April 30, 2026
Fachwissen für professionelle Vermieter
Was umfasst die Provisionsvereinbarung? Unter welchen Bedingungen fällt eine Provision an? Dies und alles Weitere zur Maklerprovision erfahren Sie hier.Wurde eine Immobilie erfolgreich vermittelt? Dann fällt in der Regel eine Maklerprovision an. Dabei handelt es sich um eine Entschädigung des Maklers für die Vermittlung der Liegenschaft.
Doch wer zahlt die Provision, wie hoch fällt sie aus und wie können Sie als Mieter, Eigentümer oder Makler eine Provisionsvereinbarung prüfen? Dies und alles Weitere, was es zum Provisionsanspruch im Immobilienwesen zu wissen gibt, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was ist eine Provision?
Die Provision, auch als Maklercourtage bezeichnet, ist eine finanzielle Beteiligung an einem vermittelten Geschäft.
Eine Provision ist meist variabel und an den erzielten Umsatz gekoppelt. Das bedeutet, dass die Provision für gewöhnlich in einer Prozentzahl ausgedrückt wird. Beispielsweise handelt es sich um einen prozentualen Anteil von 7 Prozent. Bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro beträgt die Maklerprovision damit 35.000 Euro.
Wie hoch die Courtage effektiv ausfällt, ist im Provisionsvertrag festgeschrieben. Makler auf Provisionsbasis, überwiegend im Außendienst tätig, erhalten die Gebühr, wenn sie eine Immobilie erfolgreich vermittelt haben.
Wann erhalten Makler eine Provision?
Mit der Anstellung eines Maklers entsteht nicht automatisch Anspruch auf eine Maklercourtage. Der Provisionsvertrag regelt die Details.
Damit es für Makler nicht nur beim Provisionsversprechen bleibt, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Nur dann haben sie einen einklagbaren Anspruch auf eine Provision gemäß § 652 BGB.
Voraussetzungen
- Über die Maklertätigkeit wurde ein wirksamer Arbeitsvertrag geschlossen.
- Der Makler hat die im Maklervertrag vereinbarte Dienstleistung (Vermittlung) erbracht.
- Ein Miet- oder Kaufvertrag ist zustande gekommen.
- Die Anstrengungen des Maklers haben kausal zum Vertragsschluss geführt.
Alle Vereinbarungen zur Provision wie Anspruch, Höhe oder Fälligkeit sollten schriftlich in einem Makler- bzw. Provisionsvertrag festgehalten werden.
Provisionsanspruch beim Verkauf
Zur Höhe der Maklerprovision bei Kaufimmobilien gibt es in Deutschland keine gesetzliche Regelung. Die ortsüblichen Provisionen unterscheiden sich von Region zu Region.
Sie liegen in der Regel zwischen drei und acht Prozent des Kaufpreises. Letztlich kann die Höhe der Provision frei im Maklervertrag festgelegt werden und ist damit Verhandlungssache.
Seit 2020 muss die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden.
Provisionsanspruch bei der Vermietung
Bei der Vermietung ist die Höhe der Courtage abhängig davon, wer den Makler beauftragt.
Für Wohnungssuchende liegt die maximale Provision bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer (§ 3 Satz 2 WoVermRG).
Ist der Vermieter der Besteller, ist die Provision verhandelbar und kann auch höher liegen.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Wer die Maklercourtage übernimmt, hängt in Deutschland davon ab, ob es sich um Immobilienvermietung oder um einen (Ver-)kauf handelt.
Maklercourtage bei Vermietung
Seit Einführung des Bestellerprinzips am 1. Juni 2015 zahlt der Besteller des Immobilienmaklers, meist der Vermieter, die Maklerprovision.
Damit sollen Mieter entlastet werden. Sie mussten in der Vergangenheit meist selbst die Maklercourtage bezahlen, wenn sie einen Mietvertrag abgeschlossen haben.
Abweichende Bestimmungen im Provisionsvertrag sind nicht zulässig. Manche Vermieter verlangen jedoch hohe Abstandszahlungen, etwa für eine Einbauküche. So versuchen sie, die Maklerkosten indirekt über den Mieter zu decken, obwohl das Gesetz solche Umgehungen verbietet.
Maklercourtage bei Immobilienkauf und -verkauf
2020 wurde die Vorlage zur Neuregelung der Maklerprovision angenommen. Diese schreibt vor, dass die Maklercourtage vom Käufer und dem Käufer prinzipiell geteilt werden muss.
Ziel ist es, Immobilienkäufer von den Erwerbsnebenkosten zu entlasten. Nach diesem Gesetz sind drei Szenarien möglich, wie die Maklerprovision geregelt werden kann:
- Der Makler schließt als Vermittler einen Vertrag mit Käufer und Verkäufer. Vereinbart wird eine Doppelprovision, wobei jede Partei 50 Prozent der Courtage übernimmt. Der Makler wird für beide Parteien tätig (§ 656c BGB) und geht mit beiden ein Arbeitsverhältnis ein. Wichtig: Trifft der Makler mit einer der beiden Parteien die Vereinbarung, keine Courtage zu verlangen, darf er auch von der anderen Partei keine Courtage fordern.
- Nur eine Partei (Käufer oder Verkäufer) schließt einen Vertrag mit dem Makler. Da auch die andere Partei einen Vorteil von der Vermittlungsleistung des Maklers hat, kann sie sich verpflichten oder verpflichtet werden, einen Teil der Provision zu übernehmen (Abwälzung von maximal 50 %). Der Makler wird aber nur für die Partei tätig, mit der er den Vertrag geschlossen hat. Wichtig: Der Auftraggeber muss seinen Anteil zuerst bezahlen und der zweiten Partei nachweisen (§ 656d BGB).
- Eine Partei übernimmt die volle Maklercourtage. Wenn Verkäufer und Makler eine sog. Innenprovision (Verkäufercourtage) vereinbaren, zahlt der Verkäufer die gesamte Provision inkl. Mehrwertsteuer. Für den Käufer kann der Makler die Immobilie dann provisionsfrei anbieten. Erteilt hingegen ein Käufer dem Makler einen Suchauftrag und der Makler hat zum gegebenen Zeitpunkt keine passende Immobilie im Portfolio, schließen Käufer und Makler einen Vertrag über Außenprovision (Käufercourtage) ab. Die Courtage bezahlt dann allein der Käufer, für den der Makler die Suche übernimmt.
Die neue Vorlage zur Aufteilung der Provision für Geschäfte mit Immobilien gilt nur beim Kauf oder Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Diese Regelung greift, wenn der Käufer zugleich ein Verbraucher ist (§ 656b BGB).
Allerdings findet die Regelung keine Anwendung für Geschäfte mit Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder Immobilien mit gemischter Nutzung. Auch unbebaute Grundstücke sind von diesem Gesetz ausgeschlossen.
Wie hoch ist eine Maklerprovision?
Die Höhe der Maklercourtage ist in der Provisionsvereinbarung festgelegt. Je nachdem, ob es sich um ein Miet- oder Verkaufsobjekt handelt, kann die Höhe der Provision zusätzlich variieren.
Wann ist die Provision fällig?
Im Vertrag wird festgelegt, dass die Courtage für den Vermittler nach Abschluss eines Mietvertrages oder eines notariell beurkundeten Kaufvertrages fällig wird. Meist ist der Zahlungstermin zwei Wochen nach den Unterschriften. Der genaue Zeitpunkt der Fälligkeit wird im Vertrag und auf der Rechnung angegeben.
Ein verbindliches Kaufangebot, unterschrieben von Verkäufern und Käufern, gilt bereits als erfolgreiche Vermittlung. Zu diesem Zeitpunkt kann der Vermittler die Rechnung stellen. Auch wenn die Verträge später unterzeichnet werden, ist dies zulässig.
So können Sie die Courtage verhandeln
Provisionen bieten unter bestimmten Voraussetzungen durchaus Verhandlungsspielraum: Ist der zu erwartende Aufwand für den Vermittler eher gering (z.B. in Ballungszentren wie Berlin oder München), lässt sich der Makler mit dem Verkäufer möglicherweise auf einen Kompromiss ein.
Lässt sich die Immobilie dagegen schwer an den Mann oder die Frau bringen, hat der Käufer gute Chancen beim Verhandeln. Je höher der Aufwand für den Vermittler und je schlechter die Marktchancen für Käufer oder Verkäufer, desto eher kann der Makler seine Forderung durchsetzen.
Bei der Vermietung lassen Makler im Außendienst selten mit sich sprechen, da die Courtage oft gerade so die Kosten deckt.
Verpassen Sie keine News mehr!
Abonnieren Sie unseren EverReal-Newsletter und erhalten Sie einmal im Monat die wichtigsten News rund um die Immobilienbranche und EverReal bequem in Ihr Postfach. Jetzt anmelden!
Vielen Dank für Ihre Anmeldung!
Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es später nochmal.
Wann ist keine Provision fällig?
Eine Provisionsvereinbarung ist unzulässig, wenn weder der Makler noch dessen Vertreter am Vertragsabschluss beteiligt waren. Das passiert, wenn Auftraggeber selbst den Kontakt zu Kunden herstellen und die Immobilie verkaufen. Entscheidend ist, ob die im Handelsvertretervertrag beschriebenen Dienstleistungen erbracht wurden. Ohne Nachweis der Tätigkeit des Maklers resultiert kein Provisionsanspruch aus der Geschäftsbeziehung.
Sind Unternehmen von der Neuregelung der Maklerprovision betroffen?
Käufer in der Form eines Unternehmens sind von der Neuregelung der Maklerprovision nicht betroffen (Stand Mai 2024). Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt nur für private Käufer und Verkäufer. Geschäftliche Immobiliengeschäfte sind ausgeschlossen
Ist die Provisionsvereinbarung verhandelbar?
Bei Vermietungen ist die Provision selten verhandelbar, da sie meist nur die Kosten deckt. Beim Hausverkauf kann der Auftraggeber eine niedrigere Provision vereinbaren, wenn die Immobilie leicht verkäuflich ist. Käufer haben bessere Chancen auf eine niedrigere Courtage, wenn die Immobilie schwer zu verkaufen ist oder der Maklervertrag bald ausläuft.
Was beinhaltet eine Provisionsvereinbarung?
Eine Provisionsvereinbarung legt fest, wann und wie der Vermittler seine Provision erhält. Sie enthält die Höhe der Provision und den Fälligkeitstermin. Im Vertrag wird festgehalten, dass die Provision nach Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages fällig wird. Die Vereinbarung beschreibt auch die Tätigkeiten des Vermittlers. Jede Seite profitiert von einer klaren, schriftlichen Regelung. Dies vermeidet Missverständnisse und Streitigkeiten. Muster: Provisionsvertrag.
Was besagt das neue Gesetz zur Maklercourtage?
Seit dem 23. Dezember 2020 müssen Verkäufer und Käufer die Maklercourtage meist teilen. Das Gesetz entlastet vor allem Käufer in Bundesländern wie Hamburg, Berlin und Hessen. Es schreibt vor, dass ein Maklervertrag schriftlich abgeschlossen wird. Bei geteilten Provisionsvereinbarungen zahlt jeder 50 Prozent. Käufer, die Immobilien für private Zwecke erwerben, profitieren von dieser Regelung.
.png)
.png)
.png)
