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Die Wohnungsabnahme beim Auszug ist ein wichtiger Termin für Mieter. Damit bei der Rückgabe an den Vermieter alles rund läuft, sollten Sie sich gründlich darauf vorbereiten.
In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem;
Die Wohnungsabnahme beschreibt die Rückgabe der Wohnung vom Mieter an den Vermieter. An diesem Termin geben Sie Ihre Schlüssel ab und die Verantwortung geht offiziell an den Eigentümer über.
Doch die Wohnungsabnahme ist mehr als nur die Schlüsselabgabe. Zusammen mit dem Vermieter begehen Sie die Liegenschaft. Etwaige Mängel und Schäden werden mit dem Wohnungsübernahmeprotokoll (Zustand der Wohnung beim Einzug) abgeglichen und auf dem Wohnungsübergabeprotokoll (Zustand der Wohnung beim Auszug) notiert. Mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie die Korrektheit des Abnahmeprotokolls.
Etwaige Schäden, die Sie während des Mietzeitraums verursacht haben, werden Ihnen in Rechnung gestellt bzw. von der Mietkaution abgezogen.
Eine Wohnungsabnahme findet zum Auszug des Mieters statt, der gekündigt hat oder dem gekündigt wurde. In der Regel liegt die Abnahme der Mietwohnung am letzten Tag des Mietzeitraums – handelt es sich dabei um einen Sonn- oder Feiertag, am nächstmöglichen Werktag. Zum Zeitpunkt der Abnahme muss die Wohnung ausgeräumt und bereit für die Abgabe sein. Nach der Abnahme können Sie die Wohnung nicht mehr betreten.
Wenn Sie als Mieter mit Ihrem Vermieter einen früheren Abnahmetermin vereinbaren, beispielsweise weil der Eigentümer noch einen Puffer bis zum Einzug des Nachmieters haben möchte, lassen Sie sich die nicht genutzten Tage ausbezahlen.
Sie als Mietender oder Mietende sind zum Ende der Mietzeit verpflichtet, das Mietobjekt in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben (§ 546 BGB). Dazu müssen Sie alle Zimmer – ggf. auch Dachboden, Keller, Garage oder Parkplatz – vollständig räumen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.
Grundsätzlich haben Sie als Mieter alle Möbel vor der Wohnungsabnahme zu entfernen. Dazu gehören auch eine selbst eingebaute Küchenzeile, Schränke, Balkonverkleidungen oder Katzentüren. Eingezogene Wände oder Durchbrüche müssen rückgängig gemacht werden.
Haben Sie sich mit dem Vermieter darauf geeinigt, Veränderungen beizubehalten? Dann halten Sie das unbedingt schriftlich fest.
Übrigens müssen Sie als Mieter die Wohnung nicht auf Hochglanz polieren. Die Räume sollten zur Abnahme besenrein sein – also spinnwebenfrei, Fußböden gesaugt, Toilette und Herd gereinigt. Die Fußböden zu scheuern oder Kalkablagerungen in der Badewanne zu beseitigen, können Sie sich hingegen sparen.
Eine allgemeingültige Vorgabe für den Ablauf einer Wohnungsübergabe gibt es nicht. Als Mieter gibt es dennoch einige grundlegende Dinge, die Sie bei der Wohnungsrückgabe beachten sollten.
Je nach Mietvertrag sind Sie als Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung vor Abnahme zu renovieren, zur Wohnungsabnahme zu streichen und Schäden zu beseitigen.
Konkret fallen unter die Schönheitsreparaturen
Sollte die Klausel im Mietvertrag weitere Reparaturen und Nachbesserungen enthalten, wie beispielsweise die Vorgabe der Wandfarbe, eine starre Renovierungsfrist nach Jahren oder die verpflichtende Endrenovierung (auch wenn die Wohnung nicht renovierungsbedürftig ist), ist die Klausel unwirksam. Sie als Mieter müssen in der Regel auch dann nicht renovieren, wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben (BGH-Urteil von 2015, Az. VIII ZR 185/14).
Auch das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden (BGH-Urteil von 2010, Az. VIII ZR 48/09), das Streichen von Sockel- oder Fußleisten oder das Beseitigen von Rissen in der Decke (LG Berlin Beschluss von 2017, Az. 67 S 20/17) sind keine Schönheitsreparaturen – darum muss sich der Eigentümer kümmern.
Gebrauchsspuren wie kleinere Kratzer auf Böden müssen Sie nicht entfernen, sie gehören zu den normalen Abnutzungen. Mängel, für deren Beseitigung Sie als Mieter allerdings sorgen oder aufkommen müssen, sind bspw. Brandflecken in Teppichböden oder tiefe Schrammen im Parkett.
Grundsätzlich gilt: Die Mietsache muss bei der Rückgabe voll funktionsfähig sein.
Damit die Übergabe des Mietobjekts reibungslos klappt, können Mieter und Vermieter einen Vorabtermin vereinbaren. Dieser liegt idealerweise zwei bis vier Wochen vor dem Ende des Mietverhältnisses.
Anhand des Mietvertrags und des Wohnungsübergabeprotokolls können Sie kontrollieren, welche Mängel und Schäden während der Mietzeit entstanden und welche Schönheitsreparaturen zum Auszug fällig sind. Der Vorabtermin ist auch der richtige Zeitpunkt, um zu klären, ob Einbauten entfernt werden müssen und ob Sie Reparaturen selbst durchführen oder von einem Fachmann ausführen lassen. Prüfen Sie, ob alle Zahlungen an den Eigentümer geleistet sind, damit das Mietkonto bis zum Auszug ausgeglichen ist.
Ein Vorabtermin bietet die optimale Vorbereitung, um die eigentliche Wohnungsübergabe für Mieter und Vermieter so angenehm und zeitsparend wie möglich zu gestalten.
Bringen Sie am Tag der Wohnungsabnahme am besten eine Checkliste mit, um keinen wichtigen Punkt zu vergessen.
Erstellen Sie außerdem ein Abnahmeprotokoll, in dem der Zustand der Immobilie mit allen Mängeln erfasst wird. Aktuelle Zählerstände ergänzen das Protokoll. Haben Sie den Rundgang erfolgreich beendet, kann die Mietwohnung übergeben werden.
In den meisten Fällen wird das Protokoll der Wohnungsabnahme vom Vermieter ausgefüllt. In diesem Fall ist es nicht zwingend nötig, ein eigenes Protokoll zu erstellen. Kontrollieren Sie aber noch während der Wohnungsübergabe, ob das Protokoll korrekt ausgefüllt wurde und ob alle relevanten Details vermerkt wurden, bevor Sie unterschreiben.
Verlangen Sie zudem noch vor Ort eine Kopie des Protokolls.
Die Abnahme der Immobilie kann auch ohne Sie als Mieter stattfinden, wenn Sie eine bevollmächtigte Person als Vertretung schicken. Die Vollmacht in Kopie wird am besten dem Übernahmeprotokoll bzw. Übergabeprotokoll beigefügt.
Auch Vermieter können sich bei der Wohnungsabnahme oder -übergabe vertreten lassen, beispielsweise durch den Hausverwalter oder Makler.
Nein. In Deutschland ist eine gemeinsame Wohnungsabnahme nicht gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings bedeutet das nicht, dass Sie darauf verzichten sollten. Bei der Abgabe begehen Mieter und Vermieter die Wohnung und unterschreiben das Protokoll zusammen. Findet dies nicht statt, wird es schwierig, Mängel zu widerlegen, die der Vermieter im Wohnungsübergabeprotokoll vermerkt hat.
Darüber hinaus verlangen viele Mietverträge eine gemeinsame Übergabe bei der Beendigung des Mietverhältnisses. Doch auch wenn der Vermieter keine Abnahme fordert, ist es sinnvoll, als Mieter, einen Termin für die Übergabe anzufragen
Hat der Vermieter dem Mieter den Termin für die Wohnungsübergabe bestätigt, erscheint er aber nicht zum Termin? In diesem Fall müssen Sie von einer kurzfristigen Verhinderung des Vermieters ausgehen.
Das ist natürlich ärgerlich für Sie und alles andere als optimal. Dennoch kann es sein, dass ein Termin einmal kurzfristig nicht wahrgenommen werden kann. Solange Mieter und Vermieter rechtzeitig einen Ersatztermin finden, der vor Ende des Mietverhältnisses liegt, muss das so hingenommen werden.
Findet sich jedoch kein Ersatztermin während des noch laufenden Mietverhältnisses oder bleibt der Vermieter unerreichbar, kommt er in Annahmeverzug. Sofern Sie fristgerecht gekündigt und die Wohnung für die Übergabe vorbereitet haben, liegt der Ball nun beim Vermieter. Auch wenn er die Wohnung nicht abnimmt, kann er keine weiteren Mietzahlungen oder Entschädigungen vom Mieter einfordern.
Spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses muss der Abnahmetermin stattfinden. Nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter bedarf es dafür eine sorgfältige Vorbereitung.
Es gilt unter anderem, das Wohnungsabnahmeprotokoll vorzubereiten, Schönheitsreparaturen mit dem Mieter abzusprechen und Termine zu koordinieren. Für Letzteres nutzen immer mehr Eigentümer und Verwalter Hausverwaltung-Software. Diese erlaubt es ihnen, einen effizienten Mieterwechsel. Makler-Software hingegen hilft nach der Übergabe dabei, neue Mieter zu finden.
Manchmal fordern Vermieter Schönheitsreparaturen und Renovierungen. Allerdings sind Sie als Mieter nicht automatisch für jeden Mangel verantwortlich. Als Mieter sind Sie nämlich nur zur Ausführung verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag gesetzlich rechtens festgelegt ist.
Normale Gebrauchsspuren muss der Vermieter akzeptieren und tiefergehende Reinigungsarbeiten sind nicht erforderlich, da die Wohnung lediglich besenrein übergeben werden muss. Mängel, die nach der Abgabe festgestellt werden, sind zudem Sache des Vermieters. Einzige Ausnahme: Der Mieter hat den Vermieter vorsätzlich getäuscht.
Zum Zeitpunkt des Auszuges des Mieters müssen alle fälligen Mietrückstände beglichen werden. Ansonsten kann der Vermieter die ausstehenden Kosten von der Kaution abziehen.
Gesetzlich gibt es in Deutschland keine Pflicht für einen gemeinsamen Abgabetermin. Eine ordentliche Übernahme liegt jedoch im Interesse aller Beteiligten. Daher einigen sich die meisten Mieter und Vermieter freiwillig auf eine gemeinsame Abgabe.
Der Mieter sollte bei der Abgabe der Wohnung anwesend sein. Zudem sind Sie grundsätzlich dazu verpflichtet, Besichtigungstermine für potenzielle Nachmieter zu ermöglichen. Sobald die Wohnung jedoch abgegeben wurde, erlöschen diese Pflichten. Das Finden eines Nachmieters nach fristgerechter Kündigung, die digitale Vermietung oder die Beauftragung eines Maklers sind nicht Pflicht des Mieters.
Ja, das Mietverhältnis gilt grundsätzlich mit der ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung an den Vermieter als beendet. Diese Rückgabe erfolgt durch die Wohnungsübergabe, bei der sowohl der physische Zustand der Wohnung kontrolliert als auch die Schlüssel übergeben werden.
Auf dem Übergabeprotokoll müssen alle wichtigen Daten zur Mietabgabe vermerkt sein. Dazu gehören Informationen wie Datum, anwesende Personen, Mängel und allfällige Vereinbarungen.
