Kleinreparaturklausel: die vier Bedingungen, an denen sie scheitern kann

EverReal Redaktion. Dieselbe Vermietungstechnik, für die sich 450+ Immobilienunternehmen entschieden haben. Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026.

Problem: Die Kleinreparaturklausel steht im Vertrag und lässt sich trotzdem nicht durchsetzen. Ursache: Sie fällt komplett weg, sobald eine der vier Bedingungen fehlt, nicht nur teilweise. These: Vier Prüfungen an einem Satz entscheiden, wer die Rechnung zahlt.

Eine Kleinreparaturklausel überträgt die Kosten kleiner Reparaturen auf den Mieter. In einem vorformulierten Wohnraummietvertrag ist sie nur wirksam, wenn sie vier Bedingungen erfüllt: nur Gegenstände des häufigen Zugriffs, einen Betrag je Reparatur, eine Grenze je Jahr und nur die Kosten statt der Reparaturpflicht. Fehlt eine, entfällt die gesamte Klausel.

Kleinreparaturen im Mietvertrag: wer zahlt ohne Klausel?

Der Ausgangspunkt steht in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter muss die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Die Kosten dafür trägt er damit grundsätzlich selbst, auch beim tropfenden Wasserhahn. Das gilt nicht für Schäden, die der Mieter zu vertreten hat; dafür haftet er grundsätzlich nach § 280 Abs. 1 BGB, unabhängig von der Klausel.

Eine Kleinreparaturklausel verschiebt einen Teil dieser Kosten auf den Mieter, ohne Rücksicht darauf, wer den Schaden verursacht hat. In einer vorformulierten Vorlage ist sie in aller Regel eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 BGB) und wird nach § 307 BGB geprüft: Unwirksam sind Bestimmungen, die den Vertragspartner „entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen“. Der Bundesgerichtshof (BGH) lässt die Abweichung nur in engen Grenzen zu, im Interesse des Rechtsfriedens (BGH, Urteil vom 06.05.1992, VIII ZR 129/91).

Wann ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam? Die vier Bedingungen

Die vier Bedingungen fassen die Rechtsprechung des BGH redaktionell zusammen. Grundlage sind zwei Urteile zu Formularmietverträgen über Wohnraum, noch zu § 9 des AGB-Gesetzes, dem Vorgänger von § 307 BGB: Urteil vom 07.06.1989 (VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1) und Urteil vom 06.05.1992 (VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194).

1. Gegenstände des häufigen Zugriffs. Die Klausel muss auf Teile der Mietsache beschränkt sein, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Als Vergleich zieht der BGH § 28 Abs. 3 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung heran, eine Vorschrift für die Berechnung bei gefördertem Wohnraum: kleine Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, an Heiz- und Kocheinrichtungen, an Fenster- und Türverschlüssen und an Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Fehlformulierung: „Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen in der Wohnung.“ Kein Gegenstand ist genannt. Erfasst die Klausel auch Teile, an die der Mieter nicht häufig kommt, ist sie unwirksam (BGH, 07.06.1989).

2. Betrag je Reparatur. Die Klausel muss einen Betrag nennen, bis zu dem eine Reparatur als klein gilt. Darüber trägt der Vermieter die ganze Reparatur: Klauseln, nach denen sich der Mieter bei teureren Reparaturen oder einer Neuanschaffung mit einem festen Betrag beteiligen soll, hat der BGH 1989 verworfen. Fehlformulierung: „Bei höheren Kosten beteiligt sich der Mieter mit 100 Euro.“

3. Grenze je Jahr. Die Klausel braucht eine Höchstgrenze für den Fall, dass innerhalb eines Zeitraums, etwa binnen eines Jahres, mehrere Kleinreparaturen anfallen. Daran scheiterte unter anderem die 1989 geprüfte Klausel; eine fehlende Gesamtgrenze lässt sich nicht durch Auslegung ergänzen. Fehlformulierung: ein sauberer Einzelbetrag und sonst nichts.

4. Kostenübernahme statt Reparaturpflicht. Nach dem amtlichen Leitsatz von 1992 benachteiligt eine Klausel den Mieter unangemessen, nach der er Kleinreparaturen „selbst vorzunehmen“ hat, auch wenn die Pflicht gegenständlich und betragsmäßig beschränkt ist. Auch Aufträge zu erteilen und Erstattungen einzufordern, wertete der BGH als Last über die Kostentragung hinaus. Fehlformulierung: „Der Mieter hat Kleinreparaturen ausführen zu lassen.“

Fehlt eine Bedingung, wird die Klausel nicht auf das Zulässige zurückgeführt; die geltungserhaltende Reduktion lehnte der BGH 1989 ab. Nach § 306 BGB bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam, und der Inhalt richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. Welche weiteren Klauseln im Mietvertrag kippen können, zeigt Mietvertrag Vorlage zum Kopieren: Pflichtinhalte.

Welche Höchstgrenze gilt für Kleinreparaturen?

Eine verbindliche Höchstgrenze in Euro steht weder im Gesetz noch in einem Urteil des BGH.

Der BGH sah im Urteil vom 07.06.1989 (VIII ZR 91/88) einen Betrag von 100 DM je Reparatur, rund 51 Euro, unter den damaligen Verhältnissen als Kleinreparatur an. Für die Gesamtgrenze ließ er die Form offen und nannte nur Beträge aus der Fachliteratur, jeweils für ein Jahr: einen Festbetrag von 300 DM (rund 153 Euro) bis zu 8 Prozent der Jahresmiete.

Zu Eurobeträgen liegen Entscheidungen einzelner Amtsgerichte vor, die sich im Ergebnis unterscheiden. Das Amtsgericht Bingen hielt am 04.04.2013 (25 C 19/13) 120 Euro je Reparatur bei einer Kaltmiete von 450 Euro für zu hoch und erklärte die Klausel für unwirksam; nach der Entscheidungsbesprechung von Rechtsanwalt Dr. Kotz zitierte es Kommentare, die 75 bis 100 Euro für zulässig halten. Nach Berichten hielt das Amtsgericht Völklingen in einem Beschluss vom 10.01.2023 (5 C 188/22) 150 Euro im Einzelfall und insgesamt 8 Prozent der Jahresgrundmiete für angemessen. Beide Entscheidungen binden andere Gerichte nicht, und 150 Euro ist danach kein sicherer Wert.

Daraus folgt eine ungleiche Rechnung: Ein zu niedriger Betrag kostet ein paar Reparaturen, ein zu hoher die ganze Klausel. Eine Betragsempfehlung gibt dieser Beitrag deshalb nicht ab. Lass einen gewählten Betrag von einem Fachanwalt oder deinem Eigentümerverband gegen die aktuelle Rechtsprechung prüfen.

Markiere vier Stellen im Satz

Suche im Vertrag nach „Kleinreparaturen“ oder „Instandhaltung“. Markiere die Gegenstände, den Betrag je Reparatur, den Betrag je Jahr und das Verb. Fehlt eine Stelle, steht das Ergebnis fest.

Prüfe jeden genannten Gegenstand

„Wasserhähne, Lichtschalter, Steckdosen, Fenster- und Türverschlüsse“ bleibt bei den Gegenständen der Zweiten Berechnungsverordnung, „alle Einrichtungsgegenstände der Wohnung“ tut das nicht. Prüfe Heizthermen und alles, woran der Mieter im Alltag nicht herankommt, besonders kritisch. Eine Neuanschaffung deckt die Klausel nicht.

Setze beide Grenzen

Betrag je Reparatur und Betrag je Jahr sind zwei Bedingungen. Der BGH ließ offen, ob die Jahresgrenze ein Festbetrag oder ein Prozentsatz der Jahresmiete ist.

Achte auf das Verb

„Trägt die Kosten“ erfüllt diese Bedingung. „Hat vorzunehmen“, „hat auszuführen“ und „hat ausführen zu lassen“ halten nicht, wie eng die Klausel sonst gefasst ist.

Eine Lücke durch Neuformulierung schließen

In einem laufenden Mietvertrag lässt sich eine unwirksame Klausel nicht einseitig ersetzen; jede Änderung braucht einen Vertrag zwischen den Beteiligten (§ 311 Abs. 1 BGB). Im nächsten Vertrag hilft das Gegenlesen durch einen Fachanwalt oder den Eigentümerverband. Die Klausel wegzulassen ist ebenfalls möglich, dann gilt § 535 BGB.

Fazit

Eine Kleinreparaturklausel ist ein Satz mit vier Sollbruchstellen: Drei sind Beträge und Aufzählungen, die vierte ist ein Verb.

Wo der Mietvertrag im Ablauf steht, zeigt Wohnung vermieten: der komplette Ablauf. Auch die Befristung im Zeitmietvertrag scheitert an Voraussetzungen; welche, steht in Zeitmietvertrag und Befristung.

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Was die Kleinreparaturklausel nicht regelt

Kleinreparaturen und Renovierung sind zwei Regelungen mit eigenen Wirksamkeitsvoraussetzungen; jede Klausel wird für sich geprüft und kann für sich unwirksam sein. Die Kleinreparaturklausel betrifft das Beheben kleiner Schäden während der Mietzeit. Turnusmäßige Schönheitsreparaturen fallen dagegen grundsätzlich erst nach längeren Fristen an und führen im Regelfall noch nicht zu einem Mangel (BGH, 06.05.1992, VIII ZR 129/91). Was dazugehört, steht im Lexikoneintrag zu Schönheitsreparaturen.

Rechtshinweis: Wir geben keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Einzelfragen hilft dir ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder dein örtlicher Eigentümerverband, zum Beispiel Haus & Grund.

Rechtsstand: Oktober 2026, nach den unten genannten Normen und Entscheidungen.

Quellen

• BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026: § 305, § 306, § 307, § 311, § 535, § 812, § 280

• Zweite Berechnungsverordnung, § 28, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026 (unmittelbar für die Berechnung bei gefördertem Wohnraum, vom BGH als Vergleich herangezogen)

• BGH, Urteil vom 07.06.1989, Az. VIII ZR 91/88 (BGHZ 108, 1 = NJW 1989, 2247), amtlicher Leitsatz und Gründe über die Entscheidungsdatenbank von Haufe, abgerufen am 14.10.2026

• BGH, Urteil vom 06.05.1992, Az. VIII ZR 129/91 (BGHZ 118, 194 = NJW 1992, 1759), Urteil im Volltext (PDF, Kopie des Vermieterverein e.V.), abgerufen am 14.10.2026

• AG Bingen, Urteil vom 04.04.2013, Az. 25 C 19/13, Auszug in der Entscheidungsbesprechung von Rechtsanwalt Dr. Kotz, abgerufen am 14.10.2026 (Volltext nicht geprüft; die Angabe 75 bis 100 Euro nach dieser Besprechung)

• AG Völklingen, Beschluss vom 10.01.2023, Az. 5 C 188/22, nach den Berichten von AnwaltOnline und ImmoScout24, abgerufen am 14.10.2026 (Volltext nicht geprüft)

• AG Köln, Urteil vom 27.01.2011, Az. 210 C 324/10, nach der Zusammenfassung von AnwaltOnline, abgerufen am 14.10.2026 (Volltext nicht geprüft)

• 450+ Immobilienunternehmen: Eigenangabe EverReal, Stand September 2026

Häufige Fragen

Was ist eine Kleinreparaturklausel?

Eine Kleinreparaturklausel ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der der Mieter die Kosten kleiner Reparaturen trägt, obwohl die Erhaltung der Wohnung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters ist. In einem vorformulierten Vertrag ist sie nur wirksam, wenn vier Bedingungen zusammenkommen: eine Beschränkung auf Gegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, ein Betrag je Reparatur, eine Grenze für alle Kleinreparaturen eines Zeitraums, etwa eines Jahres, und die Beschränkung auf die Kosten. In einem vorformulierten Vertrag darf der Mieter nur zum Zahlen verpflichtet werden, nicht dazu, die Reparatur selbst vorzunehmen oder in Auftrag zu geben.

Bis zu welchem Betrag muss der Mieter zahlen?

Einen gesetzlichen Betrag gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof verlangt eine Höchstgrenze für alle Kleinreparaturen eines Zeitraums, etwa eines Jahres; als Betrag je Reparatur ließ er 1989 100 DM gelten und legt keinen verbindlichen Eurobetrag fest (BGH, 07.06.1989, VIII ZR 91/88). Die Gerichte entscheiden im Einzelfall: Das Amtsgericht Bingen hielt am 04.04.2013 (25 C 19/13) 120 Euro je Reparatur bei einer Kaltmiete von 450 Euro für zu hoch und zitierte Kommentare, die 75 bis 100 Euro für zulässig halten; nach Berichten hielt das Amtsgericht Völklingen in einem Beschluss vom 10.01.2023 (5 C 188/22) 150 Euro im Einzelfall und insgesamt 8 Prozent der Jahresgrundmiete für angemessen. Kostet eine Reparatur mehr als die Einzelgrenze, zahlt der Mieter nichts, weder die Differenz noch einen Anteil (BGH, 07.06.1989).

Was passiert, wenn die Klausel unwirksam ist?

Eine unwirksame Kleinreparaturklausel fällt vollständig weg, nicht nur der Teil, der zu weit geht. Eine Rückführung auf das gerade noch Zulässige lehnt der Bundesgerichtshof als geltungserhaltende Reduktion ab (BGH, Urteil vom 07.06.1989, VIII ZR 91/88). Der Mietvertrag bleibt im Übrigen wirksam, und der Inhalt richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (§ 306 Abs. 1 und 2 BGB). Das ist an dieser Stelle § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, also die Erhaltungspflicht des Vermieters. Praktisch heißt das: Der Vermieter trägt die Kosten jeder Reparatur im Rahmen seiner Erhaltungspflicht, auch der für 40 Euro. Das gilt nicht für Schäden, die der Mieter zu vertreten hat; dafür haftet er grundsätzlich nach § 280 Abs. 1 BGB, unabhängig von der Klausel. Bereits gezahlte Beträge kann der Mieter grundsätzlich nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern (§ 812 Abs. 1 BGB).

Gilt sie auch für die Reparatur der Heizung?

Nicht pauschal für die ganze Heizung: Die Klausel erfasst nur Teile, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind; ob ein einzelnes Bauteil dazugehört, entscheidet der Einzelfall. Die Zweite Berechnungsverordnung nennt als Vergleich „Heiz- und Kocheinrichtungen“. Bei Heizthermen ist Vorsicht angebracht: Das Amtsgericht Köln erklärte am 27.01.2011 (210 C 324/10) eine ganze Klausel für unwirksam, weil sie auch Teile erfasste, die dem häufigen Zugriff des Mieters nicht ausgesetzt sind; in der Aufzählung standen unter anderem Heizthermen. Eine Kleinreparaturklausel deckt außerdem das Beheben eines Schadens, nicht die Neuanschaffung eines Geräts.

Welche Kleinreparaturen muss der Mieter bezahlen?

Der Mieter zahlt nur Kleinreparaturen, die eine wirksame Klausel im Mietvertrag nennt. Ohne wirksame Klausel trägt der Vermieter die Kosten der Erhaltung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das gilt nicht für Schäden, die der Mieter zu vertreten hat; dafür haftet er grundsätzlich nach § 280 Abs. 1 BGB, unabhängig von der Klausel. Gemeint sind kleine Schäden an Teilen, die der Mieter häufig benutzt, zum Beispiel Steckdosen, Wasserhähne und Türschlösser. Zum Vergleich zieht der BGH die Liste in § 28 Abs. 3 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung heran. Bezahlt wird das Beheben des Schadens bis zu den Grenzen der Klausel, nicht eine Neuanschaffung.