Die Wohnungsabnahme bei Auszug ist für Mieter ein wichtiger Termin. Der Zustand der Immobilie wird genau geprüft und zur Beweissicherung dokumentiert. Vom Wohnungsabnahmeprotokoll bis hin zu besonderen Klauseln im Mietvertragt erfahren Sie hier alles Wissenswerte.
Eine Wohnungsabnahme findet beim Auszug des Mieters statt, der gekündigt hat oder dem gekündigt wurde. In der Regel liegt die Abnahme der Mietwohnung am letzten Tag des Mietzeitraums – handelt es sich dabei um einen Sonn- oder Feiertag, am nächstmöglichen Werktag.
Wenn Sie als Mieter mit Ihrem Vermieter einen früheren Abnahmetermin vereinbaren, beispielsweise weil der Vermieter noch einen Puffer bis zum Einzug des Nachmieters haben möchte, lassen Sie sich die nicht genutzten Tage ausbezahlen.
Sie als Mietender oder Mietende sind zum Ende der Mietzeit verpflichtet, das Mietobjekt in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben (§ 546 BGB). Dazu müssen Sie alle Zimmer – ggf. auch Dachboden, Keller, Garage oder Parkplatz – vollständig räumen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.
Grundsätzlich hat der Mieter alle Möbel zu entfernen. Dazu gehören auch eine selbst eingebaute Küchenzeile, Schränke, Balkonverkleidungen oder Katzentüren. Eingezogene Wände oder Durchbrüche müssen rückgängig gemacht werden. Wenn Sie sich mit dem Vermieter darauf einigen, Veränderungen beizubehalten, halten Sie das am besten schriftlich fest.
Übrigens müssen Sie als Mieter die Wohnung nicht auf Hochglanz polieren. Die Räume sollten zur Abnahme besenrein sein – also spinnwebenfrei, Fußböden gesaugt, Toilette und Herd gereinigt. Die Fußböden zu scheuern oder Kalkablagerungen in der Badewanne zu beseitigen können Sie sich hingegen sparen.
Je nach Mietvertrag sind Sie als Mieter verpflichtet, die Wohnung vor Abnahme zu renovieren, zur Wohnungsabnahme zu streichen und Schäden zu beseitigen.
Konkret fallen unter die Schönheitsreparaturen
Sollte die Klausel im Mietvertrag weitere Reparaturen und Nachbesserungen enthalten, wie beispielsweise die Vorgabe der Wandfarbe, eine starre Renovierungsfrist nach Jahren oder die verpflichtende Endrenovierung (auch wenn die Wohnung nicht renovierungsbedürftig ist), ist die Klausel unwirksam. Sie als Mieter müssen in der Regel auch dann nicht renovieren, wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben (BGH-Urteil von 2015, Az. VIII ZR 185/14).
Auch das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden (BGH-Urteil von 2010, Az. VIII ZR 48/09), das Streichen von Sockel- oder Fußleisten oder das Beseitigen von Rissen in der Decke (LG Berlin Beschluss von 2017, Az. 67 S 20/17) sind keine Schönheitsreparaturen – darum muss sich der Vermieter kümmern.
Gebrauchsspuren wie kleinere Kratzer auf Böden müssen Sie nicht entfernen, sie gehören zu den normalen Abnutzungen. Mängel, für deren Beseitigung Sie als Mieter allerdings sorgen oder aufkommen müssen, sind bspw. Brandflecken in Teppichböden oder tiefe Schrammen im Parkett.
Grundsätzlich gilt: Die Mietsache muss bei Rückgabe voll funktionsfähig sein.
Damit die Übergabe des Mietobjekts reibungslos klappt, können Sie mit dem Vermieter einen Vorabtermin vereinbaren. Dieser liegt idealerweise zwei bis vier Wochen vor dem Ende des Mietverhältnisses.
Anhand des Mietvertrags und des Wohnungsübergabeprotokolls können Sie kontrollieren, welche Mängel und Schäden während der Mietzeit entstanden und welche Schönheitsreparaturen zum Auszug fällig sind. Der Vorabtermin ist auch der richtige Zeitpunkt, um zu klären, ob Einbauten entfernt werden müssen und ob Sie Reparaturen selbst durchführen oder von einem Fachmann ausführen lassen. Prüfen Sie, ob alle Zahlungen an den Vermieter geleistet sind, damit das Mietkonto bis zum Auszug ausgeglichen ist.
Ein Vorabtermin bietet die optimale Vorbereitung, um die eigentliche Wohnungsübergabe für Mieter wie auch Vermieter so angenehm und zeitsparend wie möglich zu gestalten.
Bringen Sie am Tag der Abnahme am besten eine Checkliste mit, um keinen wichtigen Punkt zu vergessen.
Erstellen Sie außerdem ein Abnahmeprotokoll, in dem der Zustand der Immobilie mit allen Mängeln erfasst wird. Aktuelle Zählerstände ergänzen das Protokoll. Haben Sie den Rundgang erfolgreich beendet, kann die Mietwohnung übergeben werden.
Die Abnahme der Immobilie kann auch ohne Sie als Mieter stattfinden, wenn Sie eine bevollmächtigte Person als Vertretung schicken. Die Vollmacht in Kopie wird am besten dem Übernahmeprotokoll bzw. Übergabeprotokoll beigefügt.
Auch Vermieter können sich bei der Wohnungsabnahme oder -übergabe vertreten lassen, beispielsweise durch den Hausverwalter oder Makler.
Ist die Immobilie ordnungsgemäß abgenommen, wird die Mietkaution vollständig und inklusive Zinsen fällig. Vermieter oder Makler können aber einen Teil der Kaution oder auch den kompletten Betrag einbehalten, wenn einer der folgenden Fälle vorliegt:
Für den Zeitpunkt der Rückzahlung gibt es keine gesetzliche Regelung. Sind alle Forderungen beglichen und weist die Wohnung bei der Abnahme keine Mängel auf, haben Mieter einen unverzüglichen Anspruch auf Rückzahlung innerhalb eines Zeitraums von wenigen Tagen.
Allerdings können Vermieter die Kaution für bis zu sechs Monate einbehalten, um Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu prüfen, beispielsweise die ausgeführten Schönheitsreparaturen. In der Praxis erhalten Mieter die Kaution in der Regel nach drei bis sechs Monaten zurück.
