiten bis vierten Zeile den Druck.

Welche weiteren Prüfungen vor dem Mietvertrag in den Ablauf gehören, hält die Checkliste "Prüfungen vor dem Mietvertrag" zum Ausfüllen fest.

Wie sichern Sie die Vorlage im Ablauf?

Den Ausweis am Vorgang hinterlegen, nicht im Postfach. Legen Sie den Energieausweis dort ab, wo das Team den Vorgang sieht, und halten Sie das Ablaufdatum fest. Bei mehreren Häusern gehört zu jedem Gebäude sein eigener Ausweis. So findet ihn jede Kollegin und jeder Kollege, die den Termin übernehmen, ohne Rückfrage.

Die Terminvergabe an die Hinterlegung knüpfen. Vereinbaren Sie im Team, dass ein Besichtigungstermin erst entsteht, wenn der Ausweis am Vorgang liegt. In EverReal lässt sich das einstellen: Schaltet das Unternehmen den Schalter "Vor der Besichtigung muss ein Energieausweis hinterlegt sein" ein, kann eine Besichtigung erst geplant werden, wenn ein Energieausweis hochgeladen ist. Die Einstellung liegt beim Unternehmen und ist standardmäßig aus. Ob der hochgeladene Ausweis noch gültig ist, bleibt eine Prüfung im Ablauf.

Den Ausweis mit der Terminbestätigung mitschicken. In den Unternehmenseinstellungen lässt sich außerdem festlegen, dass der Energieausweis mit der Besichtigungsbestätigung per E-Mail verschickt wird. Das ergänzt die Vorlage beim Termin. Nehmen Sie die Kopie trotzdem zur Besichtigung mit (siehe FAQ).

Das Ablaufdatum als Aufgabe festhalten. Legen Sie am Vorgang eine Aufgabe mit Fälligkeit und Priorität an, etwa "Gültigkeit des Ausweises prüfen", fällig vor dem ersten Termin. Aufgaben sind im Unternehmen einsehbar.

Fazit

§ 80 GModG ist knapp gefasst: ein gültiger Ausweis und seine Vorlage spätestens bei der Besichtigung. Das Risiko entsteht im Ablauf, nicht im Gesetz. Wo Ausweis und Termin nur über Erinnerung verbunden sind, reißt die Verbindung bei Urlaub, Wechsel oder Zeitdruck. Wo der Ausweis am Vorgang hängt und der Termin erst danach entsteht, verkleinert sich die Lücke.

Wie ein Vorgang Prüfungen und Aufgaben mit Fälligkeit an einem Ort bündelt, beschreibt der Beitrag Geführte Workflows in der Immobilienverwaltung. Wenn Sie sehen möchten, wie das in EverReal aussieht, vereinbaren Sie ein Gespräch mit dem Team.

Rechtlicher Hinweis und Quellen

Wir geben keine Rechtsberatung. Rechtliche Einzelfragen klären Immobilienverwalter am besten mit einem Fachanwalt oder ihrem Verband (VDIV, IVD).

Quellen (Stand der Gesetzesfassung: zuletzt geändert durch Art. 4 G v. 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226):

• § 79 Abs. 2, 3, 4 GModG

• § 80 Abs. 3, 4, 5 GModG

• § 87 GModG

• § 108 Abs. 1 Nr. 18, 19, Abs. 2 Nr. 2 GModG

FAQ

Bis wann muss der Energieausweis bei der Vermietung vorgelegt werden?

Nach § 80 Abs. 5 in Verbindung mit Abs. 4 Satz 1 GModG spätestens bei der Besichtigung. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen. Verlangt der Interessent ihn, ist er spätestens dann unverzüglich vorzulegen. Nach Vertragsabschluss ist er unverzüglich zu übergeben.

Reicht es, den Energieausweis mit der Terminbestätigung per E-Mail zu schicken?

§ 80 Abs. 4 GModG nennt als Wege die Vorlage und den deutlich sichtbaren Aushang oder das Auslegen während der Besichtigung. Eine Zusendung vorab nennt der Text nicht ausdrücklich. Bringen Sie die Kopie deshalb in jedem Fall zur Besichtigung mit und legen Sie sie dort vor oder aus.

Was gilt, wenn der Energieausweis abgelaufen ist?

Ein Energieausweis gilt in der Regel zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Liegt kein gültiger Ausweis vor, ist bei der Vermietung nach § 80 Abs. 3 Satz 1 GModG ein Energieausweis auszustellen. Stoßen Sie die Neuausstellung deshalb vor dem ersten Besichtigungstermin an.

Gilt die Pflicht auch, wenn ein Kollege, ein Hausmeister oder ein Makler die Besichtigung durchführt?

Das Gesetz knüpft die Pflicht an den Vermieter und den Immobilienmakler (§ 80 Abs. 5 in Verbindung mit Abs. 4 GModG), nicht an die Person, die den Termin hält. Dass sich die Pflicht durch eine Vertretung erledigt, sieht der Text nicht vor. Wie das für eine Verwaltung im Einzelfall einzuordnen ist, klären Sie mit Ihrem Fachanwalt.

Welche Geldbuße droht bei einem Verstoß?

Nach § 108 Abs. 1 Nr. 18 und 19 GModG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig die Vorlage oder die Übergabe des Energieausweises unterlässt, fehlerhaft, unvollständig oder verspätet vornimmt. Die Geldbuße kann bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG).

Was unterscheidet diese Pflicht von den Pflichtangaben im Inserat?

Die Vorlagepflicht nach § 80 GModG betrifft Besichtigung und Übergabe. Die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige regelt § 87 GModG. Beide hängen am selben Energieausweis. Zum Inserat finden Sie den Beitrag zu den fünf Pflichtangaben im Energieausweis-Inserat auf de.everreal.co.