Untervermietung: wann du zustimmen musst, und wann du ablehnen darfst

EverReal Redaktion. Dieselbe Vermietungstechnik, für die sich 450+ Immobilienunternehmen entschieden haben. Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026.

Problem: Dein Mieter fragt nach einer Untervermietung, und beide Antworten können falsch sein. Ursache: Erlaubnispflicht und Erlaubnisanspruch stehen nebeneinander im Gesetz. These: Einen Anspruch auf Erlaubnis gibt § 553 BGB nur für einen Teil der Wohnung, und selbst dort tragen drei Gründe eine Ablehnung.

Mieter dürfen nicht ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten (§ 540 BGB). Für einen Teil der Wohnung besteht ein Anspruch auf Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Ablehnen darfst du, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dir die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Musst du eine Untervermietung erlauben? Die drei Fallgruppen

Es kommt auf die Fallgruppe an. Nur für einen Teil der Wohnung kann dein Mieter die Erlaubnis nach § 553 BGB verlangen. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Ausgangspunkt: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Das gilt in jeder Fallgruppe. Offen ist nur, ob dein Mieter die Erlaubnis von dir verlangen kann.

Zur zweiten Zeile: Am Merkmal „Teil des Wohnraums“ scheitert der Anspruch nach dem BGH nur, wenn der Mieter den gesamten Wohnraum an einen Dritten weitergeben will. Dann genügt ihm das Sonderkündigungsrecht (BGH, 11.06.2014, VIII ZR 349/13). Will dein Mieter aus dem Vertrag, statt nur weiterzuvermieten, geht es um einen Nachmieter: Nachmieter: wann du einen akzeptieren musst, und wann nicht.

Wann hat dein Mieter einen Anspruch auf Untervermietung? Die drei Bedingungen

§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB knüpft den Anspruch an drei Bedingungen. Fehlt eine, gibt es keinen Anspruch aus § 553 BGB, und die Erlaubnis bleibt deine Entscheidung nach § 540 BGB.

Erstens: ein Teil des Wohnraums. Die ganze Wohnung ist nicht erfasst. Dein Mieter muss die Wohnung aber nicht als Lebensmittelpunkt behalten. Nach dem BGH genügt regelmäßig, dass er den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt, etwa mit einem Zimmer, in dem er Möbel lagert oder gelegentlich übernachtet (BGH, 11.06.2014, VIII ZR 349/13).

Zweitens: das Interesse entsteht nach Abschluss des Mietvertrags. Bestand es schon beim Vertragsschluss, fehlt diese Bedingung. Lass dir schildern, seit wann die Lage besteht.

Drittens: das Interesse ist berechtigt. Die Hürde liegt niedrig. Nach dem BGH genügen vernünftige Gründe, die den Wunsch nachvollziehbar machen, und berechtigt ist jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der Rechtsordnung in Einklang steht. Anerkannt hat er einen mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt, auch mit dem Ziel, die Kosten einer doppelten Haushaltsführung zu senken. Nicht berechtigt ist ein Interesse an Gewinn: Was über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht, trägt den Anspruch nicht (BGH, 28.01.2026, VIII ZR 228/23).

Ein Untervermietungsverbot im Mietvertrag schließt den Anspruch nicht aus: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 553 Abs. 3 BGB unwirksam. Den Mietvertrag insgesamt behandelt Mietvertrag Vorlage zum Kopieren: Pflichtinhalte. Auch mit Erlaubnis bleibt dein Mieter dein Vertragspartner und muss nach § 540 Abs. 2 BGB für ein Verschulden des Untermieters beim Gebrauch einstehen.

Wann darfst du die Untervermietung ablehnen? Drei Gründe, und was eine falsche Ablehnung kostet

§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nennt die Ausnahmen. Der Anspruch besteht nicht, wenn

1. in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt,

2. der Wohnraum übermäßig belegt würde oder

3. dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Der BGH lässt keine ungeschriebenen Anforderungen an den Mieter zu, etwa überwiegende Eigennutzung (BGH, 11.06.2014, VIII ZR 349/13). Der erste Grund muss die benannte Person betreffen, eine allgemeine Abneigung gegen Untermieter genügt nicht. Beim zweiten nennt das Gesetz keine Quadratmeterzahl je Person, es kommt auf Wohnung und Personenzahl im Einzelfall an. Der dritte ist der Auffangtatbestand: Er verlangt einen Grund, der dir gerade diese Überlassung unzumutbar macht.

Wer ablehnt, obwohl der Anspruch besteht, verletzt eine Vertragspflicht. In dem Fall, den der BGH 2014 entschied, hatte ein Vermieter Mietern, die für mehrere Jahre beruflich im Ausland lebten, die Erlaubnis für zwei von drei Zimmern verweigert. Er schuldete 7.475 Euro entgangene Untermiete. Die unklare Rechtslage entlastete ihn nicht: Wer sich bei unsicherer Rechtslage gegen die Leistung entscheidet, trägt das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist.

Auch wo kein Anspruch besteht, hat ein Nein eine Folge. Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB darf dein Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Eine Ablehnung kann also statt eines Untermieters einen Leerstand zur Folge haben.

Person, Teil und Zeitraum erfragen

Lass dir schriftlich nennen, wer einziehen soll, welcher Teil der Wohnung überlassen wird, für wie lange und aus welchem Anlass. Damit prüfst du die drei Bedingungen und die drei Ablehnungsgründe. Verlange nur Angaben, die du für diese Prüfung brauchst.

Erlaubnis schriftlich erteilen und begrenzen

Der Anspruch bezieht sich auf eine bestimmte Person und einen Teil der Wohnung. Halte in der Erlaubnis für den Untermietvertrag Person, Teil der Wohnung, Zeitraum und Anlass fest. Wechselt die Person, ist das eine neue Anfrage.

Untermietzuschlag nur bei Unzumutbarkeit verlangen

Ist dir die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, kannst du die Erlaubnis davon abhängig machen, dass dein Mieter sich mit der Erhöhung einverstanden erklärt (§ 553 Abs. 2 BGB). Der Zuschlag knüpft also an eine Belastung, die du darlegen kannst. Eine Prozentzahl nennt das Gesetz nicht.

Nicht mehr verlangen, als das Gesetz vorsieht

Als Bedingung für die Erlaubnis nennt § 553 BGB nur den Untermietzuschlag. Eine Kaution vom Untermieter, eine Beteiligung an der Untermiete oder eine Gebühr für die Erlaubnis sieht das Gesetz nicht vor. Den Untermietvertrag schließt dein Mieter mit dem Untermieter.

Die Anmeldung klären: Wohnungsgeber ist dein Mieter

Der Untermieter muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug anmelden (§ 17 BMG), und der Wohnungsgeber bestätigt den Einzug (Wohnungsgeberbestätigung, § 19 BMG). Bei Untermiete ist das nach der Verwaltungsvorschrift zum Bundesmeldegesetz der Hauptmieter, also dein Mieter. Die Meldebehörde prüft die Zulässigkeit von Untermietverhältnissen nicht, die Anmeldung ersetzt deine Erlaubnis daher nicht.

Wird ohne Erlaubnis untervermietet: erst abmahnen

Überlässt dein Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten und verletzt damit deine Rechte in erheblichem Maße, ist das nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB ein wichtiger Grund. Nach § 543 Abs. 3 BGB ist die fristlose Kündigung bei einer Pflichtverletzung grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Setzt dein Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kannst du nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen. Gründe, Schriftform und Fristen erklärt Mietvertrag kündigen: das müssen Vermieter beachten.

Fazit

Die Entscheidung hängt an der Fallgruppe. Geht es um ein Zimmer, hat dein Mieter ein Interesse, das nach Vertragsschluss entstanden und berechtigt ist, und liegt kein Ablehnungsgrund vor, ist deine Zustimmung geschuldet, und es bleibt das Wie: benannte Person, Zeitraum, bei Unzumutbarkeit ein Zuschlag. Geht es um die ganze Wohnung, entscheidest du nach § 540 BGB, rechnest aber mit dem Sonderkündigungsrecht deines Mieters. Für Touristen genügt eine allgemeine Erlaubnis ohne besondere Anhaltspunkte nicht.

Zieht dein Mieter ganz aus, beginnt eine Neuvermietung. Den Ablauf von den Unterlagen bis zur Übergabe zeigt Wohnung vermieten: der komplette Ablauf. EverReal Go! ist dein digitaler Assistent fürs Vermieten.

Rechtshinweis: Wir geben keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Einzelfragen hilft dir ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder dein örtlicher Eigentümerverband, zum Beispiel Haus & Grund.

Rechtsstand: Oktober 2026. Das Mietrechtspaket II (Regierungsentwurf, BT-Drs. 21/6807, kein geltendes Recht) ändert die §§ 540 und 553 BGB nicht.

Quellen

• BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 540, § 541, § 543, § 553

• Bundesmeldegesetz, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 17, § 19

• BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13 (Untervermietung eines Teils des Wohnraums, berechtigtes Interesse bei mehrjährigem Auslandsaufenthalt, Schadensersatz bei verweigerter Erlaubnis), Urteil im Volltext (PDF)

• BGH, Urteil vom 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13 (erteilte Untervermietungserlaubnis umfasst ohne besondere Anhaltspunkte keine tageweise Vermietung an Touristen), Urteil im Volltext (PDF)

• BGH, Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23 (Gewinn ist kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung: Was über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht, trägt den Anspruch nicht), Urteil im Volltext (PDF)

• Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Neufassung der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zur Durchführung des Bundesmeldegesetzes vom 27.09.2022 (BAnz AT 07.10.2022 B2), Nummer 19.1, Wortlaut nach Bundesrat-Drucksache 249/22, Zustimmung des Bundesrates am 08.07.2022 (Beschluss)

• Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026 (Regierungsentwurf zum Mietrechtspaket II, kein geltendes Recht)

• Zweckentfremdungsrecht: Landesrecht und kommunale Satzungen, je nach Stadt (Auskunft bei der Stadtverwaltung)

• 450+ Immobilienunternehmen: Eigenangabe EverReal, Stand September 2026

Häufige Fragen

Darf mein Mieter ohne meine Erlaubnis untervermieten?

Nein. Nach § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Das gilt auch dort, wo er einen Anspruch auf die Erlaubnis hat: Er muss sie dann von dir verlangen. Setzt er die Untervermietung trotz Abmahnung fort, kannst du auf Unterlassung klagen. Eine fristlose Kündigung ist nach § 543 BGB bei einer Pflichtverletzung grundsätzlich erst nach erfolgloser Abmahnung oder Fristsetzung zulässig.

Wann muss ich der Untervermietung zustimmen?

Du musst zustimmen, wenn die drei Bedingungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zusammenkommen und kein Ablehnungsgrund vorliegt: Es geht um einen Teil des Wohnraums, das Interesse deines Mieters ist nach Abschluss des Mietvertrags entstanden, und es ist berechtigt. Nach dem BGH genügen dafür vernünftige, nachvollziehbare Gründe, etwa ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt (BGH, Urteil vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13). Nicht berechtigt ist ein Interesse an Gewinn: Was über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht, trägt den Anspruch nicht (BGH, 28.01.2026, VIII ZR 228/23). Liegen die drei Bedingungen vor, darfst du nur ablehnen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dir die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Ein Untervermietungsverbot im Mietvertrag ändert daran nichts, denn nach § 553 Abs. 3 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Darf ich einen Untermietzuschlag verlangen?

Ja, aber nur als Bedingung für deine Erlaubnis. Ist dir die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, kannst du die Erlaubnis davon abhängig machen, dass dein Mieter sich mit dieser Erhöhung einverstanden erklärt (§ 553 Abs. 2 BGB). Der Zuschlag gleicht also eine Belastung aus, die du darlegen kannst, und gilt erst, wenn dein Mieter zugestimmt hat. Eine Prozentzahl nennt das Gesetz nicht. Ob ein Betrag angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab.

Darf mein Mieter die Wohnung auf Ferienportalen anbieten?

Nicht ohne deine Erlaubnis, und eine allgemeine Untervermietungserlaubnis genügt dafür ohne besondere Anhaltspunkte nicht. Die tageweise Vermietung an Touristen ist eine Überlassung an Dritte, die § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Erlaubnis des Vermieters abhängig macht. Der BGH hat 2014 entschieden, dass ein Mieter mit einer allgemeinen Erlaubnis nicht davon ausgehen darf, auch an Touristen vermieten zu dürfen (BGH, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13). Hinzu kommt das Zweckentfremdungsrecht, je nach Bundesland und Stadt. Ob die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum dort eingeschränkt ist, erfährst du bei der Stadtverwaltung.

Was passiert, wenn ich eine Untervermietung zu Unrecht ablehne?

Dein Mieter kann Schadensersatz verlangen, wenn dadurch ein Schaden entsteht; dein Verschulden wird vermutet. Wer eine Erlaubnis verweigert, auf die der Mieter nach § 553 BGB Anspruch hat, verletzt eine Vertragspflicht. In dem Fall, den der BGH am 11.06.2014 entschied (VIII ZR 349/13), waren das 7.475 Euro (15.11.2010 bis 30.10.2011, 650 Euro Untermiete im Monat) entgangene Untermiete. Eine unklare Rechtslage entlastete den Vermieter dort nicht. Verweigerst du die Erlaubnis, darf dein Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).